Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2012 по делу n А68-68/2011. Оставить определение без изменения, жалобу без удовлетворения

268 АПК РФ переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в рамках которого рассматривает не рассмотренные ранее требования, принимает измененные предмет или основание иска, увеличенные (уменьшенные) требования.

При таких обстоятельствах определение Арбитражного суда Тульской области от 28.09.2011 подлежит отмене, а дело – рассмотрению по существу.

Исследовав материалы дела, оценив доводы заявления и отзывов на него, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований конкурсного управляющего ЗАО «Сервис-ЖБИ» в силу следующего.

Как  усматривается из материалов дела, Арбитражный суд Тульской области определением от 13.01.2011 принял к производству заявление ООО «Стройсервис Плюс» о признании ЗАО «Сервис-ЖБИ» несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 16.05.2011 ликвидируемый должник - ЗАО «Сервис-ЖБИ»- признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Козлов В.А.

Предметом заявленного требования (с учетом уточнения) конкурсного управляющего является требование о признании недействительными действий ЗАО «Сервис-ЖБИ», оформленных актом приема-передачи жилого помещения от 01 февраля 2010 года, по передаче гражданке Мосягиной Наталье Сергеевне принадлежащей ЗАО «Сервис-ЖБИ» однокомнатной квартиры, общей площадью 38,1 кв.м, расположенной по адресу: Тульская область, город Новомосковск, улица Есенина, дом 7в, квартира 17, и об обязании гражданки Мосягиной Натальи Сергеевны возвратить ЗАО «Сервис-ЖБИ» однокомнатную квартиру, общей площадью 38,1 кв.м, расположенную по адресу: Тульская область, город Новомосковск, улица Есенина, дом 7в, квартира 17.

В обоснование заявленного требования конкурсный управляющий ссылается на то, что встречное исполнение носит неравноценный характер, а также на то, что должнику было известно об отсутствии у контрагента имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного   Суда     Российской     Федерации    от    23.12.2010    № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в силу пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III.1 этого Закона, понимаются в том числе действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Российской Федерации, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации, а также действия, совершенные во исполнение судебных актов или правовых актов иных органов государственной власти.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Для квалификации подозрительной сделки с неравноценностью встречного исполнения пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве устанавливает два необходимых критерия для признания такой сделки недействительной: сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления; неравноценность встречного исполнения обязательств контрагентом должника.

Неравноценность встречного исполнения имеет место в тех случаях, когда цена сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки; осуществлена любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Ссылка ответчика Мосягиной Н.С. на то, что обязательства сторон в отношении спорного имущества вытекают из предварительного договора купли-продажи квартиры от 04.02.2009 и предварительного акта приема-передачи жилого помещения от 04.02.2009, несостоятельна.

Материалы дела свидетельствуют, что 04.02.2009 между ЗАО «Сервис-ЖБИ» (продавец) и Мосягиной Н.С. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи 1-комнатной квартиры № 17, расположенной по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Есенина, дом 7в, общей площадью 41,69 кв.м.

В пункте 1.1 предварительного договора стороны определили, что продавец и покупатель обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных ими при заключении настоящего договора, в срок не позднее 31 декабря 2009 года.

В соответствии с дополнительным соглашением от 24.12.2009 к предварительному договору б/н купли-продажи квартиры от 04.02.2009 стороны пришли к соглашению изложить абз.1 пункта 1.1 предварительного договора б/н купли-продажи квартиры от 04.02.2009 в следующей редакции:

Продавец и покупатель обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи квартиры (далее – основной договор) на условиях, согласованных ими при заключении настоящего договора, в срок не позднее 31 декабря 2010 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор представляет собой лишь соглашение о намерении в будущем заключить сделку, в связи с чем права и обязанности по предварительному договору в отношении предмета сделки у сторон не возникают.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи  квартиры, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу отчуждения недвижимого имущества.

Таким образом, согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

Возникновение непосредственно из предварительного договора каких-либо имущественных прав на вещь, которая должна быть предметом основного договора, противоречит правовой природе предварительного договора.

Указание ответчика Мосягиной Н.С. на то, что  предварительный договор купли-продажи от 04.02.2009 подлежит квалификации как договор купли-продажи будущего жилого помещения в соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  в постановлении от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в связи с чем подписанный впоследствии договор купли-продажи от 01.02.2010 не имеет самостоятельного значения, также подлежит отклонению.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего    Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате установлены два необходимых условия:

- имущество, являющееся предметом предварительного договора, должно быть создано или приобретено в последующем,

- условия данного договора должны устанавливать обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть.

В соответствии с представленным заявителем заключением № 34-АП о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (нор и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации от 25.12.2008 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 25.12.2008, жилой дом № 7в по улице Есенина в городе Новомосковске Тульской области введен в эксплуатацию 25 декабря 2008 года, то есть до даты заключения предварительного договора (04.02.2009).

В соответствии с пунктом 1.1.2 предварительного договора стоимость квартиры по основному договору составляет 897 000 рублей и пересмотру не подлежит.

Согласно пункту 2.6 предварительного договора оплата за квартиру происходит следующим образом:

- первоначальный платеж составляет 180 000 руб., НДС не облагается. Покупатель вносит указанную сумму полностью до 27 июля 2009 года, оставшаяся часть денежных средств оплачивается в следующем порядке:

- 35850 руб. не позднее 28 декабря 2009 года,

- 75690 руб. не позднее 28 декабря 2010 года,

- 75690 руб. не позднее 28 декабря 2011 года,

- 75690 руб. не позднее 28 декабря 2012 года,

- 75690 руб. не позднее 28 декабря 2013 года,

- 75690 руб. не позднее 28 декабря 2014 года,

- 75690 руб. не позднее 28 декабря 2015 года,

- 75690 руб. не позднее 28 декабря 2016 года,

- 75690 руб. не позднее 28 декабря 2017 года,

- 75690 руб. не позднее 28 декабря 2018 года.

Из буквального толкования условий пункта 2.6 предварительного договора не усматривается, что на приобретателя имущества возложена обязанность до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, как не содержится и условия об оплате существенной части недвижимого имущества до указанного срока.

 В частности, с учетом срока,  установленного для заключения основного договора (не позднее 31.12.2010), стоимости квартиры (897 000 рублей) и оплат, которые должны быть произведены покупателем до заключения основного договора (180 000 руб. + 35 850 руб. + 75690 руб.), размер оплаты составляет всего 291540 руб. или 32 % от общей стоимости квартиры, что нельзя признать существенным.

Более того, в соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Решением Новомосковского городского суда Тульской области от 05.10.2011 по делу № 2-1213 исковые требования Мосягиной Н.С. к ЗАО «Сервис-ЖБИ» о регистрации договора купли-продажи удовлетворены, суд, в частности, обязал осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи от 01 февраля 2010, заключенного между ЗАО «Сервис-ЖБИ» и Мосягиной Натальей Сергеевной.

В данном случае судом общей юрисдикции установлены обстоятельства того, что обязательства сторон возникли из договора купли-продажи от 01.02.2010. Согласно акта приема-передачи от 01.02.2010 ЗАО «Сервис-ЖБИ» фактически передало Мосягиной Н.С. квартиру, расположенную по адресу: г. Новомосковск Тульской области, ул. Есенина, д.7в, кв. 17.

 При этом предварительный договор купли-продажи квартиры от 04.02.2009 и предварительный акт приема-передачи жилого помещения от 04.02.2009 не упоминается во вступившем в законную силу решении Новомосковского городского суда Тульской области от 05.10.2011.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства, установленные указанным судебным актом, суд апелляционной инстанции признает имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

В силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор купли-продажи квартиры от 01.02.2010 не прошел государственную регистрацию, он в силу вышеуказанных правовых норм не считается заключенным.

Вместе с тем, как указано выше, спорная квартира фактически передана от ЗАО «Сервис-ЖБИ» Мосягиной Н.С. по акту приема-передачи от 01.02.2010.

Как следует из материалов дела, заявление о признании ЗАО «Сервис-ЖБИ» несостоятельным (банкротом) принято к производству Арбитражного суда Тульской области  13.01.2011.

При таких обстоятельствах оспариваемые действия совершены ЗАО «Сервис-ЖБИ» в течение одного года до принятия заявления о признании его банкротом.

Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63, для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения может устанавливаться, исходя из условий сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участками оборота.

Учитывая, что акт приема-передачи от 01.02.2010 не содержит сведений о стоимости переданного имущества или условия о безвозмездном характере передачи спорного имущества и, что признание договора от 01.02.2010 незаключенным не влияет на характер фактических правоотношений сторон, так как в соответствии с нормами гражданского законодательства обязательственные правоотношения, возникающие из договора