Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2012 по делу n А68-68/2011. Оставить определение без изменения, жалобу без удовлетворения

купли-продажи имеют возмездный характер, суд апелляционной инстанции выясняет действительную волю сторон, исходя из материалов дела, а также действий сторон.

Проанализировав условия предварительного договора купли-продажи квартиры от 04.02.2009, договора от  01.02.2010, документы, подтверждающие фактическую уплату денежных сумм, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что действительная воля сторон была направлена на куплю-продажу указанной квартиры по цене 897 000 руб.

Согласно   заключению  об оценке квартиры № 17, общей площадью 38,1 кв.м,    расположенной по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Есенина, дом 7в (отчет об оценке № 21/108-04.10 от 06.04.2010), выполненному ООО «Проскурин и К» по договору № 21/108-04.10 от 05.04.2010, итоговая рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 05.04.2010 равна – 997 000 руб., ликвидационная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 05.04.2010 равна – 877 000 руб.

Кроме того, в материалы дела представлены договоры, подтверждающие условия аналогичных сделок, совершенных должником, из которых усматривается, что:

Между ЗАО «Сервис-ЖБИ» (продавец) и Терешкиной Л.Н. (покупатель) 12.11.2009 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность квартиру № 44, общей площадью 38,7 кв.м, состоящую из 1  комнаты, находящуюся на 5-м этаже в многоквартирном   панельном   жилом   доме,    расположенном   по адресу: г. Новомосковск,   ул. Есенина, д. 7в,    стоимостью   817 705 руб. ( п.п. 1.1, 2.1 договора)

Между ЗАО «Сервис-ЖБИ» (продавец) и Пашкевич О.В.  (покупатель) 20.10.2009 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность квартиру № 23, общей площадью 38,6 кв.м, состоящую из 1 комнаты, находящуюся на 3-м этаже в многоквартирном    панельном    жилом    доме, расположенном   по адресу: г. Новомосковск,    ул. Есенина,  д. 7в,    стоимостью 812 955 руб. ( п.п. 1.1, 2.1 договора).

Между ЗАО «Сервис-ЖБИ» (продавец) и Осиповой Л.Н.  (покупатель) 20.10.2009 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность квартиру № 14, общей площадью 39,0 кв.м, состоящую из 1 комнаты, находящуюся на 5-м этаже в многоквартирном   панельном   жилом   доме,    расположенном   по адресу: г. Новомосковск,   ул. Есенина,   д. 7в,   стоимостью  812 955 руб. ( п.п. 1.1, 2.1 договора).

Между ЗАО «Сервис-ЖБИ» (продавец) и Швецовой О.В.    (покупатель) 14.09.2009 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность квартиру № 41, общей площадью 39,2 кв.м, состоящую из 1 комнаты, находящуюся на 4-м этаже в многоквартирном   панельном   жилом   доме,   расположенном   по  адресу: г. Новомосковск,    ул. Есенина, д. 7в,    стоимостью  812 955 руб. ( п.п. 1.1, 2.1 договора).

Между ЗАО «Сервис-ЖБИ» (продавец) и Силкиным В.С.     (покупатель) 28.07.2009 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность квартиру № 29, общей площадью 38,5 кв.м, состоящую из 1 комнаты, находящуюся на 5-м этаже в многоквартирном   панельном   жилом    доме,    расположенном  по адресу: г. Новомосковск,    ул. Есенина,   д. 7в,   стоимостью 812 955 руб. ( п.п. 1.1, 2.1 договора).

Между ЗАО «Сервис-ЖБИ» (продавец) и Поповой Т.Г.     (покупатель) 24.07.2009 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность квартиру № 20, общей площадью 38,7 кв.м, состоящую из 1 комнаты, находящуюся на 2-м этаже в многоквартирном   панельном   жилом    доме,    расположенном  по адресу: г. Новомосковск,   ул. Есенина,  д. 7в,   стоимостью   812 955 руб. ( п.п. 1.1, 2.1 договора).

Между ЗАО «Сервис-ЖБИ» (продавец) и Рощупкиной О.А.    (покупатель) 23.07.2009 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с   которым   покупатель приобрел в   собственность квартиру № 59, общей площадью 38,7 кв.м, состоящую из 1 комнаты, находящуюся на 5-м этаже в многоквартирном панельном жилом доме, расположенном по адресу: г. Новомосковск, ул. Есенина, д. 7в, стоимостью 812 955 руб. (п.п. 1.1, 2.1 договора).

Кроме того в материалы дела представлен отчет оценщика Сушкова С.Л. № 569-03/11, согласно которому рыночная стоимость квартиры № 17, расположенной по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Есенина, дом 7в, общей площадью 41,69 кв.м, по состоянию на 01.03.2011 составляет 1 260 000 руб., а также ответ риэлторской компании  «Эйфелева башня» от 15.03.2011,   где указано, что   стоимость спорной квартиры составит около 1,1 миллиона рублей, максимально – 1, 4 миллиона рублей.

Исследовав вышеуказанные доказательства в соответствии со статьей  71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что данные, содержащиеся в ответе риэлторской компании  «Эйфелева башня»  и отчете оценщика Сушкова С.Л. № 569-03/11, не могут быть приняты в качестве доказательства о ценах аналогичных сделок, поскольку содержат информацию на март 2011 года, то есть спустя год, после совершения оспариваемых действий, а иные представленные документы свидетельствуют об отсутствии неравноценного встречного исполнения.

На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.

По мнению суда апелляционной инстанции, оплата стоимости квартиры в рассрочку сама по себе не свидетельствует о том, что должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения, поскольку такая оплата не запрещена гражданским законодательством.

Других объективных доказательств в подтверждение указанного обстоятельства заявителем суду не представлено.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

При этом суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить следующее. Поскольку фактически получив спорное имущество, Мосягина  Н.С. свои обязательства по оплате спорной квартиры исполнила частично в сумме 270 000 руб. (30,10 % от стоимости квартиры), что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № 163 от 23.07.2009 на сумму 170 000 руб., от 01.10.2009 на сумму 12 000 руб., № 335 от 26.10.2009 на сумму 12 000 руб., № 351 от 03.12.2009 на сумму 12 000 руб., № 360 от 23.12.2009   на сумму   6000 руб.,   № 6 от 02.02.2010  на сумму 12 000 руб., № 185 от 05.08.2009 на сумму 36 000 руб., № 164 от 24.07.2009 на сумму 10 000 руб., и реальных намерений в добровольном порядке исполнить свои обязательства в сумме 627 000 руб. не имеет, в частности, с февраля 2010 года  оплат за квартиру не производит, в ходе судебных разбирательств при наличии вступившего в законную силу решения Новомосковского  городского суда Тульской области от 05.10.2011 по делу № 2-1213 никаких мер для погашения задолженности так и не предприняла, то вышеуказанное обстоятельство не препятствует конкурсному управляющему защищать права должника и его конкурсных кредиторов иными способами, предусмотренными законом.

 В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность расторжения договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом.

Согласно пункту 3 статьи 129 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий вправе заявить отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 этого же Федерального закона.

В силу пункта 2 статьи 102 Закона о банкротстве отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Так как стоимость квартиры Мосягиной Н.С. в полном объеме не оплачена (более 65 %), указанное препятствует погашению задолженности перед конкурсными кредиторами, то конкурсный управляющий правомерно в порядке статьи 102 Закона о банкротстве направил письмо Мосягиной Н.С. с уведомлением об отказе от исполнения договора (т.1 л/д 143).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь частью 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение  Арбитражного суда Тульской области от 28.09.2011 по делу № А68-68/11 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

             Е.И. Можеева

Судьи

             Е.В. Рыжова

             Л.А. Капустина