Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2012 по делу n А68-5504/11. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

информацию о том, что разрешенное использование спорного земельного участка – для размещения объектов предпринимательской деятельности (том 2, л.д. 100-101).

От Администрации муниципального образования город Алексин Алексинского района в суд апелляционной инстанции поступил письменный отзыв на жалобу, в котором третье лицо просит решение Арбитражного суда Тульской области от 25 октября 2011 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения (том 2, л.д. 104-106).

В отзыве третье лицо указало на то, что на основании постановления территориальной избирательной комиссии Алексинского района Тульской области от 03.03.2009 № 51-7 по результатам выборов депутатов Собрания муниципального образования город Алексин Алексинского района одним из избранных депутатов является Железов А.Г., который согласно протоколу заседания от 29.06.2009 № 5(5) при утверждении Генерального плана и Правил землепользования и застройки муниципального образования город Алексин Алексинского района голосовал за их утверждение. При таких обстоятельствах сделало вывод о несостоятельности и необоснованности довода истца о том, что он действовал под влиянием заблуждения относительно разрешенного вида использования земельного участка при заключении спорного договора.

Пояснило, что договор от 28.04.2011 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.01.2010    № 1051-зм не прошел государственную регистрацию, при этом государственная регистрация названного договора приостановлена по заявлению истца.

По мнению Администрации муниципального образования город Алексин Алексинского района, в отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, потому что недействительным может быть признан только заключенный договор.

В заседании суда апелляционной инстанции истец представил для приобщения к материалам дела схему расположения земельного участка на карте градостроительного зонирования муниципального образования город Алексин Алексинского района, выполненную кадастровым инженером общества с ограниченной ответственностью «Гарант ПЛЮС» Марковой С.В., подтверждающую, по его мнению, отнесение спорного земельного участка к зоне ТОП-2 «Зона аллей, скверов, бульваров» (том 2, л.д. 121-129).

Истец представил для приобщения к материалам дела расписку от 28.04.2011, в соответствии с которой Швырков Николай Сергеевич получил от Железова А.Г. сумму в размере 2 000 000 рублей в счет компенсации за переуступку прав аренды земельного участка по ул. 50 лет Октября, площадью 485 кв.м, с кадастровым номером 71:24:020108 (том 2, л.д. 130).

Считает, что указанная расписка подтверждает факт получения ООО «Инвестпром» от ИП Железова А.Г. денежных средств в сумме 10 000 рублей по договору от 28.04.2011 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1051-ЗМ от 26.01.2010.

Представитель ответчика представил для приобщения к материалам дела копию агентского договора от 04.04.2011; копию акта № 1 от 31.05.2011 на выполнение работ-услуг; копию акта сверки взаимных расчетов между ООО «Инвестпром» и ИП Швыковым Н.С. по состоянию на 31.05.2011      (том 2, л.д. 131-136).

В судебном заседании 01.02.2012 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 03.02.2012.

За время перерыва от истца в суд апелляционной инстанции поступили письменные пояснения по апелляционной жалобе (том 2, л.д. 142-147).

В пояснениях истец указал, что считает вывод суда первой инстанции о том, что в отношении незаключенных договоров (не прошедших государственную регистрацию) не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, противоречащим действующему законодательству Российской Федерации и правоприменительной практике.

После объявленного перерыва судебное заседание суда апелляционной инстанции было продолжено 03.02.2012 в том же составе суда.

В заседании суда апелляционной инстанции 03.02.2012 представитель ответчика представил для приобщения к материалам дела копию приходного кассового ордера № 6 от 04.05.2011 о внесении ИП Швыковым Н.С. в ООО «Инвестпром» 10 000 рублей по агентскому договору от 04.04.2011 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды между принципалом и покупателем (том 2, л.д. 148).

Также представитель ответчика представил для приобщения к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил отказать в удовлетворении жалобы Железова А.Г. (том 2, л.д. 144-147).

В отзыве ответчик отметил, что предоставление спорного земельного участка осуществлялось в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации с предварительным согласованием места размещения объекта. Процедура выбора земельного участка началась с издания распоряжения Главы муниципального образования Алексинский район № 371-р от 02.04.2007 «О создании комиссии по выбору земельного участка для строительства офисного здания, расположенного по адресу МКР «Бор» улица 30 лет Октября».

В газете «Алексинские вести» № 52(13511) от 22.11.2007 была размещена информация о предстоящем предоставлении земельного участка площадью 485 кв.м для строительства офисного здания в МКР «Бор» улица 50 лет Октября, рядом с магазином «Лорд».

Постановлением Главы администрации муниципального образования № 137 от 25.01.2008 был утвержден акт комиссии по определению возможности выделения земельного участка для строительства офисного здания, расположенного по адресу: МКР «Бор», улица 30 лет Октября, от 30.10.2007.

Постановлением Главы администрации муниципального образования № 138 от 25.01.2008 был утвержден проект границ указанного земельного участка, земельный участок сформирован с разрешенным использованием «для размещения объектов предпринимательской деятельности». На основании данного постановления спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 04.02.2008.

Ответчик пояснил, что все перечисленные действия происходили до утверждения Собранием депутатов Алексинского района Генерального плана Правил землепользования и застройки муниципального образования город Алексин и Алексинского района 29.06.2009. Таким образом, к моменту вынесения решения об утверждении Собранием депутатов Алексинского района Генерального плана Правил землепользования и застройки муниципального образования город Алексин и Алексинского района 29.06.2009 арендуемый земельный участок был полностью сформирован и поставлен на кадастровый учет, что исключает возможность использования его в каких-либо иных целях, кроме строительства офисного здания.

Указал, что сам истец является членом Собрания депутатов города Алексина, в связи с чем он лично принимал участие в подготовке, обсуждении и принятии решения Собрания депутатов Алексинского района об утверждении Генерального плана Правил землепользования и застройки муниципального образования город Алексин и Алексинского района 29.06.2009.

Считает, что обо всех указанных обстоятельствах истец знал до заключения спорного договора о передаче прав и обязанностей.

Полагает, что утверждение истца об изменении разрешенного использования передаваемого земельного участка в связи с принятием решения Собрания депутатов Алексинского района об утверждении Генерального плана Правил землепользования и застройки муниципального образования город Алексин и Алексинского района 29.06.2009 не имеет оснований, поскольку в единый государственный земельный кадастр изменения относительно разрешенного использования данного участка не вносились, о чем свидетельствует кадастровый паспорт земельного участка от октября 2011 года.

Указал, что сведения о постановке на кадастровый учет границ «Зоны ТОП2» истцом не представлялись, соответственно, утверждать о наложении границ указанной зоны и передаваемого земельного участка нет оснований.

Пояснил, что за разрешением на строительство истец не обращался, о возможности такого отказа истец заявляет исходя из своих личных предположений, основанных на письме Главы администрации муниципального образования город Алексин, не являющемся ненормативным актом органа местного самоуправления. Считает, что истцом не представлено доказательств нарушения его прав.

В судебном заседании 03.02.2012 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 08.02.2012.

После объявленного перерыва судебное заседание продолжено 08.02.2012 в том же составе суда.

Представитель истца предъявил для приобщения к материалам дела копию сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области от 14.09.2011 № 02/013/2011-429 об отказе в государственной регистрации в связи с подачей Железовым А.Г. заявления о приостановлении государственной регистрации, а затем о прекращении регистрации договора от 28.04.2011 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.01.2010 № 1051-ЗМ (том 2, л.д. 155).

Представители лиц, участвующих в деле, явившиеся в судебное заседание, поддержали изложенные ранее позиции.

Третьи лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, заявлений и ходатайств не направили.

С учетом мнений представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьих лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого решения суда проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения, изложенные в отзывах ответчика и третьих лиц на жалобу, выслушав в судебном заседании истца и представителей истца и ответчика, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения Арбитражного суда Тульской области от 25 октября 2011 года в силу следующего.

Как правильно установил суд первой инстанции и не оспаривается лицами, участвующими в деле, оспариваемый договор от 28.04.2011 о передаче (уступке) прав и обязанностей государственную регистрацию не прошел, поскольку регистрация приостановлена по заявлению истца, что подтверждается сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области от 14.09.2011 № 02/013/2011-429 об отказе в государственной регистрации в связи с подачей Железовым А.Г. заявления о приостановлении государственной регистрации, а затем о прекращении регистрации договора от 28.04.2011 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.01.2010 № 1051-ЗМ.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, законом предусмотрено, что несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества влечет признание его незаключенным, а не недействительным в соответствии с пунктом 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку из материалов дела видно, что оспариваемый договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, арбитражный суд правомерно признал его незаключенным.

Однако к незаключенному договору не могут быть применены правила о существующих сделках, в связи с чем у арбитражного суда отсутствуют основания для его проверки на предмет действительности.

При этом вопрос о том, можно ли признать недействительной сделку в случае, если имеются основания для признания ее незаключенной, был предметом рассмотрения Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Центрального округа 21-24 июня 2011 года (вопрос 14).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной может быть признана только состоявшаяся сделка.

Таким образом, правовая природа недействительных и незаключенных договоров различна. Незаключенный договор – это несуществующий договор. Правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по нему, в связи с чем незаключенный договор нельзя признать недействительным.

Данная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.05.2010 № ВАС-6087/10, постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.03.2010 № Ф03-14/2010, постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.11.2010 № КГ-А41/11442-10.

Таким образом, Арбитражный суд Тульской области сделал правильный вывод о том, что в отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, потому что недействительным может быть признан только заключенный договор.

Соответственно не имеется правовых оснований и для применения последствий недействительности сделки.

Для возврата полученного по незаключенной сделке предусмотрен иной правовой механизм, установленный главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обращаясь с настоящими исковыми требованиями, истец указал, что при совершении оспариваемой сделки он действовал под влиянием заблуждения.

Вместе с тем, оснований для признания договора от 28.04.2011 о передаче