Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 по делу n А62-3330/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тула

22 февраля 2012 года

 Дело № А62-3330/2011

Дата объявления резолютивной части постановления 15 февраля 2012 года.

Дата изготовления постановления в полном объеме  22 февраля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи               Рыжовой Е.В.,

судей                                                        Волковой Ю.А.,

                                                                   Можеевой Е.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

                                                                    Будановой Е.В.,

с участием в судебном заседании представителей:

от ЗАО трест «Смоленскагропромстрой»:

Потапова В.В. – генерального директора по приказу от 27.04.2010,

Терехова П.Н. – представителя по доверенности № 9 от 01.07.2011.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области    (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 29 ноября 2011 года по делу № А62-3330/2011 (судья Бажанова Е.Г.), принятое по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212) к закрытому акционерному обществу трест «Смоленскагропромстрой» (г. Смоленск, ОГРН 1026701433890) о взыскании задолженности по арендной плате и пеней,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к закрытому акционерному обществу трест «Смоленскагропромстрой» (далее – ЗАО трест «Смоленскагропромстрой») о взыскании задолженности по договору   аренды   земельного  участка, государственная собственность на который не разграничена, № 494/з от 17.07.2008 за период с 01.10.2010 по 30.06.2011 в сумме 266 460 рублей 50 копеек и пени за период с 20.03.2009 по 20.06.2010 в сумме 35 862 рублей 98 копеек, а всего – 302 323 рублей 48 копеек (том 1, л.д. 4-7).

Решением Арбитражного суда Смоленской области 29 ноября 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано (том 3, л.д. 30-42).

Не согласившись с принятым решением, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции нарушены и неправильно применены нормы материального права, ошибочно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы считает, что норма абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), в силу прямого ее указания, должна применяться в любом случае, независимо от наличия либо отсутствия вины арендатора земельного участка в просрочке строительства. При этом заявитель считает ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии вины арендатора в несвоевременном освоении земельного участка.

В апелляционной жалобе указано на то, что земельный участок в микрорайоне «Южный», площадью 25 776 кв.м, с кадастровым номером 67:27:003 13 19:0030, предоставлялся ответчику в аренду без проведения торгов, через процедуру выбора и предварительного согласования места размещения объекта. Заявитель утверждает, что арендатор сам осуществлял выбор земельного участка и испрашивал его именно по данному адресу в указанных границах, в связи с чем, по его мнению, доводы ответчика, касающиеся передачи арендатору земельного участка, непригодного для использования, не соответствуют фактическим обстоятельствам.

Заявитель указывает также на то, что обязанность по расселению жилого дома лежит на застройщике, то есть на арендаторе участка, независимо от действий или бездействия третьих лиц.

Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения (том 3, л.д. 71-73).

В отзыве ответчик, ссылаясь статью 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на необоснованность утверждения истца о несвоевременном освоении земельного участка по вине арендатора.

Пояснил, что при оформлении договора аренды Арендодатель не включил в договор земельный участок площадью 320 кв.м под жилым домом № 7Б микрорайона «Южный» г. Смоленска, что явилось препятствием в получении разрешения на ввод в эксплуатацию 10-ти этажного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров (5-я очередь строительства), подъезды № 1 и № 2 (квартиры (1-80)), расположенного по адресу:                 г. Смоленск, микрорайон «Южный», д. 25 А. Сослался на то, что данное обстоятельство подтверждает письмо Заместителя главы Администрации города Смоленска от 05.09.2011 № 8-4832. Обратил внимание на то, что в пунктах 1.2 и 1.3 договора аренды указано об отсутствии на земельном участке зданий, сооружений, обременений и ограничений его использования.

Считает, что в рамках судебного процесса доказал, что невозможность ввода объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки возникла не по его вине. Взыскание с ответчика арендных платежей с учетом повышенного коэффициента при надлежащем исполнении им своих обязанностей и при отсутствии вины нарушит права ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» и поставит его в неравные условия с другими добросовестными арендаторами.

Указал также на несогласие с доводом истца о том, что обязанность по расселению жителей жилого дома лежит полностью на застройщике, в связи с чем ответственность за данные действия должен нести полностью арендатор участка, независимо от действий или бездействия третьих лиц.

Пояснил, что застройщик был вынужден за свой счет и своими силами решать вопросы переселения и удовлетворять требования жильцов сносимых домов, в том числе и завышенные, что привело к увеличению времени, затраченному на расселение жилого дома № 7Б микрорайона Южный.          Не смотря на то, что решение вопроса о закреплении права пользования жилым помещением за несовершеннолетними без участия Администрации города Смоленска невозможно, так как связано с передачей недвижимого имущества в муниципальную собственность.

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие (том 3, л.д. 74).

Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося представителя истца.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, заслушав мнение представителей ответчиков, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения ввиду следующего.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, на основании приказа Главного земельного управления Смоленской области от 14.07.2008 № 329 между Главным земельным управлением Смоленской области (Арендодатель) и ОАО трест «Смоленскагропромстрой» (Арендатор) (впоследствии реорганизовано в ЗАО трест «Смоленскагропромстрой») 17.07.2008 заключен договор № 494/з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 67:27:003 13 19:38, площадью 3 482 кв.м, расположенного в микрорайоне «Южный» г. Смоленска, для строительства последующих очередей жилого дома (том 1, л.д. 35-39).

В пунктах 1.2 и 1.3 договора указано, что на участке здания и сооружения отсутствуют, ограничений использования и обременений участка не имеется.

В соответствии с пунктом 2.1 договора участок предоставлен сроком на 3 года. Указанный договор был в установленном законом порядке зарегистрирован 08.09.2008.

Разделом 3 договора определены размер и условия внесения арендной платы. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

Размер арендной платы за период с 01.08.2008 по 31.12.2008 составляет 95 529 рублей 98 копеек; в дальнейшем арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор и доводится до сведения Арендатора путем опубликования в прессе.

Согласно расчету истца размер арендной платы за период с 01.10.2010 по 30.06.2011 составил 302 797 рублей 34 копейки, из них уплачено 36 336 рублей 84 копейки (том 1, л.д. 9).

Истцом 12.05.2011 в адрес ответчика была направлена претензия от 28.04.2011 № 07646/09, в которой ответчику предложено погасить задолженность по арендной плате, в том числе по договору № 494/з, в добровольном порядке в двухнедельный срок со дня получения претензии (том 1, л.д. 44).

Ссылаясь на то, что за ответчиком числится задолженность по арендной плате за период с 01.10.2010 по 30.06.2011 в размере 266 460 рублей 50 копеек, которая исчислена в повышенном размере по ставке арендной платы в размере 2,5 % за 2010 год и за I полугодие 2011 года на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации» и Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением Администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118, истец обратился с настоящим иском в суд (том 1, л.д. 4-7).

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности вины ответчика в просрочке строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и, как следствие, отсутствия оснований для расчета размера арендной платы за пользование земельным участком на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает данные выводы соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом,  а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре права и обязанности сторон возникли из договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 17.07.2008 № 494/з (том 1, л.д. 35-39).

Правовое регулирование данных правоотношений определено параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу абзаца 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 1 Закона Смоленской области от 08.02.2007 № 1-З «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе-герое Смоленске» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе-герое Смоленске осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом Администрации Смоленской области.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что органом, осуществляющим распоряжение земельными участками в          г. Смоленске, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии пунктом 1 постановления Администрации Смоленской области от 19.03.2007 № 92 является Департамент земельных и имущественных отношений Смоленской области.

В соответствии с абзацем 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Согласно постановлению Главы города Смоленска от 31.08.2005           № 2396 ОАО трест «Смоленскагропромстрой» предоставлен земельный участок в микрорайоне «Южный» площадью 25 776 кв.м с кадастровым номером 67:27:003 13 19:0030 для проведения изыскательских работ по размещению многоэтажных жилых домов, утвержден акт выбора земельного участка. Данный земельный участок целостный, не имеет изъятий или вкраплений земельных участков, в его границах отмечены жилые дома № 15, 7Б, 7А, 7, 9 микрорайона «Южный» (Приложение № 2 к постановлению) (том 1, л.д. 98-99).

29.11.2005 между Муниципальным образованием город Смоленск и ОАО трест «Смоленскагропромстрой» был заключен договор № 5712 аренды земельного участка площадью 25 776 кв.м с кадастровым номером