Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 по делу n А62-3330/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

67:27:003 13 19:0030, расположенного по адресу: г. Смоленск, микрорайон «Южный», для проведения изыскательских работ по размещению многоэтажных жилых домов, договор заключен на срок с 29.11.2005 по 27.11.2006. Изыскательские работы проведены на всем земельном участке.

Приказом Главного земельного управления Смоленской области от 14.07.2008 № 329 ОАО трест «Смоленскагропромстрой» представлены в аренду земельные участки из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, расположенные в г. Смоленске, микрорайоне «Южный», образованные в результате территориального землеустройства   земельного участка с кадастровым номером 67:27:003 13 19:0033, площадью 17 412 кв.м, расположенного в г. Смоленске, микрорайон «Южный», для строительства последующих очередей жилого дома:

-   с кадастровым номером 67:27:003 13 19:36 площадью 3 139 кв.м,

-   с кадастровым номером 67:27:003 13 19:37 площадью 5 533 кв.м,

-   с кадастровым номером 67:27:003 13 19:38 площадью 3 482 кв.м,

-   с кадастровым номером 67:27:003 13 19:39 площадью 5 163 кв.м,

-   с кадастровым номером 67:27:003 13 19:40 площадью 95 кв.м.

На основании указанного приказа Главным земельным управлением Смоленской области по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 494/з от 17.07.2008 ответчику был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 67:27:003 13 19:38, площадью 3 482 кв.м, расположенный в микрорайоне «Южный» г. Смоленска, для строительства последующих очередей жилого дома (том 1, л.д. 35-39).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Главное земельное управление Смоленской области имело право предоставить в аренду земельный участок площадью 3 482 кв.м, расположенный в г. Смоленске, микрорайон «Южный», с кадастровым номером: 67:27:003 13 19:38, для строительства многоэтажного жилого дома без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата; порядок определения ее размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По правилам пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации» ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с  данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном     земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции правильно указал, что в связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих либо изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере. Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.  

Согласно пункту 3.3 договора аренды от 17.07.2008 порядок расчета и размер арендной платы устанавливается Арендодателем в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в указанный договор, и доводится до сведения Арендатора путем опубликования в прессе.

Между тем суд первой инстанции правильно указал, что по своей правовой природе абзац 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.

В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Как видно, 26.05.2008, то есть еще до заключения договора аренды, ответчиком с Областным государственным унитарным предприятием «Смоленсккоммунпроект» был заключен договор № 1279 на создание (передачу) научно-технической продукции на выполнение рабочего проекта жилого дома № 25А в микрорайоне «Южный» в г. Смоленске (том 1, л.д. 137-138).

28.08.2009 общество обратилось в областное государственное учреждение «Управление государственной экспертизы по Смоленской области» с заявлением о проведении государственной экспертизы проектной документации 10 этажного жилого дома № 25А в микрорайоне «Южный» г. Смоленска (том 1, л.д. 139). Положительное заключение государственной экспертизы № 67-1-4-0518-09 получено 15.12.2009 (том 1,  л.д. 140-146).

22.04.2010 ответчиком было получено разрешение на строительство № RU 67 302000-16 (том 1, л.д. 142), на основании которого были начаты работы по строительству многоквартирного жилого дома.

В адрес Главного управления государственного строительного надзора Смоленской области 24.06.2011 направлено извещение № 290 об окончании строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства – жилого дома № 25А (том 1, л.д. 148).

В адрес Главного управления государственного архитектурно-строительного надзора Смоленский области ответчиком 15.08.2011  направлено письмо № 363 с просьбой выдать заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации. В результате были получены: акт итоговой проверки № 052 соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации от 23 августа 2011 года и заключение № 49 о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации от 24 августа 2011 года (том 1, л.д. 149-151).

ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» 29.08.2011 обратилось к Главе Администрации города Смоленска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта – жилого дома № 25А (том 2, л.д.1).

Параллельно проектным работам велись работы по расселению жильцов жилого дома № 7Б микрорайона «Южный» г. Смоленска.

Таким образом, учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ОАО трест «Смоленскагропромстрой» (правопреемник ЗАО трест «Смоленскагропромстрой») добросовестно, планомерно осваивает земельный участок и ведет строительство многоквартирного жилого дома.

Судом также установлено, что имелись объективные обстоятельства, которые увеличили срок подготовки к строительству многоквартирного жилого дома и вводу его в эксплуатацию в установленном законом порядке и данные обстоятельства застройщик не мог предусмотреть при заключении договора аренды земельного участка от 17 июля 2008 года  № 494/з.

Так, ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» рассчитывало на содействие органов местного самоуправления в решении вопросов, направленных на освоение земельного участка и строительство на нем многоквартирного жилого дома, в том числе в вопросе расселения жилого дома № 7Б микрорайона «Южный» г.Смоленска, попадающего под пятно застройки.

В письме от 02.09.2009 № 261 ответчик обратился к Главе Администрации города Смоленска с просьбой заключить соглашение о сносе дома № 7Б микрорайона «Южный» г. Смоленска и выдать приказ (постановление) о сносе вышеуказанного дома (том 2, л.д. 2).

Управление архитектуры и градостроительства администрации города Смоленска в ответ на указанное письмо сообщило, что основанием для сноса дома, попадающего в пятно застройки, является градостроительный план земельного участка, на основании которого разрабатывается проектно-сметная документация на строительство объекта и проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, а также о необходимости заключить соглашения с собственниками жилых помещений, попадающих в пятно застройки о переселении (том 2, л.д. 3).

В разделе 4 Градостроительного плана земельного участка                           № RU67302000-860 «Информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия» указано: объекты капитального строительства микрорайон «Южный», дом № 7-6 (ветхий деревянный дом, подлежащий сносу) (том 2, л.д. 4-18).

Ответчик указал, что данная информация не соответствовала действительности,      данный      дом      ветхим      и/или      подлежащим      сносу      в установленном законом порядке не признавался, Администрация                            г. Смоленска уклонилась от заключения соглашения о сносе с ОАО трест «Смоленскагропромстрой» и издания акта о сносе жилого дома, подпадающего под пятно застройки. Как следствие застройщик был вынужден решать вопросы переселения в порядке переговоров и удовлетворять требования жильцов сносимых домов, в том числе и завышенные. В результате жильцам дома № 7Б ответчиком на основании договоров купли-продажи и договоров о предоставлении жилого помещения в связи со сносом были предоставлены в собственность жилые помещения (копии договоров предоставлены в материалы дела) (том 2, л.д. 19-23).

В процессе решения вопроса о расселении жилого дома № 7Б микрорайона «Южный» г. Смоленска было выявлено, что в квартире № 2 дома 7Б закреплено право пользования жилым помещением за несовершеннолетними,     оставшимися     без     попечения     родителей    и

находящимися под защитой государства, Дробидонтовым В.Е. 24.09.2002 года рождения и Дробидонтовой В.А. 07.09.2004 года рождения. Для переселения жильцов квартиры № 2 дома 7Б (общая площадь расселяемого жилого помещения составляла 48,49 кв. м.) была предложена 2-комнатная квартира улучшенной планировки с индивидуальным отоплением общей площадью 60,4 кв. м. (письмо ОАО трест «Смоленскагропромстрой» № 179 от 16.06.2009) (том 2, л.д. 24).

Как установлено судом первой инстанции, данная квартира полностью соответствовала требованиям статей 86, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Однако в письме от 17.06.2009 исх. № 17-3929 Управление опеки и попечительства администрации г. Смоленска не согласилось с предоставлением вышеуказанной квартиры для расселения жильцов квартиры № 2 дома № 7Б и предложило рассмотреть иные варианты предоставления жилых помещений (том 2, л.д. 25-26).

Письмом от 25.06.2009 № 188 ответчик повторно обратился в Управление опеки и попечительства администрации г. Смоленска о возможности предоставления 2-х комнатной квартиры для расселения жильцов квартиры № 2 дома № 7Б. В письме от 15.07.2009 № 17-4645 Управление опеки и попечительства администрации г. Смоленска предложило рассмотреть вопрос о предоставлении двух жилых помещений взамен сносимого, при этом одно из предоставляемых помещений должно состоять из двух комнат. Ответчик согласился с предложенным вариантом, так как не имел возможности переселить жильцов квартиры № 2 дома № 7Б в предлагаемую ОАО трест «Смоленскагропромстрой» 2-комнатную квартиру (том 2, л.д. 27-28).

На обращение ответчика об оформлении разрешения на строительство жилого дома № 25А Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Смоленска в письме от 05.03.2010 № 23-795 сообщило, что оформление разрешения на строительство жилого дома № 25А (5 очередь    строительства) не представляется возможным ввиду не предоставления справки Смоленского филиала Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (далее – Смоленский филиал ФГУП «Росинвентаризация – Федеральное БТИ») о сносе ветхого деревянного жилого дома № 7Б в м-не «Южный», попадающего в пятно застройки и истечения сроков действия согласования проектной документации по прокладке сетей инженерно-технического обеспечения (том 2, л.д. 29).

В связи с этим ответчик был вынужден заново согласовывать технические условия, что также увеличило срок подготовки к освоению земельного участка и строительству многоквартирного жилого дома (письмо ОАО трест «Смоленскагропромстрой» от 24.03.2010 № 134, письмо Смоленского филиала открытого акционерного общества «Центртелеком» от 16.04.2010 № 32-22/10-1203) (том 2, л.д. 30-31).

В пункте 1.2 договора аренды № 5712 от 29.11.2005, которым ответчику в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером     67:27:003 13 19:0030 для проведения изыскательских работ, указано, что на земельном участке зданий и строений, памятников нет (том 1, л.д. 87 - 90).

Материалы дела свидетельствуют о том, что при оформлении договора аренды № 494/з от 17.07.2008 Арендодатель не включил в договор земельный участок площадью 320 кв.м, в связи с чем администрация на обращение ответчика о выдаче