Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2012 по делу n А09-3076/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

требования только в части расходов по межеванию земель и публикации объявлений на сумму 16 664 руб. 40 коп. и произвел зачет первоначальных и встречных исковых требований.

Данный вывод суда первой инстанции является правильным.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом,  а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре права и обязанности сторон возникли из договоров аренды земельных  участков от 11.08.2008  № 20, № 22, № 23.

Правовое регулирование данных правоотношений определено параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из важнейших принципов обязательственных правоотношений, согласно которому  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями  и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещает односторонний отказ от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт пользования арендуемыми земельными участками в спорный период времени подтвержден материалами дела.

Согласно расчету истца  задолженность ответчика по договорам аренды за период с 16.09.2008 по 21.11.2011 составила 213 035 руб. 88 коп., в том числе: по договору № 20 от 11.08.2008 – 94 489 руб. 18 коп.; по договору         № 22   от 11.09.2008 – 58 005 руб. 57 коп.; по договору № 23 от 11.08.2008 – 60 541 руб. 13 коп.

Поскольку доказательств, подтверждающих уплату арендных платежей за указанный период, ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности заявленного требования.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

Принимая во внимание наличие со стороны ООО «Брянск-Агро» просрочки по уплате арендных платежей, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости применения к последнему определенной указанным договором ответственности в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование  чужими денежными средствами вследствие их неправомерного  удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки  в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств, размер которых определяется  учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его  соответствующей части. При этом при взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Следовательно, несвоевременно исполнив обязательство по уплате арендных платежей, ответчик должен нести ответственность за пользование денежными средствами в виде уплаты процентов на них по ставке рефинансирования Центрального банка России.

Общая сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на неосновательно удерживаемые денежные средства истца, согласно его расчету, исходя из ставки банковского процента в размере 8 % (на оплаченную сумму задолженности) и 8,25 % (на неоплаченную и взыскиваемую в судебном порядке сумму задолженности) годовых, за период с 16.09.2008 по 22.11.2011 составила 21 470 руб. 50 коп.

Судебная коллегия апелляционной инстанции представленный истцом расчет процентов находит соответствующим нормам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции по праву взыскал с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме                          21 470 руб. 50 коп.

Истцом также заявлено требование о расторжении договоров аренды от 11.08.2008 №  20, № 22, № 23.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 4.1.1. договоров аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в установленном законом порядке в случае нарушения арендатором условий договора.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи  452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку ответчик не исполнил обязанности по уплате арендных платежей более двух раз подряд, несмотря на направленные ответчику истцом требования об уплате долга и предупреждение о расторжении договора, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Комитета в части расторжения договоров аренды, заключенных между истцом и ответчиком.

Частично удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

На основании пункта 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно статье 308 Гражданского кодекса Российской Федерации в обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.

Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Как видно, комитет  не является стороной по договору № 003 от 25.06.2008.

Кроме того, как правильно указал суд области, отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных, муниципальных нужд, нужд бюджетных учреждений, регулируются Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Договор № 003 от 25.06.2008 является договором возмездного оказания услуг и должен заключаться в порядке, установленном Законом № 94-ФЗ.

Учитывая, что договор № 003 от 25.06.2008 заключен без проведения процедур, установленных Законом № 94-ФЗ, (конкурса, аукциона, запроса котировок и т.д.) и без наличия предусмотренных статьей 55 Закона № 94-ФЗ оснований размещения заказа у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика), суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что данный договор является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, требования ООО «Брянск-Агро» по взысканию расходов, понесенных в связи с выполнением работ на оказание юридического сопровождения по оформлению земель и пени, основанные на договоре № 003 от 25.06.2008, являются неправомерными и удовлетворению не подлежат.

Однако в пунктах 4.3.5 договоров аренды земельных участков от 11.08.2008 предусмотрено, что арендатор имеет право требовать компенсации затрат, понесенных арендатором на выделение и оформление (межевание, постановка на кадастровый учет) земельного участка в соответствии с  действующим законодательством. Затраты, понесенные арендатором на выделение и оформление арендованного участка в размере фактически понесенных затрат, засчитываются в счет арендной платы за сданный по настоящему договору участок.

При этом утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что перечень затрат, указанных в данном пункте договоров, не является исчерпывающим, противоречит содержанию этого пункта, в связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется апелляционным судом как необоснованный.

Как видно, 10.06.2008 между ООО «Землемер» (исполнитель) и ООО «Брянск-Агро» (заказчик) был заключен договор на производство землеустроительных работ, в соответствии с которым исполнитель должен был произвести в том числе межевание объектов землеустройства.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что стоимость работ составляет 120 руб. за 1 га.

Согласно расчету ООО «Брянск-Агро» расходы, понесенные им по межеванию земель, составляют 14 420 руб. 40 коп.

Факт осуществления работ по межеванию и их стоимость подтверждается материалами дела и признаны комитетом.

Кроме того, ООО «Брянск-Агро» понесены расходы, связанные с публикацией объявлений, что подтверждается копиями публикаций объявлений в Земельной газете и копиями квитанций к приходным кассовым ордерам ОАО «Брянской земельной компании» за публикацию объявлений.

Данные объявления опубликованы от лица Комитета. Факт оплаты публикации  указанных объявлений ООО «Брянск-Агро» истцом не оспорен.

Таким образом, суд первой инстанции по праву удовлетворил встречные исковые требования ООО «Брянск-Агро» к комитету правовых и имущественных отношений администрации Дубровского района на сумму    16 664 руб. 40 коп., в том числе 14 420 руб. 40 коп. расходов на межевание и 2 244 руб. расходов на публикацию объявлений.

В удовлетворении встречных требований ООО «Брянск-Агро» о взыскании с комитета расходов на заработную плату сотрудников за июнь-июль 2008 года и уплату налогов с ФОТ (пенсионные отчисления и удержанный НДФЛ) за июнь-июль 2008 года также правомерно отказано, поскольку в договорах аренды земельных участков четко указано, что арендатор имеет право требовать компенсации затрат, понесенных арендатором на выделение и оформление (межевание, постановка на кадастровый учет и др.) земельного участка, в вышеуказанных договорах затраты на заработную плату сотрудников и на налоги с ФОТ (пенсионные отчисления и удержанный НДФЛ) в сумму, подлежащую компенсации, не включены.

Поскольку межевание и постановка на кадастровый учет земельных участков осуществлялось третьими лицами по договору с ООО «Брянск-Агро», требование о взыскании с истца расходов в виде заработной платы сотрудников ответчика и соответствующих налоговых отчислений является неправомерным.

Кроме того, суд области правильно указал, что расходы на оплату труда работников не являются расходами на межевание и оформление земель, а относятся к расходам, которые ответчик должен понести в соответствии с требованиями трудового законодательства, то есть обычными расходами, которые не могут расцениваться как вынужденные.

Как видно, в обоснование встречных исковых требований о взыскании убытков в сумме 1 000 150 руб. 88 коп. ООО «Брянск-Агро» ссылалось на то, что переданные по договорам аренды  от 11.08.2008 №  20, № 22, № 23 земельные участки невозможно было использовать по назначению (для проведения сельскохозяйственных работ) без осуществления предварительных культурно-технических мероприятий в связи с наличием на них древесно-кустарниковой растительности. При этом ООО «Брянск-Агро» указывает, что в адрес комитета неоднократно направляло письма с просьбой снизить арендную плату либо временно снять обременение в виде арендной платы, в связи с необходимостью проведения культурно-технических мероприятий по вырубке древесно-кустарниковой растительности на арендуемых участках.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Вместе с тем пункт 2 указанной правой нормы ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрыты.

Из смысла норм статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации также следует, что основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора.

В соответствии с представленными в деле заключениями ООО «Независимая строительно-техническая экспертиза» на арендованных участках имеется древесно-кустарная растительность, которая препятствует