Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2012 по делу n А09-3064/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

производства из земель сельскохозяйственного назначения (пункт 1.1 договора) (том 5, л.д. 21-23).

По условиям договора аренды № 36 от 25.08.2008 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, с кадастровым номером 32:05:210101:21, общей площадью 2 419 000 кв.м, расположенный по адресу: Брянская область, Дубровский район, в районе д. Краснополье (земли бывшего СПК «Октябрь»), для сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения (пункт 1.1 договора) (том 9, л.д. 21-23).

Во исполнение условий вышеназванных договоров аренды 11.08.2008 и 25.08.2008 Комитет по управлению муниципальным имуществом Дубровского района передал ответчику по актам приема-передачи спорные земельные участки (том 1, л.д. 24; том 3, л.д. 25; том 5, л.д. 25; том 7, л.д. 25; том 9, л.д. 25).

В соответствии с пунктами 2.1 договоров срок аренды земельных участков был установлен с 11.08.2008 по 10.08.2057 (49 лет) по договорам аренды земельных участков № 24 от 11.08.2008, № 26 от 11.08.2008, № 27 от 11.08.2008, № 28 от 11.08.2008 и с 25.08.2008 по 25.08.2057 (49 лет) по договору аренды земельного участка № 36 от 25.08.2011.

В установленном законом порядке договоры были зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Брянской области.

Размер и условия внесения арендной платы установлены в разделе 3 договоров аренды, согласно которому размер арендной платы в годовом исчислении за участки устанавливается и определяется согласно приложению к договорам «расчет арендной платы». Арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала (пункты 3.1 и 3.2 договоров).

Ответчик обязанности по своевременному и полному внесению платы за пользование арендуемыми земельными участками надлежащим образом не исполнял, в связи с чем у него образовалось задолженность, которая по состоянию на 21.11.2011 составила 1 014 595 рублей 73 копейки (с учетом уточнения исковых требований по основному иску) (том 12, л.д. 76).

Направленные истцом в адрес ответчика претензии с требованием погасить в добровольном порядке образовавшуюся задолженность и предложением о расторжении договора были оставлены без удовлетворения.

Ссылаясь на то обстоятельство, что обязательства по договорам аренды по внесению арендных платежей ООО «Брянск-Агро» надлежащим образом не были исполнены, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковыми заявлениями с учетом уточнения.

В свою очередь ООО «Брянск-Агро» обратилось со встречным исковым заявлением о взыскании 3 570 411 рублей 19 копеек (с учетом уточнения встречных исковых требований) (том 12, л.д. 87-103).

В качестве оснований истец по встречному иску указал на то, что земельные участки были переданы в состоянии, непригодном для их целевого использования, и расходы общества по межеванию и оформлению земельных участков не были приняты к зачету.

Материалы дела свидетельствуют, что 25.06.2008 между Администрацией Дубровского района Брянской области (Заказчик) и ООО «Брянск-Агро» (Исполнитель) был заключен договор на оказание юридического сопровождения по оформлению земель сельскохозяйственного назначения № 003, согласно которому исполнитель обязался оказать юридическое сопровождение по организации и проведению комплекса землеустроительных работ до заключения договора аренды на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения общей площадью 1 641 га, расположенных на территории Дубровского района, находящиеся в границах следующих поселений и хозяйств: Сергеевское сельское поселение: СПК «Светлый» 343 га; Пеклинское сельское поселение: СПК «Калинина» – 88 га; Сещинское сельское поселение: СПК «Радичский» – 576 га, СПК «Сещинский» – 175 га; Дубровское сельское поселение: СПК «Октябрь» – 459 га, также осуществлять все необходимые действия, сопряженные с оформлением земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в фонде перераспределения Дубровского района, за счет собственных средств с целью последующего перезаключения договора аренды № 002 земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения от 24.06.2008 (пункт 1.1 договора) (том 1, л.д. 39-40).

Пунктом 2.1. договора стороны предусмотрели, что сумма, подлежащая оплате исполнителю, состоит из следующих затрат: публикация в Земельной газете издания ОАО «Брянская земельная компания» объявления от имени Заказчика – 9 785 рублей; землеустроительные работы – 196 920 рублей (из расчета 120 рублей за гектар, всего 1 641 гектар); гонорар исполнителя за оказанные услуги в размере 20 % от фактически понесенных затрат.

В соответствии с пунктом 1.3 договора в случае заключения сторонами договора аренды земли сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения Дубровского района на срок 49 лет Заказчик производит оплату услуг Исполнителя путем зачтения фактически понесенных затрат в счет арендной платы по договору аренды земельных участков на 49 лет.

В состав земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения общей площадью 1 641 га, расположенных на территории Дубровского района, находящихся в границах поселений и хозяйств, указанных в пункте 1.1 договора на оказание юридического сопровождения по оформлению земель сельскохозяйственного назначения № 003 от 25.06.2008, входили вышеуказанные спорные земельные участки.

Во исполнение условий договора № 003 от 25.06.2008 ООО «Брянск-Агро» выполнило работы по оказанию юридического сопровождения по оформлению земель сельскохозяйственного назначения.

По расчету ООО «Брянск-Агро» по встречному иску в связи с выполнением вышеуказанных работ были понесены расходы в сумме 3 570 411 рублей 19 копеек, в том числе 110 885 рублей 31 копейка – основная сумма расходов к зачету по арендной плате, 649 082 рубля 78 копеек – пени за период с 11.08.2008 по 21.11.2011 года и 2 810 443 рубля 10 копеек – убытки (том 12, л.д. 87). В основную сумму расходов – 110 885 рублей 31 копейка – пропорционально количеству договоров включены расходы на публикацию объявлений – по 748 рублей за каждый договор, заработная плата сотрудников за июнь-июль 2008 – по 6 136 рублей 67 копеек на каждый договор, налоги с ФОТ (пенсионные отчисления и удержанный НДФЛ) июнь-июль 2008 года – по 1 482 рубля 44 копейки на каждый договор, расходы по межеванию – 69 050 рублей 40 копеек.

По мнению ООО «Брянск-Агро», фактически понесенные обществом затраты на оформление земли не были зачтены в счет арендной платы.

При этом в соответствии с пунктом 5.2 договора на оказание юридического сопровождения по оформлению земель сельскохозяйственного назначения № 003 от 25.06.2008 в случае неисполнения Заказчиком обязательств, предусмотренных в пункте 3.2 договора, исполнитель имеет право требовать уплаты пени в размере 0,5 % от суммы, подлежащей к оплате, за каждый день просрочки.

Руководствуясь указанным пунктом договора,  ООО «Брянск-Агро» по встречному иску также просило взыскать с Комитета архитектуры, градостроительства и имущественных отношений пени в сумме 649 082 рублей 78 копеек за период с 11.08.2008 по 21.11.2011.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции первоначальные требования удовлетворил в полном объеме, встречные требования – только в части расходов на межевание земель и публикацию объявлений на сумму 72 790 рублей 40 копеек и произвел зачет первоначальных и встречных исковых требований.

Данные выводы суд апелляционной инстанции находит соответствующими законодательству и материалам дела ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из важнейших принципов обязательственных правоотношений, согласно которому обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями  и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещает односторонний отказ от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт пользования арендуемыми земельными участками в спорный период времени подтвержден материалами дела.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по договорам аренды за период с 4-го квартала 2008 года по 21.11.2011 составила 1 014 595 рублей 73 копейки, в том числе: по договору № 24 от 11.08.2008 – 310 236 рублей 53 копейки; по договору № 26 от 11.08.2008 – 144 357 рублей 28 копеек; по договору № 27 от 11.08.2008 – 44 320 рублей 80 копеек; по договору № 28 от 11.08.2008 – 92 344 рублей 86 копеек; по договору № 36 от 25.08.2008 – 423 336 рублей 26 копеек (том 12, л.д. 76).

Поскольку доказательств, подтверждающих внесение арендных платежей за указанный период, ответчиком в материалы дела не представлено, а также не представлено контррасчета заявленных требований, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности заявленного требования.

Истец также просил о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами. Принимая во внимание наличие со стороны ООО «Брянск-Агро» просрочки по уплате арендных платежей, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости применения к последнему определенной указанным договором ответственности в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств, размер которых определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При этом при взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Следовательно, несвоевременно исполнив обязательство по уплате арендных платежей, ответчик должен нести ответственность за пользование денежными средствами в виде уплаты процентов на них по ставке рефинансирования Центрального банка России.

Общая сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на неосновательно удерживаемые денежные средства истца, согласно его расчету, исходя из ставки банковского процента в размере 8 % (на оплаченную сумму задолженности) и 8,25 % (на неоплаченную и взыскиваемую в судебном порядке сумму задолженности) годовых, за период с 11.08.2008 по 22.11.2011, составила 102 007 рублей 98 копеек (том 12, л.д. 76).

Суд апелляционной инстанции представленный истцом расчет процентов находит соответствующим нормам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 102 007 рублей 98 копеек.

Истцом также заявлено требование о расторжении договоров аренды           № 24 от 11.08.2008, № 26 от 11.08.2008, № 27 от 11.08.2008, № 28 от 11.08.2008 и № 36 от 25.08.2011.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пунктам 4.1.1 договоров аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в установленном законом порядке в случае нарушения арендатором условий договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Поскольку ответчик не исполнил обязанности по уплате арендных платежей более двух раз подряд, несмотря на направленные ему истцом требования об уплате долга и предупреждение о расторжении договора, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Комитета архитектуры, градостроительства и имущественных отношений в части расторжения договоров аренды, заключенных между истцом и ответчиком.

Частично удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

На основании пункта 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное не предусмотрено правилами главы 27 Гражданского кодекса Российской Федерации и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданской кодексе Российской Федерации.

Согласно статье 308 Гражданского кодекса Российской Федерации в обязательстве в качестве каждой из его сторон – кредитора или должника – могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.

Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Обязательство