Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2012 по делу n А09-4623/2011. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

передать участнику долевого строительства помещение, указанное в п.1.3. договора, не позднее двух месяцев после ввода жилого дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 3.1. договора № 218 долевое участие в строительстве жилого дома Участника долевого строительства оценивается в 2 142 500 руб. При этом сумма долевого строительства соответствует стоимости 85,7 кв.м общей площади квартиры.

Порядок уплаты суммы долевого строительства определен в п. 3.4. договора № 218.

16.08.2010 между ООО «Брянскгорстройсервис» (Застройщик) и        ООО «ТД Бетон» (Участник долевого строительства) был подписан договор № 228 участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: г. Брянск, 1-й проезд Станке Димитрова, 14,16, жилой дом переменной этажности, 14- этажная блок - секция в осях 3-4, первая очередь строительства, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а Участник долевого строительства обязался в порядке и сроки, установленные договорами, оплатить и принять в собственность объект долевого строительства.

В соответствии с договором № 228  Участник долевого строительства финансирует строительство и в последующем становится собственником жилого помещения - однокомнатной квартиры, общей (проектной) площадью 47,54 кв.м, в том числе жилой (проектной) площадью 17,7 кв.м, оси по плану (в блок секции 3-4) 5с-7с/Ас-Вс по проекту № 4-656/2006, на 14-м этаже жилого дома переменной этажности, расположенного по адресу: г. Брянск,   1-й проезд Станке Димитрова, 14,16.

Согласно п.п. 2.1.1., 2.1.3 договора Застройщик обязуется завершить строительство 14- этажного многоквартирного жилого дома (первая очередь строительства) до 30.06.2010, передать участнику долевого строительства помещение, указанное в п.1.3. договора,  не позднее двух месяцев после ввода жилого дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 3.1. договора №228 долевое участие в строительстве жилого дома Участника долевого строительства оценивается в 1 188 500 руб. При этом сумма долевого строительства соответствует стоимости 47,54 кв.м общей площади квартиры.

Порядок уплаты суммы долевого строительства определен в п. 3.4. договора № 228.

16.08.2010 между ООО «Брянскгорстройсервис» (Застройщик) и        ООО «ТД Бетон» (Участник долевого строительства) был подписан договор № 229 участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик обязал своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: г. Брянск, 1-й проезд Станке Димитрова, 14,16, жилой дом переменной этажности, 14- этажная блок - секция в осях 3-4, первая очередь строительства, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а Участник долевого строительства обязуется в порядке и сроки, установленные договорами, оплатить и принять в собственность объект долевого строительства.

В соответствии с договором № 229 Участник долевого строительства финансирует строительство и в последующем становится собственником жилого помещения - трехкомнатной квартиры стоимостью, общей (проектной) площадью 85,7 кв.м, в том числе жилой (проектной) площадью 49,63 кв.м, оси по плану (в блок секции 3-4) 1с-6с/Жс-Ис, 2с-6с/Жс-Ес по проекту № 4-656/2006, на 9-м этаже жилого дома переменной этажности, расположенного по адресу: г. Брянск, 1-й проезд Станке Димитрова, 14,16.

Согласно п.п. 2.1.1., 2.1.3 договора Застройщик обязуется завершить строительство 14- этажного многоквартирного жилого дома (первая очередь строительства) до 30.06.2010, передать участнику долевого строительства помещение, указанное в п.1.3. договора,  не позднее двух месяцев после ввода жилого дома в эксплуатацию.

В соответствии с п.3.1. договора №229 долевое участие в строительстве жилого дома Участника долевого строительства оценивается в 1 942 500 руб. При этом сумма долевого строительства соответствует стоимости 85,7 кв.м общей площади квартиры.

Порядок уплаты суммы долевого строительства определен в п. 3.4. договора № 229.

16.08.2010 между ООО «Брянскгорстройсервис» (Застройщик) и         ООО «ТД Бетон» (Участник долевого строительства) был подписан договор № 230 участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик обязал своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: г. Брянск, 1-й проезд Станке Димитрова, 14,16, жилой дом переменной этажности, 14- этажная блок - секция в осях 3-4, первая очередь строительства, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а Участник долевого строительства обязуется в порядке и сроки, установленные договорами, оплатить и принять в собственность объект долевого строительства.

В соответствии с договором № 230, Участник долевого строительства финансирует строительство и в последующем становится собственником жилого помещения - двухкомнатной квартиры, общей (проектной) площадью 74,53 кв.м, в том числе жилой (проектной) площадью 38,7 кв.м, оси по плану (в блок секции 1-2) 2с-5с/Кс-Ис, 3с-6с/Кс-Ис по проекту № 4-656/2006, на 13-м этаже жилого дома переменной этажности, расположенного по адресу:       г. Брянск, 1-й проезд Станке Димитрова, 14,16.

Согласно п.п. 2.1.1., 2.1.3 договора Застройщик обязуется завершить строительство 14- этажного многоквартирного жилого дома (первая очередь строительства) до 30.06.2010, передать участнику долевого строительства помещение, указанное в п.1.3. договора,  не позднее двух месяцев после ввода жилого дома в эксплуатацию.

В соответствии с п.3.1. договора №230 долевое участие в строительстве жилого дома Участника долевого строительства оценивается в 1 913 250 руб. При этом сумма долевого строительства соответствует стоимости 76,53 кв.м общей площади квартиры.

Порядок уплаты суммы долевого строительства определен в п. 3.4. договора № 230.

05.10.2010 между ООО «Брянскгорстройсервис» (Застройщик) и        ООО «ТД Бетон» (Участник долевого строительства) было подписано соглашение к договору № 230 участия в долевом строительстве от 16.08.2010, по условиям которого стороны соглашения изложили п.1.3. договора в новой редакции: «В соответствии с настоящим договором Участник долевого строительства финансирует строительство и в последующем становится собственником жилого помещения - двухкомнатной квартиры, общей (проектной) площадью 76,53 кв.м, в том числе жилой (проектной) площадью 38,7 кв.м, оси по плану (в блок секции 1-2) 2с-5с/Кс-Ис, 3с-6с/Кс-Ис по проекту № 4-656/2006, на 13-м этаже жилого дома переменной этажности, расположенного по адресу: г.Брянск, 1-й проезд Станке Димитрова».

21.12.2010 между ООО «Брянскгорстройсервис» (Застройщик) и ООО «ТД Бетон» (Участник долевого строительства) был подписан договор № 246 участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: г. Брянск, 1-й проезд Станке Димитрова, 14,16, жилой дом переменной этажности, 14- этажная блок - секция в осях 3-4, первая очередь строительства, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а Участник долевого строительства обязался в порядке и сроки, установленные договорами, оплатить и принять в собственность объект долевого строительства.

В соответствии с договором № 246  Участник долевого строительства финансирует строительство и в последующем становится собственником жилого помещения - трехкомнатной квартиры, общей (проектной) площадью 88,92 кв.м, в том числе жилой (проектной) площадью 51,83 кв.м, оси по плану (в блок секции 3-4) 7с-9с/Ес-Вс, 8с-9с/Вс-Бс по проекту № 4-656/2006, на 2-м этаже жилого дома переменной этажности, расположенного по адресу: г. Брянск, 1-й проезд Станке Димитрова, 14,16.

Согласно п.п. 2.1.1., 2.1.3 договора Застройщик обязуется завершить строительство 14-ти этажного многоквартирного жилого дома (первая очередь строительства) до 31.03.2011, передать участнику долевого строительства помещение, указанное в п.1.3. договора, не позднее двух месяцев после ввода жилого дома в эксплуатацию.

В соответствии с п.3.1. договора № 246  долевое участие в строительстве жилого дома Участника долевого строительства оценивается в 2 223 000 руб. При этом сумма долевого строительства соответствует стоимости 88,92 кв.м общей площади квартиры.

Порядок уплаты суммы долевого строительства определен в п. 3.4. договора № 246.

В нарушение договорных обязательств ООО «Брянскгорстройсервис» вышеперечисленные жилые помещения ООО «ТД Бетон» не передало. Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом Бетон» в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов должника требования о передаче жилых помещений.

Вынося определение, суд первой инстанции руководствовался тем, что обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом Бетон» не было представлено доказательств о надлежащем выполнении своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве жилого дома.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда области, исходя из следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно пункту 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения  договора участия в долевом строительстве; заключения договора купли - продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме  достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сделки юридических лиц должны совершаться в простой письменной форме (пункт 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор участия в долевом строительстве должен соответствовать требованиям статей 131, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), согласно пункту 3 которой договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Как правильно установлено судом первой инстанции, вышеназванные договоры  участия в долевом строительстве зарегистрированы в установленном законом порядке, что свидетельствует об  их заключенности, и поэтому порождают правовые последствия, в том числе обязанность ООО «Брянскгорстройсервис» передать жилые помещения ООО «ТД Бетон».

В подтверждение факта исполнения своих обязательств по оплате по перечисленным договорам участия в долевом строительстве ООО «ТД Бетон» представлены копии соглашений о прекращении взаимных обязательств зачетом, соглашений о внесении изменений в соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом,  актов сверки, дополнительных соглашений к договорам поставки, товарных накладных, доверенностей на получение товарно-материальных ценностей, договоров цессии и беспроцентного займа, квитанций к приходным и расходным кассовым ордерам, счетов-фактур и письма о переводе долга.

В соответствии со ст.410 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет встречного однородного требования является одним из способов прекращения обязательства.

Указанной статьей установлено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В силу пункта 1 указанной правовой нормы  для осуществления зачета необходимо, чтобы кредитор по одному обязательству являлся должником по другому, а должник по первому выступал кредитором по второму обязательству.

Исследовав представленные заявителем доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу,  что оплата ООО «Торговый дом Бетон» суммы долевого строительства в размере 1 103 000 руб. по договору № 217 участия в долевом строительстве от 16.06.2010, суммы долевого строительства в размере 2 142 500 руб. по договору № 218 участия в долевом строительстве от 16.06.2010, суммы долевого строительства в размере 1 188 500 руб. по договору № 228 участия в долевом строительстве от 16.08.2010, суммы долевого строительства в размере 1 942 500 руб. по договору № 229 участия в долевом строительстве от 16.08.2010, суммы долевого строительства в размере    913 250 руб. по договору № 230 участия в долевом строительстве от 16.08.2010, суммы долевого строительства в размере 2 223 000 руб. по договору № 246 участия в долевом строительстве от 21.12.2010 произведена путем прекращения взаимных обязательств зачетом.

Более того, данное обстоятельство подтверждается актом сверки взаимных расчетов  по договорам участия в долевом строительстве между обществом с ООО «Торговый дом Бетон»