Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2012 по делу n А54-5841/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 июня   2012 года

Дело № А54-5841/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня  2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  29 июня  2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Каструба М.В., судей Волковой Ю.А., Заикиной Н.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Концевой С.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 10 апреля 2012 года по делу № А54-5841/2010 (судья Митяева Л.И.,), вынесенное по иску индивидуального предпринимателя Локтюшина Олега Анатольевича (ОГРН - 304622931600304), г. Рязань к администрации города Рязани (ОГРН - 1026201270260), г. Рязань третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, г. Рязань, общество с ограниченной ответственностью «Правовой консультационный центр «Истина», г. Рязань о разрешении разногласий, возникших при заключении договора.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 21.06.12 по 25.06.12.

В судебном заседании принимали участие до и после перерыва:

от истца: Чуйко Е.В. – представитель по доверенности от 03.10.2011, Локтюшин Олег Анатольевич  – на основании паспорта,

от других лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежаще.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Локтюшин Олег Анатольевич  обратился в арбитражный суд с иско­вым заявлением к администрации города Рязани  о разрешении разногласий, возникших при заключении договора.

Определением суда от 26 июля 2011 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предме­та спора, привлечены Управление земельных ресурсов и имущественных отно­шений администрации города Рязани и общество с ограниченной ответственно­стью «Правовой консультационный центр «Истина».

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования. С учетом последнего уточнения, принятого судом к рассмотрению,   просил суд принять пункты. 2.1., 2.1.1., 2.4. договора купли-продажи нежилого помещения Н 6, лит. Л, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40, общей площадью 64, 8 кв. м. в редак­ции покупателя, а именно:

-   п. 2.1. «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии заклю­чением экспертизы ООО «Оценка» № 5039 от 19 декабря 2011 г., а также с уче­том стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, и составляет 654 730 руб. 94 коп.»;

-   п. 2.4. «Оплата основного долга осуществляется равными долями по 18 186 руб. 97 коп., последний платеж 18 186 руб. 99 коп. ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения на­стоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключе­ния настоящего договора. Последний платеж производится не позднее 6 апреля 2015 г.»;

исключить п. 2.1.1. договора;

исключить п. 2.1.2. договора;

исключить п. 2.2. договора.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 10.04.2012 исковые требования удовлетворены, спорные пункты договора приняты в редакции истца.  С администрации города Рязани  в пользу индивидуального предпринимателя Локтюшина Олега Анатольевича взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 4 000 рублей и расходы по уплате услуг эксперта в размер 12 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация города Рязани (далее Администрация) обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить принятое Арбитражным судом Рязанской области решение от 10.04.2012 и принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований. Заявитель жалобы считает, что судом области необоснованно была назначена по делу повторная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Оценка». Считает, что истцом в спорном помещении был произведен капитальный ремонт, который эксперт ООО «Оценка» необоснованно определил как неотделимые улучшения. Указывает, что   истцом (арендатором) произведены неотделимые улучшения без согласия Администрации (арендодателя). Полагает, что выкупная стоимость помещения должна быть установлена на основании судебной экспертизы, проведенной ООО «Актив».

В судебном заседании представители истца возражали против удовлетворения  апелляционной жалобы.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ,  суд  апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта ввиду следующего.

28.04.2003 года между управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани (Арендодатель, УМИ) и индивидуальным предпринимателем Локтюшиным Олегом Анатольевичем (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества №1051203, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект 40 на основании решения УМИ № 01-010/0179 от 21.04.2003 для использования под реализацию промышленных товаров.

Общая площадь сдаваемого в аренду помещения 83,8 кв.м., в том числе: основная 83,8 кв.м., (пункт 1.1., 1.2.2 договора) (том 1,   л.д. 104-108).

По акту приема-передачи от 28.04.2003 года нежилое помещение было передано истцу (том 1, л.д. 108).

В соответствии с пунктом 1.3. договора срок действия договора определен с 28.04.2003 г. по 27.03.2004 г.

Пунктом 6.5. договора стороны согласовали, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Соглашением от 25.05.2004 договор аренды № 1051203 от 28.04.2003 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40 был расторгнут (том 1, л.д. 116).

По акту приема-передачи от 25.05.2004 нежилое помещение возвращено УМИ г. Рязани (том 1, л.д. 117).

26.05.2004 между УМИ (Арендодатель) и Благотворительным фондом «Содействия управлению ГО и ЧС МЧС России по г. Рязани» (Арендатор)  был заключен договор аренды нежилого помещения № 11561204, предметом которого является нежилое помеще­ние, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект 40 на основа­нии решения УМИ № 01-010/0179 от 21.04.2003 для использования под реализацию промышленных товаров. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения 83,8 кв.м., в том числе: основная 83,8 кв.м., (пункт 1.1., 1.2.2 договора) (том 1, л.д. 111-114).

По акту приема-передачи от 26.05.2004 имущество было передано Благотворительному фонду «Содействия управлению ГО и ЧС МЧС России по г. Ря­зани» в лице Локтюшина Олега Анатольевича (том 1, л.д. 115).

Соглашением от 05.09.2005 договор аренды нежилого помещения № 1561204 от 26.05.2004, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40 был расторгнут (том 1, л.д. 127).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 05.09.2005 помещение было возвращено УМИ г. Рязани (том 1, л.д. 126).

06.09.2005       между УМИ (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Локтюшиным Олегом Анатольевичем (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №2221205, предметом которого является нежилое помещение, Н6, лит. Л, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект 40 (поз. 1, 2 на поэтажном плане подвала от 26.07.2005) на основании решения УМИ № 01-010/0404 от 01.09.2005 для размещения магазина непродовольственных товаров. По  акту  приема-передачи  нежилого  помещения  от  06.09.2005  помещение было передано истцу (том 1, л.д. 125).

Общая площадь сдаваемого в аренду помещения 64,8 кв.м., в том числе: основная 48,0 кв.м., вспомогательная 16,8 (пункт 1.1., 1.2.2 договора) (том 1, л.д. 121-124).

В соответствии с пунктом 1.3. договора срок действия договора определен с 06.09.2005 г. по 05.08.2006 г.

Пунктом 6.5. договора стороны согласовали, что если до окончания срока аренды  ни одна из сторон  не  заявит  о своем  отказе  от  продления  договора,  он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Письмом от 15.12.2006 исх. № 01-081/3912 УМИ   сообщило истцу о продлении на тех же условиях и на тот же срок в соответствии с пунктом 6.5. договора аренды № 2221205 от 06.09.2005   (том 1, л.д. 119).

27.12.2007 года на основании решения УМИ №01-010/0585 от 26.12.2007 между УМИ (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Локтюшиным Олегом Анатольевичем (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества №2642107, предметом которого является нежилое помещение Н6, лит. Л, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский про­спект, д. 40 (поз. 1-2 на поэтажном плане подвала от 26.07.2005) для размещения магазина непродовольственных товаров (том 1, л.д. 26-29). По акту приема-передачи от 27.12.2007 помещение было передано арендатору  (том 1, л.д. 33).

Общая площадь сдаваемого в аренду помещения 64,8 кв.м., в том числе: основная 48,0 кв.м., вспомогательная - 16,8 кв.м. (пункт 1.1., 1.2.2 договора) (том 1,   л.д. 26).

В соответствии с пунктом 1.3. договора срок действия договора составил с 27.12.2007 г. по 26.12.2012 г. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Пунктом 6.5. договора стороны согласовали, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно свидетельству о государствен­ной регистрации права сер. 62-МД      № 397113 (том 4, л.д. 89) переданное в аренду нежилое помещение является собственностью муниципального об­разования – город Рязань.

В заявлении от 23.05.03 (том 1, л.д. 67) истец обратился к УМИ г. Рязани с просьбой дать согласие на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении, расположенном по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40.

Письмом №01-071/1520 от 24.06.2003 УМИ г. Рязани уведомило истца о том, что не возражает против проведения капитального ремонта в арендуемом подвальном помещении по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40, при условии предоставления в УМИ проектно-сметной документации, согласованной с соответствующими службами города (Дирекция единого заказчика и др.) (том 1, л.д. 66).

Получив разрешение    и согласовав с соответствующими службами локальные сметы на ремонт подвального помещения (том 1, л.д. 35-48), арендатор произвел капитальный ремонт помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40 на общую сумму 1 657 170 руб. Указанные обстоятельства подтверждаются локальными сметами на ремонт подвального помеще­ния по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40 (том 1, л.д. 40-48), актами о приемке выполненных работ (том 1, л.д. 37-38, 55-65), справкой о стоимости выполненных работ и затрат (том 1, л.д. 54), договором подряда по строительст­ву от 10.07.2008 (том 1, л.д. 53), квитанциями к приходным кассовым ордерам, кассовыми чеками (том 1, л.д. 133-135).

Из представленных документов судом области установлено, что капитальный ремонт производился в два этапа в 2005 на сумму 90 020 руб. и в 2008 на сумму 1 567 150 руб.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муни­ципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона №159-ФЗ «Об особенностях отчуж­дения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арен­дуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независи­мым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как установлено материалами дела, индивидуальный предприниматель Локтюшин Олег Анатольевич относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения по Закону № 159-ФЗ, что не оспарива­ется ответчиком.

Статья 4 Федерального закона № 159-ФЗ   орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об усло­виях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 вы­шеназванного Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

20.04.2010 индивидуальный предприниматель Локтюшин Олег Анатольевич обратился в УМИ с заявлением о реализации преимущественного права на приобрете­ние арендуемого имущества (том 1, л.д. 69).

Решением Рязанской городской Думы от 26.08.2010 №375-I «Об условиях приватизации нежилого помещения Н6 лит. Л, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40» (том 1 л.д. 71), утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения – выкуп индивидуальным пред­принимателем Локтюшиным О.А. в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого объекта по