Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2012 по делу n А54-5841/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

цене –                2 601 684 руб. 06 коп., в том числе НДС-396 867 руб. 06 коп., без учета НДС – 2 204 817 руб., оп­ределенной на основании отчета об определении рыночной стоимости № 723-06/2010-О от 24.06.2010, выполненного ООО «Правовой консультационной центр «Истина» по заказу Администрации (том 4, л.д. 34-84).

06.09.2010 письмом № 0169/213 (том 1, л.д. 70) ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого по­мещения Н6 лит. Л, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40.

Указанный договор был подписан истцом с протоколом разногласий, в отношении пунктов 2.1., 2.1.1., 2.1.2., 2.4.

Истец предложил ответчику свою редакцию условий договора в этой части, указав на необходимость уменьшения цены продажи имущества на стоимость осуществленных в 2008 с согласия арендодателя неотделимых улучшений в размере  1 567 150 руб., направив протокол разногласий в адрес ответчика (том 1, л.д. 76).

Письмом от 22.10.2010 № 20/1/2-19/6262 ответчик отклонил протокол разногласий истца, не согласившись с уменьшением цены в связи с проведением капитального ремонта (том 1 л.д. 73-74).

19.11.2010 истец сообщил ответчику о том, что считает отказ в уменьшении цены необоснованным, в связи с чем передает разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрение суда (том 1, л.д. 74-76).

Согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  сторона,   направившая   оферту  и   получившая  от   стороны,   для  которой   заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (про­токол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со ст.  446 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случае передачи разногласий, возникших при заключении до­говора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разно­гласия, определяются в соответствии с решением суда.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Как установлено материалами дела, разногласия у сторон возникли относительно цены выкупаемого имущества.

Согласно отчету №723-06/2010-О об определении рыночной стоимости недвижимого имущества Н6 лит. Л, площадью 64,8 кв.м., рас­положенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40, выполненному ООО «Правовой консультационный центр «Истина» по заказу администрации г. Рязани (том 4 л.д. 34-84),   итоговая цена указанного объекта не­движимости составила 2 601 684 руб. 06 коп. с учетом НДС и 2 204 817 руб. без учета НДС   (том 4 л.д. 84).

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сто­рон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (ч. 5 п. 1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормати­ного акта, о признании недействительным решения органа управления юридиче­ского лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из дока­зательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Согласно отчету №5589, выполнен­ному независимым оценщиком ООО «Оценка» по заказу истца,  об определении рыночной стоимости  недвижимого имущества Н6 лит. Л, площадью 64,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40, рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 2 618 000 руб. (том 2 л.д. 88-129).

Истец в суде первой инстанции высказал позицию о том, что выкупная цена должна быть уменьшена на 1 324 269 руб. 06 коп., что составляет стоимость произведенных истцом неотделимых улучше­ний помещения, определенных экспертом (1 324 269 руб. 06 коп.), не включая за­трат на капитальный ремонт в размере 90 020 руб. (уменьшение размера аренд­ной платы в счет проведенного истцом капитального ремонта помещения).

Ответчик против уменьшения выкупной цены на сумму неотделимых улучшений возражал, ссылаясь на то, что разрешение на производство неотделимых улучшений или проведение капитального ремонта ад­министрацией не выдавалось, в связи с чем требование истца о зачете неотдели­мых улучшений является незаконным.

Согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с  п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При передаче арендуемого помещения подвала  общей площадью 64,8 кв.м.в акте приема-передачи от 27.12.2007 сторонами указано, что помещение требует проведение капитального ремонта (том 1, л.д. 33).

Согласно п.  3.2.7 договора аренды недвижимого имущества № 2642107 от 27.12.2007 (том 1 л.д. 26) арендатор обязуется не производить перепланировки, капитальный ремонт объекта аренды, а также ремонт фасада и общего имущества здания без письменного разрешения Арендодателя, согласования с Балансодержателем объекта и другими службами (учреждениями) города.

В соответствии с п. 7.2 указанного договора все произведенные арендатором неотделимые улучшения объекта являются собственность МО город Рязань. Неотделимые улучшения объекта   проводятся арендатором  только с разрешения Арендодателя по согласованию с Балансодержателем. По окончании договора стоимость всех неотделимых улучшений не возмещается.

Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда области в том, что из анализа условий договора аренды и документов, подтверждающих фактически произведенные истцом работы в арендуемом помещении следует, что по результатам проведенного истцом капитального ремонта в арендуемом помещении созданы неотделимые улучшения.

Как было указано выше, в письме от 24.06.2003 № 01-071/1520 (том 1, л.д. 66) на обращение индивидуального предпринимателя Локтюшина О.А. УМИ сообщило, что не возражает в проведении капитального ремонта подвала, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40, при условии предоставления в УМИ проектно-сметной документации, со­гласованной с соответствующими службами.

02.07.2008 ООО «Оргпроект» был составлен рабочий проект по ремонту подвального помещения по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40, который состоял из сметной документации и локальной сметы.

Локальные сметы на капитальный ремонт на сумму 1 567 150 руб. и на сумму 90 020 руб. были согласованы в МП «Управление капитального строительства города Рязани» и с администрацией г. Рязани Управлением ЖКХ (том 1, л.д. 35-38, 39-48, том 3, л.д. 36-43).   Каких-либо возражений либо несогласия с объемом работ и их стоимостью ни арендодателем, ни балансодержателем заявлено не было.

В подтверждение факта проведения работ по капитальному ремонту помещения истец представил акты выполненных работ (том 1, л.д.37-38, 55-65), из которых следует, что работы, указанные в акте приемки законченных строительных работ, выполнены в полном объеме.

Дополнительным соглашением от 21.07.2008 г. УМИ приняты к зачету работы по ремонту объекта и применен при расчете арендной платы коэффициент Ккр=0,25 на период с 01.07.2008 по 30.06.2009 (том 1, л.д. 34).

Таким образом, о фактическом согласовании ответчиком выполнения работ по капитальному ремонту помещения свидетельствуют также последующие отношения сторон, в том числе частичная компенсация ответчиком произведенных расходов истца по капитальному ремонту в счет арендных платежей.

К зачету была принята локальная смета на ремонт подвального помещения от 30.05.2005 на сумму 90 020 руб. (том 1, л.д. 35-36).

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что  суд области  пришел к обоснованному выводу, что произведенный истцом капитальный ремонт помещения, в результате которого были созда­ны неотделимые улучшения, о зачете которых в счет выкупной стоимости иму­щества заявил истец, согласован как с собственником, так и с балансодержате­лем имущества, как того требуют условия договора аренды и нормы действую­щего законодательства.

Доказательств обратного ответчиком, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

С целью установления рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 40 и стоимости неотделимых улучше­ний   судом области определением от 25.01.2011 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «АКТИВ».

Как указано судом области, поскольку экспертное заключение № 205-03/2011 от 25.04.2011 (том 3 л.д. 131-167) содержало недостоверные   сведения  относительно   стоимости  объекта  недвижимости  и  перечня   работ,   которые   относятся   к   неотделимым   улучшениям,   по   ходатайству истца определением суда от 04.10.11 была назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Оценка».

Согласно экспертному заключению от 19.12.2011 № 5039 (том 5 л.д. 60-152) и пояснениям к нему (том 6, л.д. 14-46) стоимость неотделимых улучшений, выполненных индивидуальным предпринимателем Локтюшиным О.А. в помещении, на дату направления оферты, составляет 1 324 269 руб. 06 коп. К капитальному ремонту помещения экспертом отнесены работы, направленные на изменение параметров нежилого помещения, его частей и качества инженерно-технического обеспечения. Перечисленные в экспертном заключении работы по капитальному ремонту арендуемого поме­щения соответствуют перечню работ, указанному в смете на капитальный ре­монт, которая была согласована с арендодателем. Критериями отнесения экспер­том улучшений к неотделимым послужили такие характеристики улучшений, которые обусловлены невозможностью отделения от арендованного объекта без причинения вреда арендуемому имуществу.

Апелляционная инстанция считает, что судом области сделан обоснованный вывод о том, судебная экспертиза по определению суда от 04.10.11  проведена в полном соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение ООО «Оценка» от 19.12.2011 №5039, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федера­ции сведения.

Таким образом, суд  области сделал правильный  вывод о достоверности  рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в ходе повторной судебной экспертизы.

Поскольку    факт согласования арендатором работ по капитальному ремонту помещения с арендодателем подтвержден материалами дела, суд области,  руководствуясь пунктом 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 1 324 269 руб. 06 коп. в счет оплаты приобретаемого арендуемого иму­щества, рыночная стоимость которого на момент направления оферты составля­ет 1 979 000 руб. в соответствии с заключением судебной экспертизы (том 5, л.д. 104), определив выкупную цену арендуемого имущества   в размере 654 730 руб.94 коп. (1 979 000 руб. – 1 324 269 руб. 06 коп.).

С учетом изложенного, спорные пункты договора купли-продажи муниципального имущества суд первой инстанции обоснованно принял подлежащими  изложению в редакции истца.

Судебная коллегия согласна с позицией  суда области о необходимости исключить из условий договора пункты 2.1.1, 2.1.2, 2.2., касающиеся установления цены продажи с учетом НДС и суммы НДС, поскольку в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового ко­декса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на террито­рии Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и со­ставляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального зна­чения, автономной области, автономного округа, а также муниципального иму­щества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом ООО «Оценка» произведенный в спорном помещении капитальный ремонт необоснованно отнесен к неотделимым улучшениям, отклоняется удом апелляционной инстанции, поскольку экспертом к неотделимым улучшениям правильно отнесены такие характеристики улучшений, которые обусловлены невозможностью отделения от арендованного объекта без причинения вреда арендуемому имуществу. При этом следует учитывать, что улучшения помещения, которые обусловлены невозможностью отделения от объекта, относятся к категории неотделимых улучшений независимо от того, в результате каких мероприятий  (капитальный ремонт, переоборудование и т.д.) они были произведены. В этой связи, суд области обоснованно не принял как доказательство экспертное заключение ООО «Актив», в котором неверно определены критерии оценки неотделимых улучшений, в связи  с чем ряд произведенных истцом неотделимых улучшений не был учтен при определении их стоимости.

Довод жалобы о том, что истец произвел неотделимые улучшения без согласования с арендодателем, отклоняется судом апелляционной инстанции как противоречащий обстоятельствам дела, из которых следует, что ответчиком было согласовано проведение капитального ремонта, в результате