Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2012 по делу n А62-3250/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

договора купли-продажи от 20.10.1994, государственная регистрация сделки произведена 20.12.2002 (том 1, л.д. 54).

На основании Федерального закона от 31.05.2002 № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» решением общего собрания Смоленской областной коллегии адвокатов от 29.03.2003 коллегия была реорганизована путем разделения на Смоленскую городскую коллегию адвокатов № 1 и Смоленскую городскую юридическую консультацию.

В соответствии с пунктом 8 статьи 43 данного Федерального закона права и обязанности реорганизуемой коллегии адвокатов, образованной до вступления в силу Федерального закона, переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с разделительным балансом. При этом вновь возникшему юридическому лицу передаются имущество в натуре и имущественные права, ранее находившиеся в пользовании соответствующей юридической консультации.

Судом в рамках дела № А62-593/2011 было установлено, что после реорганизации Смоленская городская коллегия адвокатов № 1 продолжила пользоваться арендованными помещениями и до июля 2007 года вносила арендную плату.

10.04.2007 между Смоленской городской коллегией адвокатов № 1 (являющейся правопреемником Смоленской областной коллегии адвокатов) и НФРГО «ПАТРОНАТ» был заключен договор об уступке прав по договору аренды № 4 нежилого помещения от 01.11.2002, согласно которому Смоленская городская коллегия адвокатов № 1 уступила НФРГО «ПАТРОНАТ» все свои права и обязанности по договору аренды № 4 нежилых помещений от 01.11.2002 и дополнительного соглашения к нему, на нежилое помещение, состоящее из трех комнат № 38, № 39, № 41, общей площадью 39,7 кв.м (том 1, л.д. 55).

ООО ПКЦ «Фанг» обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к Смоленской городской коллегии адвокатов № 1 и НФРГО «ПАТРОНАТ» о взыскании в солидарном порядке задолженности по арендной плате за период с июля 2007 года по апрель 2009 года включительно в размере 96 074 рубля, расторжении договора аренды от 01.11.2002 № 4 в редакции дополнительного соглашения от 03.12.2002, освобождении занимаемых ответчиками нежилых помещений по адресу: город Смоленск, улица Николаева, дом 36. НФРГО «ПАТРОНАТ» предъявил встречный иск к ООО ПКЦ «Фанг» о понуждении его передать в течение одного месяца по акту приема-передачи нежилые помещения – комнаты № 39 площадью 19 кв.м, № 41 площадью 10,3 кв.м, расположенные по адресу: город Смоленск, улица Николаева, дом 36.

Решением суда от 17.07.2009 по делу № А62-1668/2009 со Смоленской городской коллегии адвокатов № 1 в пользу ООО ПКЦ «Фанг» было взыскано 96 074 рублей задолженности, договор аренды от 01.11.2002 № 4 расторгнут; суд также обязал Смоленскую городскую коллегию адвокатов № 1 и НФРГО «ПАТРОНАТ» освободить спорные нежилые помещения. В удовлетворении встречного иска было отказано. Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2010 указанное решение Арбитражного суда Смоленской области в части расторжения договора аренды от 01.11.2002 № 4, а также в части обязания Смоленской городской коллегии адвокатов № 1 и НФРГО «ПАТРОНАТ» освободить нежилые помещения, было отменено. В этой части в удовлетворении иска отказано. В остальной части решение от 17.07.2009 оставлено без изменения (том 1, л.д. 66-68).

В соответствии с соглашением о передаче недвижимого имущества в собственность от 18.11.2009 и актом приема-передачи от 18.11.2009 ООО ПКЦ «Фанг» (собственник помещений) передало Игнатовой Татьяне Владимировне (ранее являвшейся участником ООО ПКЦ «Фанг» в зачет денежных обязательств ООО ПКЦ «Фанг» недвижимое имущество, принадлежащее обществу, в том числе и нежилое помещение общей площадью 245,1 кв.м (условный номер 67:01:2002:49:1168), расположенное на первом этаже дома 36 по улице Николаева в городе Смоленск, обремененное правом аренды на нежилые помещения общей площадью 39,7 кв.м (№ 38, № 39, № 41), арендуемые НФРГО «ПАТРОНАТ» (том 1, л.д. 56-57). Произведена государственная регистрация права собственности нежилых помещений с учетом обременения (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 18.12.2009 серии 67-АБ № 489922) (том 1, л.д. 58).

НФРГО «ПАТРОНАТ» обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением о признании недействительным соглашения от 18.11.2009 о передаче недвижимого имущества в собственность, заключенного между ООО ПКЦ «Фанг» и Игнатовой Т.В., в части отчуждения Игнатовой Т.В. помещений на первом этаже по адресу: город Смоленск, улица Николаева, дом 36, общей площадью 39,7 кв.м № 38, № 39, № 41; признании отсутствующим зарегистрированного за Игнатовой Т.В. права собственности на указанные нежилые помещения.

Решением суда от 18.07.2011 по делу № А62-1369/2011 в удовлетворении исковых требований было отказано, указанное решение оставлено без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда (том 1, л.д. 116-121; том 2, л.д. 29-33).

На основании заключенного 29.12.2009 договора уступки права требования (цессии) ООО ПКЦ «Фанг» (цедент) передал ИП Игнатовой Т.В. (цессионарий) право требования по договору аренды здания № 4 от 01.11.2002 (том 2, л.д. 142-143).

15.01.2010 между Игнатовой Т.В. и ЗАО «ОПТИМУМ» был заключен договор доверительного управления недвижимым имуществом № 1, в соответствии с которым по акту № 1 от 15.01.2010 Игнатова Т.В. передала ЗАО «ОПТИМУМ» недвижимое имущество – нежилое помещение на первом этаже (условный номер 67:01:2002:49:1168) общей площадью 245,1 кв.м, расположенное по адресу: Смоленская область, город Смоленск, улица Николаева, дом 36, обремененное правом аренды на нежилые помещения общей площадью 39,7 кв.м (№ 38, № 39, № 41), арендуемые НФРГО «ПАТРОНАТ» в доверительное управление. С учетом соглашения № 1 от 25.11.2010 договор вступает в силу с 01.01.2010 и действует по 31.12.2011. 17.03.2010 произведена государственная регистрация договора доверительного управления (том 1, л.д. 59-65).

ЗАО «ОПТИМУМ» направило в адрес НФРГО «ПАТРОНАТ» письмо № 88 от 08.06.2011, в котором сообщило, что в арендуемых помещениях оказываются услуги по пошиву штор и резке стекла, а также организовано складирование имущества, а, следовательно, они используются не по целевому назначению. Ранее 25.05.2011 было обращено внимание на указанные недостатки с требованием их устранения в установленный срок. Однако недостатки не были устранены: помещения продолжают использоваться не в соответствии с условиями договора, рекламные вывески не сняты. Кроме того, числится долг по аренде и коммунальным платежам. НФРГО «ПАТРОНАТ» в срок до 18.06.2011 было предложено расторгнуть договор аренды № 4 от 01.11.2002 и погасить задолженность по арендной плате. Данное уведомление получено НФРГО «ПАТРОНАТ» 14.06.2011, о чем имеется почтовое уведомление (том 1, л.д. 75, 76).

Поскольку НФРГО «ПАТРОНАТ» не освободил спорные помещения и продолжил их использовать не по целевому назначению, ЗАО «ОПТИМУМ» обратилось в суд с настоящим иском (том 1, л.д. 5-6).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно отказал в их  удовлетворении, исходя из следующего.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что факт использования спорных арендуемых помещений не по целевому назначению, а именно: осуществление производственной деятельности (пошив штор, резка стекла и тому подобное) не доказан, так как использование по целевому назначению спорных помещений, указанному в договоре аренды, подтверждается представленными в материалы дела договором безвозмездного пользования от 01.11.2010 о передаче Фомочкиной А.В. (ссудополучатель) в безвозмездное временное пользование оборудованного рабочего места в составе: рабочего стола, стула в нежилом помещении № 38 общей площадью 10,4 кв.м, расположенном по адресу: город Смоленск, улица Николаева, дом 36, для оказания услуг правового характера третьим лицам (том 1,               л.д. 113); договором безвозмездного пользования от 01.12.2010 о передаче Баркову Д.В. (ссудополучатель) в безвозмездное временное пользование оборудованного рабочего места в составе: рабочего стола, стула, розетки (220 В) для подключения кассового аппарата, в нежилом помещении № 41 общей площадью 10,3 кв.м, расположенном по адресу: город Смоленск, улица Николаева, дом 36, для оказания услуг правового характера третьим лицам (том 1, л.д. 114); договором поручения от 10.10.2010, заключенным между ИП Москалевой О.С. (доверитель) и Фомочкиной А.В. (поверенный), в соответствии с которым Фомочкина А.В. от имени и за счет доверителя уполномочена совершать определенные действия, а именно: принимать заказы на изготовление штор и сопутствующих товаров, оказывать услуги по дизайну заказываемой продукции, выдавать готовую продукцию, принимать в счет стоимости заказа денежные средства у заказчиков (том 2, л.д. 75); договором поручения от 12.11.2010, заключенным между ИП Казаковым В.П. (доверитель) и Барковым Д.В. (поверенный), согласно которому поверенный обязуется совершать от имени и за счет доверителя определенные юридические действия, а именно: прием и оформление заказов на резку стекла и изготовление оконной продукции по размерам и эскизам заказчика (приложение № 1 к договору) (том 2, л.д. 128-130).

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности факта сдачи спорных помещений в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя, поскольку представленные договор безвозмездного пользования от 01.11.2010 о передаче Фомочкиной А.В. в безвозмездное временное пользование оборудованного рабочего места и договор безвозмездного пользования от 01.12.2010 о передаче Баркову Д.В. в безвозмездное временное пользование оборудованного рабочего места договорами субаренды не являются; какие-либо данные, свидетельствующие о передаче НФРГО «ПАТРОНАТ» арендуемых помещений во владение и пользование иных лиц, в материалах дела отсутствуют и не были представлены ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции.

В предоставлении возможности безвозмездного пользования рабочим местом (столом и стулом) нарушения прав арендодателя судом обоснованно не отмечено.

Суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении требований о расторжении договора аренды нежилых помещений в связи с неуплатой ответчиком арендных платежей более двух раз по следующим основаниям.

 Вопрос о взыскании задолженности по арендной плате рассматривался в рамках дела № А62-593/2011 (том 2, л.д. 134-141).  

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 18.11.2011 с НФРГО «ПАТРОНАТ» в пользу ЗАО «ОПТИМУМ» было взыскано 6 870 рублей 17 копеек задолженности по арендной плате за 2010 год; в пользу ИП Игнатовой Т.В. – 10 552 рубля 90 копеек задолженности по арендной плате за период с 07.05.2009 по 09.12.2009 (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 21.11.2011) (том 2, л.д. 134-141).

Постановлением суда апелляционной инстанции от 13.03.2012 решение суда от 18.11.2011 по делу № А62-593/2011 было оставлено без изменения (том 3, л.д. 30-36).

Как установлено судом первой инстанции, взысканная задолженность по арендной плате была полностью оплачена НФРГО «ПАТРОНАТ», что подтверждается приходными кассовыми ордерами № 755079 от 29.11.2011 и № 685772 от 22.12.2011 (том 2, л.д. 85-86; том 3, л.д. 47).

Кроме того, как правильно отмечено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Смоленской области от 18.11.2011 по делу № А62-593/2011 установлен факт несвоевременного извещения арендатора (НФРГО «ПАТРОНАТ») о смене собственника, что повлекло за собой нарушение НФРГО «ПАТРОНАТ» условий договора в части несвоевремености уплаты арендных платежей. Однако с учетом установленных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что данное нарушение условий договора произошло в связи с наличием спора и неопределенности в отношении надлежащего получателя арендных платежей и не может быть признано существенным нарушением договора аренды с целью его расторжения (том 2, л.д. 134-141).  

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда