Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2012 по делу n А54-2999/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

его территориальными органами.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 2.2 Методических указаний по государственной кадастровой оцен­ке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономи­ческого развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39 (далее – Методические указания), при расчете кадастровой стоимости земельного участка в составе вида разрешенного использования учитываются факторы стоимости земельных участков в со­ставе земель населенных пунктов и информация о рынке земельных участков.

Пунктом 1.3 Методических указаний установлено, что кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на   01 января года путем проведения работ по государственной кадаст­ровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, результаты го­сударственной кадастровой оценки земельных участков, принадлежащих ОАО «Головное специализированное конструкторское бюро по машинам для возделывания и уборки картофеля», проведенной ООО «АварКом», утверждены постановлением Правительства Рязанской области от 25.11.2009 № 324.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Рос­сийской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости зе­мельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа када­стрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания ме­жду истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания дейст­вительной рыночной стоимости земельного участка, для определения кото­рой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитраж­ного процессуального кодекса Российской Федерации может быть назна­чена экспертиза.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, в случаях опреде­ления рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость уча­стка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации действует в редакции Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ, согласно которой в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого зе­мельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в преж­ней, так и в действующей редакции, допускает не только определение када­стровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а так­же возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 5 Правил государственная кадастровая оценка зе­мель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анали­за рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных ме­тодов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 (в редакции, действовавшей в спорный период), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется ме­тодами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержден­ная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение када­стровой оценки.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спор­ным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом ос­паривания в этом случае не являются.

Поскольку заявленные ОАО "Головное специализированное конструкторское бюро по машинам для возделывания и уборки картофеля" требования имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему функции по государственной кадастровой оценке, и заявленные требования подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной ры­ночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процес­суального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Россий­ской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного уча­стка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в госу­дарственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебно­го акта.

В качестве доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка истцом представлен отчет оценщика – общества с ограниченной ответственностью консультационно-аналитическая фирма "Спектр" г. Рязани от 09.06.2010 № 178/2010, согласно которому ры­ночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2010 составила 11 686 500 руб.

Ответчики представленный ОАО "Головное специализированное конструкторское бюро по машинам для возделывания и уборки картофеля" отчет независимого оценщика не оспорили, не представили доказательств, свидетельст­вующих об иной величине рыночной стоимо­сти спорного земельного участка.

Поэтому суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в данном деле отсутствует спор о достоверности величины рыночной оценки объекта недвижимости, указанной в заключении оценщика – общества с ограниченной ответственностью консультационно-аналитическая фирма "Спектр" г. Рязани от 09.06.2010 № 178/2010.

Оценка, проведенная обществом с ограниченной ответственностью консультационно-аналитическая фирма "Спектр", и составленный 09.06.2010 отчет             № 178/2010  правомерно признаны судом первой инстанции соответствующими требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федера­ции» и приняты в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признает несостоятельными доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно истолковал пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установив кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной, как следствие недостоверности кадастровой оценки, и что суд первой инстанции осуществил переоценку спорного земельного участка. 

В соответствии с пунктом 3.2.5.2 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости  от 29.06.2007 № П/0152, сбор рыночной информации об объектах недвижимости производится в следующем порядке: сбор рыночной информации о ценах сделок, спроса и предложений купли-продажи и ипотеки на незастроенные земельные участки; при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночной цене на незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за незастроенные земельные участки, достаточной для построения модели; при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, о  рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающих в себя земельные участки; при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки, и (или) рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки, осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки.

В соответствии с названным порядком установления кадастровой стоимости расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется не в отрыве, а на основании статистического анализа рыночной стоимости земельных участков. 

Состав факторов стоимости земельных участков  был утвержден протоколом межведомственной комиссии от 08.02.2008 и представлен в таблице 20 основного тома отчета (том 2, л.д. 40).

Вместе с тем, при расчете кадастровой стоимости оценочной организацией –              ООО «АварКом» использовались не утвержденные и не согласованные межведомственной комиссией факторы стоимости, иные факторы стоимости, самостоятельно примененные исполнителем.

ООО "АварКом" в нарушение порядка сбора информации была собрана информация только о продаже земельных участков по цене продавца и рыночной цене единых объектов недвижимости, однако, сбор иной рыночной информации, в том числе о значениях арендной платы по земельным участкам, не имеющим застройки, в отношении сведений регистрирующих органов о договорах купли-продажи земельных участков, продажи имущества должников (организаций-банкротов), об ипотечных сделках,  не осуществлялся.  В отчете ООО "АварКом" отсутствуют ссылки на источники информации о рынке недвижимости коммерческого назначения.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области  представлены в материалы дела только письма трех организаций (агентства недвижимости "Приоритет",  агентства недвижимости "Новоселье",  Центрального агентства недвижимости о направлении в электронном виде обществу "АварКом"  архива данных по предложениям о продаже недвижимости (том 1, л.д. 112-114).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при исполнении государственного контракта по кадастровой оценке земель оценочной организацией ООО «АварКом» в нарушение порядка сбора информации была собрана информация только о продаже земельных участков по цене продавца и рыночной цене единых объектов недвижимости, сбор иной рыночной информации, в том числе о значениях арендной платы по земельным участкам, не имеющим застройки, в отношении сведений регистрирующих органов о договорах купли-продажи земельных участков, продажи имущества должников (организаций-банкротов), об ипотечных сделках, не осуществлялся.

Доказательств достаточности примененных сведений для составления статистической модели, установленных нормативными актами, Управлением Росреестра по Рязанской области и ООО «АварКом» в материалы дела не было представлено ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции.

Учитывая недоказанность достоверности результата кадастровой оценки в отношении спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что права и законные интересы  ОАО "Головное специализированное конструкторское бюро по машинам для возделывания и уборки картофеля" нарушены результатом проведенной государственной кадастровой оценки спорного земельного участка и заявленные ОАО "Головное специализированное конструкторское бюро по машинам для возделывания и уборки картофеля" требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа.

Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком.

Согласно положениям действующего законодательства орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации утверждает те результаты государственной кадастровой оценки земель, в отношении которых Роснедвижимостью проведена соответствующая проверка и принято решение о соответствии Методическим указаниям по госу­дарственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 № 1847 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднено, его функции возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картогра­фии (Росреестр) (переименованную Федеральную ре­гистрационную службу).

Соблюдение административной процедуры Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской и утверждение акта проверки не является бесспорным до­казательством заранее определенной силы, свидетельствующим о досто­верности исходных данных, использованных при проведении кадастровой оценки земельного участка, и не исключает возможность их проверки в су­дебном порядке и необходимость подтверждения соответствующих сведе­ний.

Принимая во внимание, что в государственном кадастре недвижимости были сформированы сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0080078:15 стоимостью 77 785 592 руб. 24 коп. с удельным показателем кадастровой стоимости в размере 8 219 руб. 19 коп. за 1 кв. м на основании отчета ООО «АварКом» № 2118-1/2008, суд первой инстанции по праву признал такие сведения недостоверными, как не соответствующие  требованиям Земельного кодекса РФ, постановления Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Судебной коллегией оценивается как необоснованный и подлежащий отклонению довод заявителя о том, что отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Рязанской области был предметом проверки в Роснедвижимости по всем показателям, в том числе на полноту и достоверность рыночной информации о стоимости земельных участков и состава факторов, влияющих на кадастровую оценку земельных участков. Соблюдение административной процедуры и получение решения Роснедвижимости о соответствии отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель