Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2012 по делу n А62-2925/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.       

Применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье  13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, устанавливающим ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающих методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул.

При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в постановлении Правительства Российской Федерации № 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.

Как усматривается из материалов дела, спор между сторонами состоит в том, какая ставка арендной платы подлежит применению при расчете арендной платы за использование спорного земельного участка в период 01.05.2010 по  30.04.2011: в размере 0, 3 % от кадастровой стоимости данного участка, установленная постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192 «Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые, не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе-герое Смоленске», либо повышенная ставка в размере 2, 5 %, установленная пунктом 2.5 Положения администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118, которая подлежит применению в связи с истечением двухлетнего срока строительства с даты заключения договора аренды.

Иные фактические обстоятельства дела сторонами не оспариваются.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, в настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов «г» и «д» пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации № 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.

Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.

Так, статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье             65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении, принимая во внимание постановление Правительства Российской Федерации № 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах «г» и «д» пункта 3 постановления в связи с истечением установленного пунктом 2.5 Положения администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118 двухлетнего срока строительства с даты заключения договора аренды, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Как установлено вступившим в законную силу  решением Арбитражного суда Смоленской области  от 25.08.2010 по делу № А62-2462/2010, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, общество является застройщиком и осуществляет жилищное строительство с привлечением денежных средств в порядке долевого участия в строительстве жилья.

Длительная  задержка в производстве работ на спорном земельном участке вызвана отрицательными заключениями государственной экспертизы, полученными не по вине общества, а также необходимостью внесения в связи с этим изменений в генеральный план с условиями строительства 10-этажных жилых домов.

Кроме того, на спорном земельном участке располагалось 12 ветхих 8-квартирных домов, подлежащих расселению и сносу.

Ответчик  понес затраты на освоение земельного участка более чем на 27 млн. руб., включающие в себя проектные, изыскательские, инженерные, геодезические и прочие работы, а также содержание земельного участка, что подтверждено соответствующими актами сдачи-приемки выполненных работ.

После осуществления указанных затрат общество 20.05.2010 получило разрешение на строительство 10-этажного жилого дома (по генплану № 20).

В связи с планом застройки указанного земельного участка ООО ФСК «Веж», как застройщиком, произведен его раздел на четыре самостоятельных земельных участка:   с кадастровым номером 67:27:0030708:38 площадью 4 223 кв. м, с кадастровым номером 67627:0000000:390 площадью 56 755 кв. м, с кадастровым номером 67:27:0000000:391 площадью 37 779 кв. м, с кадастровым номером 67:27:0030708:39 площадью 7112 кв. м,  с постановкой их на временный кадастровый учет.

Письмом от 28.10.2010 № 2527 общество обратилось в департамент с заявлением, в котором просило   о принятии решения об образовании указанных земельных участков с разрешенным использованием для строительства 10-этажных жилых домов,  прекращении права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0246 общей площадью 105 869 кв. м и  заключении с обществом договоров аренды на вновь образованные земельные участки.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 12.04.2011 по делу                   № А62-414/2011, вступившим в законную силу, признан недействительным отказ департамента в образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0246, площадью 105 869 кв. м, как не соответствующий статье 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Департаменту предписано принять решение о прекращении права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0246 и его разделе на 4 самостоятельных земельных участка: с кадастровым номером 67:27:0030708:38 площадью  4223 кв. м, с кадастровым номером 67:27:0000000:390 площадью 56 755 кв. м, с кадастровым номером 67:27:0000000:391 площадью 37 779 кв.м, с кадастровым номером 67:27:0030708:39 площадью 7 112 кв. м, а также  заключить с ответчиком договоры аренды на вновь образованные участки.

Во исполнение судебного акта ответчиком издан приказ от 08.04.2011 № 892 о прекращении истцу права аренды земельного участка площадью 105 869 кв. м,  выделе из него четырех земельных участков и  предоставлении их  истцу в аренду.

20.04.2011 года стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 01.04.2008 г. № 370/з.

При таких обстоятельствах у судебной коллегии отсутствуют основания для вывода о том, что общество затягивало сроки жилищного строительства на спорном земельном участке.

Доказательств обратного департаментом не представлено.

Учитывая изложенное суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что основания для расчета арендной платы за использование спорного земельного участка в период с 01.05.2010 по 31.04.2011 исходя из установленной пунктом 2.5 Положения администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118 повышенной ставки в размере 2, 5 % от кадастровой стоимости спорного земельного участка отсутствуют, поскольку данная ставка, по сути, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно признал обоснованным представленный истцом  расчет, в соответствии с которым размер арендной платы за использование спорного земельного участка за период с 01.04.2010 по 30.04.2011, произведенный исходя из ставки в размере 0, 3 %, составил  1 825 772 руб. 17 коп., а размер пеней за нарушение сроков исполнения обязательства в период с 21.06.2010 по 08.04.2011 – 624 496 руб. 94 коп.

Установив, что платежным поручением от 14.05.2012 общество в счет погашения задолженности перечислило истцу денежные средства в сумме 1 825 772 руб. 17 коп., арбитражный суд обоснованно отказал департаменту в удовлетворении иска в части взыскания основного долга.

Довод департамента о том, что договором от 01.04.2008 № 370/з стороны фактически продлили договорные отношения, возникшие на основании договора аренды от 12.03.2007 № 6274,  не влияет на правильность принятого судебного акта.

Кроме того, в соответствии с положениями статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами,  договор аренды земельного участка от 12.03.2007 № 6274  расторгнут.

Данное обстоятельство в силу положений статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации  исключает продолжение обязательств сторон по указанному договору после его расторжения.

Довод истца о том, что суд первой инстанции необоснованно снизил размер заявленной департаментом неустойки, судебной коллегией отклоняется по следующим основаниям.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что исключает для истца возможность неосновательного обогащения за счет ответчика путем взыскания неустойки в завышенном размере.

Исходя из сложившейся судебной практики критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» кредитор для опровержения заявления должника вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Оценивая соразмерность предъявленной к взысканию суммы неустойки последствиям неисполнения обязательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу  о том, что установленная договором ставка  в размере 0, 3 % от суммы долга за каждый день просрочки является чрезмерно высокой.

При этом ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие, что просрочка исполнения обязательства причинила истцу действительный ущерб, который соответствует взыскиваемой им сумме неустойки, рассчитанной исходя из ставки, более чем в 10 раз превышающей действующую ставку рефинансирования Банка России, а из материалов дела какие-либо существенные негативные последствия для истца в связи с неисполнением ответчиком обязательства не усматриваются.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника, суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями, приведенными в   постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»,  правомерно снизил размер подлежащей взысканию неустойки до 92 518  руб., рассчитав ее исходя из двукратной учетной ставки Банка России, составляющей 16 % годовых.

Нарушений норм процессуального права,