Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2012 по делу n А54-1461/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

по договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2008.

Дополнительным соглашением от 01.12.2008 в договор аренды от 01.07.2007, заключенный с индивидуальным предпринимателем Герасимо­вым Р.П. внесены изменения. Пункт 1.2.1 принят в следующей редакции: общая площадь 85,9 кв.м., в том числе: под кабинет парикмахерской - 47,8 кв.м, под кабинет массажа - 23,6 кв.м, под кабинет маникюра - 14.5 кв.м, пункт 4.3 изложен в следующей редакции "На расчетный счет Арендодате­ля перечисляется 50 процентов арендной платы, установленной договором в размере 6250 рублей в месяц, без НДС.

В соответствии с соглашением от 18.03.2010 предприниматель Гера­симов Р.П. уступил ООО "Формат" права и обязанности по договору арен­ды недвижимого имущества от 01.07.2008.

Дополнительным соглашением от 01.12.2008 в договор аренды от 01.07.2007, заключенный с индивидуальным предпринимателем Герасимо­вой Г.В. внесены изменения. Пункт 4.3 изложен в следующей редакции: "На расчетный счет Арендодателя перечисляется 50 процентов арендной платы, установленной договором в размере 6250 рублей в месяц, без НДС. В соответствии с соглашением от 18.03.2010 предприниматель Гера­симова Г.В. уступила ООО "Формат" права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2008 (том 2, лист дела 5).

В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по состоянию на 26.04.2012, из которой видно, что Гусева Елена Юрьевна прекратила деятельность в каче­стве индивидуального предпринимателя 02.03.2009. По акту приема-передачи от 01.07.2010 Гусева Е.Ю. возвратила МП "Баккара" помещения, переданные ей по договору аренды от 01.07.2008 (акт - том 2, лист дела 31).

Все перечисленные выше договоры аренды от 01.07.2008, заключены на одинаковых условиях.

Указанные в договорах аренды от 01.07.2008 нежилые помещения пе­реданы МП "Баккара" арендаторам по актам приема-передачи (том 3).

Пунктом 1.3 договоров установлен срок аренды с 01 июля 2008 года по 30 июня 2013 года. Условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 01 июля 2008 года (пункт 1.4 договора). Договор считается заключенным с момента государственной регистрации (пункт 1.5 договора).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 3 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях" движимым и недвижимым имуществом государственное или муниципальное предпри­ятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уста­вом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или му­ниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ни­чтожными.

Согласно пункту 1.13 устава муниципальное унитарное предприятие "Баккара" было создано по приказу департамента городских префектур № 6 от 14.02.1992. Новая редакция устава муниципального предприятия города Рязани "Баккара" утверждена решением Рязанского городского Совета № 945 от 12.02.1994. Учредителем предприятия является муниципальное об­разование - город Рязань. Имущество предприятия находится в муници­пальной собственности (том 1, листы дела 16-25).

В соответствии с пунктом 2.1 устава МП "Баккара" целью создания предприятия является оказание социально-значимых услуг населению. Со­гласно пункту 2.2 устава МП "Баккара" осуществляет следующие основные виды деятельности: банные, парикмахерские, косметические услуги, услу­ги массажа, торговые услуги, общественное питание, услуги платной авто­стоянки, торгово-посреднические услуги, производство и сбыт продукции производственно-технического назначения и товаров народного потребле­ния.

Оспариваемые договоры аренды заключены на основании распоряжений Управления муниципальным иму­ществом администрации города Рязани, то есть с согласия собственника.

Передача имущества в аренду ответчикам совершена МП "Баккара" с согласия собственника и оформлена в установленном законом порядке. В рассматриваемом случае передача в аренду имущества предприятия не влечет в последующем его передачу в собственность арендаторов. В соот­ветствии с условиями договоров аренды имущество должно использоваться в соответствии с его назначением, то есть для оказания банных, парик­махерских, косметических услуг, услуг массажа. Таким образом, при пере­даче имущества по оспариваемым сделкам вид оказываемых предприятием услуг населению не изменился. Из материалов дела следует, что арендаторы оказывали  населению услуги в соответствии с назначением  арендованного имущества. Доказательств обратного истцом и администрацией города Рязани не представлено.

Судом первой инстанции получил оценку довод истца о том, что в аренду было передано более 50% помещения бани.

Согласно техническому паспорту на здание бани № 2 (здание лит В, по адресу: г. Рязань, ул. Грибоедова, 10) общая площадь здания с коридорами и лестничными клетками составляет 2722,4 кв.м., в том числе: подвал -304,1 кв.м, первый этаж - 1459,7 кв.м, второй этаж - 958,6. Для осуществ­ления непосредственно деятельности по оказанию услуг населению пред­приятием используются первый и второй этажи. На первом этаже площадь помещений, которые непосредственно связаны с предоставлением бытовых услуг населению составляет 609,4 кв.м без подсобных помещений к ним, площадь подсобных помещений, туалетов, коридоров и лестничных клеток - 850,3 кв.м., на втором этаже площадь помещений, которые непосредст­венно связаны с предоставлением бытовых услуг населению составляет 673 кв.м, площадь подсобных помещений, туалетов, коридоров и лестничных клеток - 284,7 кв.м (техпаспорт - том 3, листы дела 130-147).

Судом области установлено, что по договорам аренды передано помещений общей площадью 750,7 кв.м (за минусом возвращенных 01.07.2010 ИП Гусевой Е.Ю. помещений). В распоряжении МП "Баккара" осталось 531,7 кв.м помещений, распо­ложенных на первом и втором этажах и непосредственно предназначенных для оказания банных, парикмахерских, косметических услуг населению (без подсобных помещений, без коридоров и лестничных клеток). Кроме того, МП "Баккара" использовалась платная стоянка для автомобилей.

Доказательства того, что МП "Баккара" использовало оставшиеся по­мещения для осуществления уставной деятельности истец и администрация города Рязани не представили.

Довод апелляционной жалобы о том, что именно за­ключение оспариваемых договоров аренды повлекло ухудшение финансо­вого положения МП "Баккара", что в дальнейшем привело к возбуждению в отношении него дела о несостоятельности (банкротстве) также не под­тверждается представленными в материалы дела доказательствами. Судом первой инстанции подробно исследован вопрос о результатах финансовой деятельности предприятия, проведен анализ отчета о финансовом положении предприятия. Из отчета судом области установлено, что в 2007 году деятельность МП "Бак­кара" не была прибыльной. Объем услуг для населения снизился и составил 111,7 тыс. чел. или 88,65 % по сравнению с 2006 годом. Доходы составили 17024 тыс. руб., что меньше планового на 2054 тыс. руб. Убытки от дея­тельности составили 1198 тыс. руб. или 614% по сравнению с убытками в 2006 году (-195 тыс. руб.).

Значительно увеличилась кредиторская задолженность, которая со­ставляла на начало 2007 - 1441 тыс. руб. и на конец года - 2643 тыс. руб. Кредиторская задолженность увеличилась в основном за счет кредитов (займов) и задолженности в бюджет и внебюджетные фонды.

Общая сумма доходов за 2007 год составила 17024 тыс. руб., а расхо­ды составили 17992 тыс. руб., в том числе по основной деятельности -13401 тыс. руб. Общие расходы на оплату труда составили 8219 тыс. руб., что составляет 46% от общей суммы затрат и 48% от общей суммы дохо­дов. Таким образом, в 2007 году расходы предприятия превысили доходы, чистая прибыль от деятельности предприятия была отрицательной на нача­ло года в сумме -230 тыс. руб., к концу отчетного периода составляла -1457 тыс. руб. (том 5, листы 114-124).

В 2008 году показатели деятельности предприятия еще ухудшились.

Объем услуг для населения снизился и составил 94 тыс. чел. или 84,15 % по сравнению с 2007 годом. Доходы составили 12763 тыс. руб., что меньше планового на 3846 тыс. руб. Убытки от деятельности составили 6832 тыс. руб., что составляет 570,28% по сравнению с убытком 2007 года.

Значительно увеличилась кредиторская задолженность, которая со­ставляла на начало 2008 - 2643 тыс. руб. и на конец года - 11728 тыс. руб., то есть в 4.5 раза. Кредиторская задолженность увеличилась в основном за счет кредитов (займов), сумма которых на конец года составила 6227 тыс. руб., и задолженности в бюджет и внебюджетные фонды, сумма которых на конец года составила 4239 тыс. руб.

Общая сумма доходов за 2008 год составила 12763 тыс. руб., а расхо­ды составили 19519 тыс. руб., в том числе по основной деятельности -14562 тыс. руб., из них на текущий и капитальный ремонт - 3490 тыс. руб. Общие расходы на оплату труда составили 9838 тыс. руб., что составляет 50,4% от общей суммы затрат и 77% от общей суммы доходов. Таким обра­зом, в 2008 году доходы предприятия уменьшились, расходы предприятия превысили доходы. При этом при уменьшении объема услуг и полученных от основной деятельности доходов, расходы на оплату труда увеличились и значительно. Чистая прибыль от деятельности предприятия была отрица­тельной на начало года в сумме -1488 тыс. руб., к концу отчетного периода составляла -6989 тыс. руб. (том 5, листы 125-139.

При анализе результатов финансовой деятельности предприятия суд области также правильно принял во внимание следующие обстоятельства.

В 2007 году, помимо комплекса бани № 2, у МП "Баккара" находились в пользовании нежилые помещения здания, лит. А, общей площадью 655 кв.м. (бани № 5), расположенные по адресу: г. Рязань, ул. К. Маркса, дом 5, на основании договора аренды № 1872105 от 01.09.2005, заключенного с Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани.

Решением Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани № 01-010/0360 от 01.07.2008 часть помещений общей площадью 196,1 кв.м. у МП "Баккара" изъята, в договор аренды внесены соответствующие изменения. Изъятые помещения (мужское банное отделение) переданы в аренду ООО "Восток" (том 3, лист дела 67).

Из материалов дела следует, что в феврале 2008 года в здании бани № 2 был пожар, в результате которого сгорела крыша и была повреждена часть помещений. На момент заключения договоров аренды от 01.07.2008, переданные арендаторам (ответчикам) помещения находились в ненадлежащем состоянии, требовали текущего ремонта и были не пригодны для использования по прямому назначению. Указанные обстоятельства подтверждаются актами обследования от 14.10.2008 и от 01.12.2008, составленными с участием представителей МП "Баккара" и арендаторов (том 4, листы дела 2-11).

Ремонт крыши и арендуемых помещений осуществлялся за счет средств арендаторов. В подтверждение указанного обстоятельства в мате-риалы дела представлен договор от 08.09.2008, заключенный между ООО "Содружество" и МП "Баккара", согласно которому общество "Содружество" обязалось произвести ремонт крыши и фасада здания бани № 2, произвести замену электропроводки здания бани № 2, выполнять и оплачивать иные работы и услуги, необходимые для работы бани № 2 на арендованных площадях (том 4, лист дела 101).

Согласно двустороннему акту № 1 от 31.12.2008 к указанному выше договору общая сумма затрат на ремонт крыши и фасада здания бани № 2 составила 9 361 737 руб., согласно акту № 2 от 31.12.2008 сумма затрат на замену электропроводки составила 671778 руб. (том 4, листы дела 102,103).

В подтверждение выполнения указанных работ представлены также договор подряда № 26 от 15.09.2008 и акт выполненных работ и справка о стоимости выполненных работ к нему, счет-фактура на оплату (том 4, листы дела 104-113).

В подтверждение выполнения работ по монтажу сети внутреннего освещения здания бани № 2 представлен договор № 37-08 от 30.10.2008, дополнительное соглашение к нему и акты выполненных работ (том 4, листы дела 128-136).

В материалы дела также представлены доказательства выполнениях иных работ за счет средств арендаторов представлены договор подряда от 16.07.2010 на выполнение ремонтных работ в помещениях здания бани № 2, заключенный между ООО "Ваш мастер" (подрядчик) и ООО "Финист", и акт выполненных работ к нему (том 4, листы дела 86-89); договор подряда № 22 от 25.06.2008 на выполнение работ по ремонту котельной бани № 2, заключенный между ООО "РемСтройФасад" (подрядчик) и ООО "Содружество" и акты выполненных работ к нему; договор подряда № 14 от 11.10.2008, договор подряда № 1 от 25.02.2009, заключенные между ООО "РемСтройФасад" (подрядчик) и ООО "Содружество", и акты выполненных работ к ним, на ремонт помещений здания бани № 2 на (том 4, листы 114-142); договор подряда от 13.01.2009 на монтаж водно-распределительных устройств в здании бани № 2, заключенный между ООО "Спецэлектромонтаж" и ООО "Содружество" (том 4, листы дела 143-149).

ООО "Содружество" заключило договор № 34/08 от 11.02.1008 на разработку проекта "Котельная бани по ул. Грибоедова,10", договор подряда № 22870 от 13.07.2009 на газоснабжение котельной и акты выполненных работ к ним (том 6, листы дела 2-11).

ООО "СИМ" заключило договор подряда от 02.06.2010 с ООО "Ваш дом" на ремонтные работы в арендуемых помещениях. Факт выполнения работ подтверждается актом выполненных работ и справкой о стоимости выполненных работ (том 6, листы дела 20-22). ООО "СИМ" заключило до-говор подряда от 04.06.2010 с ООО "Ваш дом" на ремонт общих помещений: лестниц и лестничных площадок 1-го и 2-го этажей здания бани № 2, факт выполнения работ подтверждается актом выполненных работ и справкой о стоимости выполненных работ. Указанные договоры заключены на основании соглашения ООО "СИМ" и МП "Баккара", по которому МП "Баккара" обязалось компенсировать ООО "СИМ" стоимость выполненных работ. По акту от 12.07.2010 МП "Баккара" приняло указанные работы на общую сумму 93700 руб. (том 6, листы дела 23-29).

В соответствии с условиями договоров аренды от 01.07.2008 арендаторы уплатили администрации города Рязани арендную плату в размере 50% от установленной в договоре ставки за пять лет вперед, что подтверждено платежными документами в общей сумме 4095 000 руб. (том 6, лис-ты дела 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23).

Арендаторы оплачивали за МП "Баккара" коммунальные услуги: водоснабжение и водоотведение, услуги по чистке стоков, поставку газа, электроэнергия, вносили арендную плату на счет МП "Баккара" на основании выставленных счетов из расчета 50% в соответствии с условиями договоров аренды. Указанные обстоятельства подтверждены