Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2013 по делу n А62-3642/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., д. 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула                                                                                                        Дело №  А62-3642/2012

Резолютивная часть постановления объявлена   27.02.2013

Постановление изготовлено в полном объеме    28.02.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Заикиной  Н.В.,  судей  Рыжовой Е.В.,  Тучковой О.Г.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Патрикеевой Е.В., при участии представителя ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Смоленская Строительная Компания» (г. Смоленск, ОГРН 1066731105891,  ИНН 6731055983) Михеевой Т.А. (доверенность от 15.10.2012), в отсутствие истца –  департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212,                   ИНН 6730042526), рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Смоленская Строительная Компания»  на решение Арбитражного суда Смоленской области от 02.10.2012 по делу № А62-3642/2012 (судья Лукашенкова Т.В.), установил следующее.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области                   (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Смоленская Строительная Компания» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 2 049 901 рубля 35 копеек  с 01.04.2011 по 31.12.2011 и предусмотренных договором пеней в сумме 1 140 506 рублей 81 копейки, начисленных              с 20.03.2011 по 20.03.2012.

 Решением Арбитражного суда Смоленской области от 02.10.2012 исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу департамента взыскана задолженность в сумме 2 049 901 рубля 35 копеек и пени в сумме 168 964 рублей.                      В удовлетворении остальной части иска отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что в течение спорного периода арендная плата за предоставленный обществу для строительства земельный участок подлежала внесению исходя из ставки арендной платы в размере 5 % от кадастровой стоимости спорного земельного участка, поскольку строительство не было завершено по истечении трехлетнего срока строительства с даты заключения договора аренды.

Общество в  апелляционной жалобе просит изменить решение суда.                                 

По мнению заявителя жалобы,  применение ставки в размере 5 % необоснованно, поскольку срок строительства подлежит исчислению не с даты заключения договора аренды спорного земельного участка, а с момента подписания сторонами дополнительного соглашения, которым в предмет договора внесены изменения в связи с разделом первоначально предоставленного земельного участка на три самостоятельных объекта. По мнению ответчика, с момента внесения в договор названных изменений обязательства сторон прекратились, поскольку прекратил свое существование сам земельный участок. Общество полагает, что за нарушение сроков внесения арендной платы подлежит применению ответственность, предусмотренная статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Департамент просил оставить обжалуемое решение без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, не явился, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив   доводы  апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,  между муниципальным образованием                        города Смоленск (арендодатель) и закрытым акционерным обществом строительно-промышленная корпорация «Смоленскстройзаказчик» подписан договор аренды земельного участка от 29.03.2007 № 6407, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0084 площадью             9931 кв. м, расположенный в микрорайоне «Железнодорожник» города Смоленска, ограниченный улицами 25 сентября (проектируемой) – Оршанской – переулком Юннатов, для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными и пристроенными помещениями общественного назначения, детского сада и подземной автостоянки, сроком на 3 года (далее – договор).

Государственная регистрация договора проведена  07.06.2007.

На основании договора уступки права аренды от 25.10.2007  права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.03.2007 № 6407 перешли к обществу.

На основании приказа департамента от 11.03.2011 № 0608 «Об образовании земельных участков и прекращении аренды земельного участка» за счет земельного участка с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0084 образованы земельные участки с кадастровым номером 67:27:0000000:565 площадью 1805 кв. м, с кадастровым номером 67:27:0000000:566 площадью 4 112 кв. м и с кадастровым номером 67:27:0000000:567 площадью 4014 кв. м, расположенные по адресу: г. Смоленск, в микрорайоне «Железнодорожник», ограниченные улицами 25 сентября (проектируемой) – Оршанской – переулком Юннатов.

Между департаментом и обществом 15.03.2011 подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.03.2007 № 6407, согласно условиям в договор внесены следующие изменения:

1.1. Считать «Арендодателем» земельного участка – Департамент;

2. В соответствии с приказом Департамента от 11.03.2011 № 608 внести изменения в пункт 1.1 раздела 1 договора в части площади и кадастрового номера земельного участка, изложив в следующей редакции:

– земельный участок площадью 1 805 кв. м с кадастровым номером 67:27:0000000:565;

– земельный участок площадью 4 014 кв. м с кадастровым номером 67:27:0000000:567».

Ссылаясь на то, что ответчик в период с 01.04.2011 по 31.12.2011 ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендных платежей в связи с чем у него образовалась задолженность в сумме 2 049 901 рубля 35 копеек, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из непредставления ответчиком доказательств внесения арендной платы в сумме                    2 049 901 рубля 35 копеек. При этом суд пришел к выводу, что в течение спорного периода арендная плата за предоставленный обществу для строительства земельный участок подлежала внесению исходя из ставки арендной платы в размере 5 % от кадастровой стоимости спорного земельного участка, поскольку строительство не было завершено по истечении трехлетнего срока с даты заключения договора аренды. Частично отказывая в удовлетворении требования о взыскании заявленной департаментом неустойки, суд пришел к выводу о ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства и рассчитал пени исходя из двукратной ставки рефинансирования, установленной Банком России.

Судебная коллегия согласна с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденному постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118 (далее ­– Положение администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118), размер арендной платы определяется по следующей формуле: Ап = Скадастр * Sуч * Сап * m / 12,  где:

– Ап - размер арендной платы (руб.);

– Скадастр – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. м);

– Sуч – площадь земельного участка (или его части), являющегося предметом договора аренды (кв. м);

– Сап – ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального района (городского округа) Смоленской области или нормативным правовым актом администрации Смоленской области в соответствии с Положением (процент от кадастровой стоимости земельного участка);

m - количество месяцев аренды.

Постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192 «Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые, не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе-герое Смоленске» установлена ставка размера арендной платы – 0, 3 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (руб. за 1 кв. м)  в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации  за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ  отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации  Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление Правительства Российской Федерации № 582).

Как усматривается из материалов дела, спор между сторонами состоит в том, какая ставка арендной платы подлежит применению при расчете арендной платы за использование спорного земельного участка в период  с 01.05.2010 по  30.04.2011.

Иные фактические обстоятельства дела сторонами не оспариваются.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, в настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу «г» и «д» пункта 3 постановления № 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.

Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.

Так, статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу  Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье  65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок  предоставлен                   ЗАО строительно-промышленной корпорации «Смоленскстройзаказчик» на основании договора аренды от 29.03.2007 № 6407 для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными и пристроенными помещениями общественного назначения, детского сада и подземной автостоянки, сроком на 3 года (далее – договор).

Государственная регистрация договора проведена  07.06.2007.

На основании договора уступки права аренды от 25.10.2007  права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.03.2007 № 6407 перешли к обществу.

Установив, что строительство многоэтажных жилых домов со встроенными и пристроенными помещениями общественного назначения, детского сада и подземной автостоянки на спорном земельном участке обществом не завершено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с общества в пользу департамента задолженности по арендной плате в сумме 2 049 901 рубля 35 копеек за период с 01.04.2011 по 31.12.2011 исходя из ставки в размере 5 % от кадастровой стоимости в соответствии с расчетом истца.

Указанный расчет проверен судом первой инстанции, правомерно признан обоснованным и ответчиком арифметически не оспаривается.

Довод ответчика о том, что с момента раздела спорного земельного участка обязательства сторон прекратились, поскольку прекратил свое существование сам земельный участок, судебной коллегией отклоняется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 № 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый