Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013 по делу n А09-831/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

08 октября 2013 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А09-831/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  03.10.2013

Постановление изготовлено в полном объеме   08.10.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей  Рыжовой Е.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания   Некрасовой С.Е., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области  на решение Арбитражного суда Брянской области от 08.07.2013 по делу  № А09-831/2013 (судья Пейганович В.С.), установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Великан» (далее – общество) о взыскании 1 925 370 рублей                          51 копейки, в том числе задолженности по арендной плате в размере 1 788 358 рублей                41 копейки и пени в сумме 137 012 рублей 10 копеек (т. 1, л. д. 3).

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 1 083 074 рублей 19 копеек, в том числе задолженность по арендной плате за период с 16.03.2011 по 15.03.2013 в сумме  1 020 515 рублей 41 копейки и пени за период с 16.03.2011 по 03.06.2013 в размере 62 558 рублей 78 копеек (т. 2, л. д. 72). Судом уточнение принято.

Определением суда от 15.04.2013 (т. 1, л. д. 190) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации привлечено общество с ограниченной ответственностью «Международный центр оценки и консалтинга».

Решением  суда от 08.07.2013 исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу управления взыскано 320 545 рублей 89 копеек, в том числе задолженность по арендной плате в размере 295 847 рублей 04 копеек и пени в сумме                   24 698 рублей  85 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.  Суд установил, что расчет арендной платы осуществлен арендодателем на основании отчета о рыночной оценке, составленного без учета  нахождения  земельного участка  в охранной зоне воздушной линии электропередач. В связи с этим суд принял во внимание  представленное оценщиком дополнение  к отчету об оценке и  пришел к выводу о необходимости исчисления арендной платы исходя из указанных в нем сведений.  

 В апелляционной жалобе управление просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что согласно кадастровому паспорту сведения о воздушной линии электропередачи внесены в государственный кадастр недвижимости на основании землеустроительного дела от 27.12.2011, в связи с чем не могли быть представлены управлением и исследованы при составлении отчета о рыночной стоимости земельного участка от 25.11.2011. Считает недопустимым доказательством  дополнение к отчету оценщика,  отмечая, что до настоящего времени рыночный отчет от 25.11.2011 № 14-КЗ-ОЦ-11-2011 никем не оспорен. Обращает внимание на то, что увеличение размера арендной платы является обоснованным и соответствует требованиям пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  17.11.211 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73).

В отзыве общество просит решение оставить без изменения,  апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает на  отсутствие законодательных норм, обязывающих определять рыночную стоимость объекта без учета его фактических обременений и других факторов, влияющих на нее. Отмечает, что линия электропередач, в отношении которой установлена охранная зона, существовала до составления отчета и до заключения договора аренды. Выражает несогласие с доводом истца о том, что наличие линии электропередач не влияет на стоимость земельного участка.

Третье лицо в отзыве указывает на то, что при проведении рыночного отчета  не учитывались обременения земельного участка. В связи с этим в ходе рассмотрения дела  оценщиком представлены дополнения к отчету, в которых такие обременения учтены. Указывает на отсутствие законодательного запрета составлять дополнения к отчету. 

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени  и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации в сети Интернет, в суд апелляционной инстанции  представителей не направили, в связи с чем судебное разбирательство  проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 (т. 3, л. д. 17) рассмотрение дела откладывалось в связи с предложением сторонам  рассмотреть вопрос о проведении  судебной экспертизы по  определению рыночной стоимости  земельного участка.

Во исполнение указанного определения от  общества поступило ходатайство о проведении экспертизы в ООО «Международный  центр оценки и консалтинга». Управление ходатайства о проведении экспертизы не заявило, возражало против привлечения  ООО   «Международный  центр оценки и консалтинга» в качестве эксперта со ссылкой на то, что данная организация  является третьим лицом по делу.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции считает невозможным его удовлетворение, поскольку предложенная экспертная организация участвует в деле в качестве третьего лица и привлечение ее к участию в деле  в качестве эксперта не согласуется с нормами статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку  от истца ходатайство о проведении экспертизы не поступило, суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся в нем  доказательствам. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела,  между Брянской городской администрацией (арендодатель) и обществом  (арендатор)  заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 31.01.2005 № 32297 (т. 1, л. д. 24–28), в соответствии с  которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5626 кв. метров, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский р-н, ул. Калинина, 98 участок ч. 7 для использования под здание склада № 75 на  срок  49 лет, с 01.02.2005 по 01.02.2054.

Пунктом 3.8 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке в соответствии с нормативными актами органов государственной власти или органов местного самоуправления. При изменении арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление с приложением расчета арендной платы.

            Соглашением от 23.11.2006 (т. 1, л. д. 30)  произведена замена арендодателя – Брянской городской администрации на управление.

             Письмом от 01.06.2012 № 05-3342 управление уведомило общество  об изменении арендной платы, направив проект дополнительного соглашения к договору с приложением расчета арендной платы. Согласно расчету арендная плата определена по рыночной стоимости  земельного участка и  составила   1 143 600 рублей в год или                      285 900 рублей в квартал (т. 1, л. д. 32).

            В связи с наличием у арендатора задолженности по уплате арендных платежей, определенной по измененному размеру, управление направило в адрес общества претензию, в которой предложило в добровольном порядке исполнить обязательства (т. 1, л. д. 37–40).

Поскольку указанные требования  не были удовлетворены, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье  606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума                   № 73, арендная плата за аренду земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, относится к регулируемым ценам; федеральным законом, предусматривающим необходимость регулирования арендной платы, является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу 29.10.2001.

Согласно данным разъяснениям к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Пунктом 20 постановления Пленума  № 73 установлено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества стороны указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации  Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», действующее с 04.08.2009 (далее – постановление № 582).

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В настоящем случае условиями договора предусматривалось, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке в соответствии с нормативными актами органов государственной власти или органов местного самоуправления. При изменении арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление с приложением расчета арендной платы (пункт 3.8 договора).

 Определение размера  арендной платы за земельные участки на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной  деятельности, предусмотрено пунктом 6 постановления № 582 и распространяется на земельные участки, не указанные в пунктах 3–5.

В данном случае земельный участок предоставлялся обществу для эксплуатации здания склада,  приобретенного им по договору купли-продажи от 16.11.2004 у ООО «Мир окон» (т. 1, л. д. 94).

Общество не оспаривает  правомерность  изменения управлением в одностороннем порядке арендной платы и ее определения  на основании рыночной стоимости, однако выражает несогласие с указанной  оценкой в отношении спорного земельного участка,  указывая на то, что при ее проведении не учтен факт расположения земельного участка в охранной  зоне ЛЭП.

Исследуя данные возражения, суд первой инстанции принял во внимание пояснения ООО «Международный  центр оценки и консалтинга», составлявшего отчет о рыночной стоимости,  а также представленное  им дополнение к отчету.

Из указанных пояснений следует, что рыночный  отчет был выполнен в соответствии с законодательством и заданием заказчика без учета фактических обстоятельств, а именно того, что  арендованный земельный участок входит в охранную зону воздушной линии электропередачи 35кВ Дормаш-Городская,  расположен в глубине огороженной территории завода, доступ к участку осуществляется через КПП завода; на земельном участке расположен склад ответчика, для эксплуатации которого  предоставлялся  земельный участок.  Однако при определении рыночной стоимости земельного участка указанные обстоятельства не были учтены оценщиком, и стоимость участка определена исходя из его наиболее эффективного использования с учетом того, что  государственным контрактом № 3-ОЦ на оценку (раздел 10) при проведении оценки устанавливались следующие допущения: оцениваемая собственность