Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.04.2012 по делу n А28-9704/2010. Изменить решение

находящееся по адресу: Кировская область, Советский район, д. Потрепухино, площадью 165,4 кв.м.;

- здание домик «Рыбака» кадастровый номер 43:31:321201:0005:6729/18/Б,Б1 находящееся по адресу: Кировская область, Советский район, д. Потрепухино, площадью 405,2 кв.м.

Данные обстоятельства подтверждаются: заявлением ООО ПКК «МеталлоПластКонструкция» в Банк ВТБ о даче согласия на реконструкцию спорных объектов (т.1 л.д.125); согласием Банка ВТБ на реконструкцию (т.1 л.д. 126); справкой КОГУП БТИ (Советский филиал) от 26.01.2011 № 18 об изменении наименования объекта - здание бытового помещения на домик «Рыбака» (т.1 л.д.124); выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.01.2011 (т.1 л.д.129,132,134).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения, в результате чего создается новый объект с новыми характеристиками.

Между тем изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки и регистрации этих изменений (пункт 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).

Суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с правилами, установленными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив, что изменение технических характеристик заложенного имущества в результате произведенной реконструкции не означает гибели заложенной вещи по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о том, что ипотека, установленная на объекты недвижимости, подвергшиеся реконструкции, сохранилась в отношении реконструированных объектов.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что иное толкование нормы подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации вопреки указанной правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации противоречило бы особенностям правового режима имущества, обремененного залогом недвижимости, поскольку исключало бы возможность физического преобразования объекта недвижимости.

Вместе с тем, исходя из содержания пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция означает изменение параметров объекта капитального строительства, что предполагает изменение его технических характеристик, но не гибель объекта. При этом степень реконструкции объекта означает лишь оценку его физических (технических) признаков, но не определяет его правовой режим как объекта права и обременения в виде ипотеки.

Доводы об уничтожении домика «Рыбака» вследствие пожара суд апелляционной инстанции расценивает как несостоятельные в силу следующего.

Согласно справке Главного государственного инспектора Советского района по пожарному надзору от 26.01.2012  пожар в домике охотника произошел 21.10.2007, в результате пожара огнем уничтожена кровля и перекрытие строения, обгорели стены изнутри и снаружи, сгорела часть имущества, находящегося внутри строения (т.3 л.д.27).

Материалами дела подтверждается, что реконструкция объектов недвижимости произведена в 2009 году, в том числе  и домика «Рыбака», в результате чего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированы указанные объекты с новыми площадями. Доказательств обратного заявитель жалобы в материалы дела не представил.

Указание судом первой инстанции в тексте решения на странице 6 в абзаце 6 (сверху) на договор ипотеки от 11.02.2009 свидетельствует об опечатке в дате договора ипотеки, поскольку обязательство ООО фирма «Вирджиния» по кредитному договору от 20.03.2009 № 49/29 обеспечено залогом по договору ипотеки от 20.03.2009.

Доводы ответчика о том, что заложенные объекты входят в состав предприятия «База отдыха «Зеленые мили», как имущественного комплекса, являются необоснованными, поскольку в материалы дела не представлены доказательства отнесения самостоятельных зданий к имущественному комплексу.

В соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российско Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В статье 350 Гражданского кодекса Российской Федерации и подпункте 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке установлено, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Как следует из материалов дела, при заключении договора ипотеки от 20.03.2009 стороны согласовали залоговую стоимость имущества:

1.1 здание 2- этажного дома, назначение: нежилое, этажность: 2, общая площадь 133,8 кв.м., кадастровый номер 43:31:321201:0005:6729/18/В, с залоговой стоимостью 3.650.000 рублей;

1.2 здание домик «Лесника», назначение: жилое, этажность: 1, общая площадь 53,8 кв.м., кадастровый номер 43:31:321201:0005:6729/18/А, с залоговой стоимостью 1.750.000 рублей;

1.3 здание бытового помещения, назначение: нежилое, этажность: 1, общая площадь 56,6 кв.м., кадастровый номер 43:31:321201:0005:6729/18/Б, с залоговой стоимостью 475.000 рублей.

1.4 земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, разрешенное использование: для размещения туристической базы, кадастровый номер 43:31:321201:0005, площадью 2673 кв.м., находящийся по адресу: Кировская область, Советский район, с залоговой стоимостью  1.400.000 рублей;

1.5 объект недвижимости - незавершенное строительство базы отдыха (коттедж, литер Д), кадастровый номер 43:31:321201:0006:6729/18/НС/Д, находящееся по адресу: Кировская область, Советский район, в районе деревни Потрепухино, с залоговой стоимостью 60.000 рублей;

1.6 объект недвижимости - незавершенное строительство базы отдыха (коттедж, литер Г), кадастровый номер 43:31:321201:0006:6729/18/НС/Г, находящееся по адресу: Кировская область, Советский район, в районе деревни Потрепухино, с залоговой стоимостью 140.000 рублей;

1.7 объект недвижимости - скважина, кадастровый номер 43:31:321201:0006:6754/18/1, находящаяся по адресу: Кировская область, Советский район, деревня Потрепухино, с залоговой стоимостью 250.000 рублей; 1.8 земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, разрешенное использование: для размещения туристической базы, кадастровый номер 43:31:321201:0006, площадью 11 954 кв.м., находящийся по адресу: Кировская область, Советский район, с залоговой стоимостью 1.700.000 рублей;

всего на сумму 13.700.000 рублей, рыночная стоимость которого согласно заключению ООО «Агентство оценки «Эксперт» от 18.03.2009 составляет 27.400.000 рублей. Данный договор сторонами не оспорен и не признан недействительным.

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» разъяснено, что если при рассмотрении  споров, связанных с определением стоимости залогового имущества, по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Таким образом, право установить иную стоимость имущества, являющегося предметом залога, отличную от согласованной сторонами в договоре, предоставлено суду в случае представления заинтересованным лицом доказательств существенного изменения рыночной стоимости заложенного имущества на момент подачи иска.

В рассматриваемом случае с даты составления указанного выше отчета прошло более двух лет, что исключает возможность оценки отчета об определении рыночной стоимости в качестве достоверного доказательства размера рыночной стоимости предмета залога.

Не согласившись с предложенной Банком ВТБ первоначальной начальной продажной ценой недвижимости исходя из ее залоговой стоимости, представителем ООО ПКК «МеталлоПластКонструкция» (впоследствии переименованного в ООО НПК «Био-Парк») заявлено ходатайство о назначении экспертизы  по определению рыночной стоимости недвижимого имущества и  проведении ее экспертом ООО «Независимая  Экспертная оценка» (г.Киров) (т.2 л.д.1).

Суд первой инстанции, рассмотрев данное ходатайство, определением от 11.02.2011 удовлетворил ходатайство ответчика, назначив по делу экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ООО ПКК «МеталлоПластКонструкция», поручив её проведение  ООО «Независимая  Экспертная Оценка» (г.Киров) (т.2 л.д.11-13).

В отношении представленного суду экспертного заключения ООО «Независимая Экспертная Оценка» Банком ВТБ представлены замечания и заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы и поручении проведения экспертизы ООО «НЭО Центр» филиал в городе Санкт-Петербурге  (т.2 л.д.80-82).

Из протокола судебного заседания от 20.05.2011 следует, что представитель ответчика (Гущин А.А.) согласен с замечаниями истца по заключению эксперта ООО «Независимая Экспертная Оценка», не возражает против назначения повторной экспертизы в ООО «НЭО Центр» филиал в городе Санкт-Петербурге, согласен с поставленными Банком ВТБ вопросами перед экспертом (т.2 л.д.84).

Определением суда от 20.05.2011 по делу назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено ООО «НЭО Центр» филиал в городе Санкт-Петербурге (т.2 л.д.86-89).

Определяя начальную продажную цену заложенного имущества исходя из ликвидационной стоимости имущества, суд первой инстанции принял во внимание заключение эксперта ООО «НЭО Центр» филиал в городе Санкт-Петербурге от 31.10.2011, полученное по результатам проведенной повторной судебной экспертизы (т.2 л.д.112-118).

В рассматриваемом экспертном заключении указаны  как рыночные, так и ликвидационные стоимости объектов залога. Ликвидационная стоимость отличается от рыночной на величину ликвидационной скидки, которая учитывает вынужденность реализации (продажи) объекта оценки и факт ограниченного срока экспозиции в два месяца, величина ликвидационной стоимости соответствует начальной продажной стоимости объекта.

Суд первой инстанции установил, что экспертное заключение ООО «НЭО Центр» филиал в городе Санкт-Петербурге по определению рыночной стоимости объектов и их начальной продажной цены исходя из ликвидационной стоимости с ограниченным сроком экспозиции ответчик не оспорил, ходатайства о назначении экспертизы не заявил.

Оценив содержание представленного в материалы дела отчета ООО «НЭО Центр» филиал в городе Санкт-Петербурге от 31.10.2011, апелляционный суд согласен с выводом  суда первой инстанции о том, что данное доказательство в достаточной степени мотивированно, обоснованно, не содержит каких-либо противоречий в выводах, в связи с чем является надлежащим доказательством по делу и соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценке. Данная экспертиза была назначена судом в рамках рассматриваемого дела, при ее проведении эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, незаинтересованность эксперта в результате экспертизы не вызывает сомнений, заключение сторонами не оспорено.

Вместе с тем, в суде апелляционной инстанции ответчик, не соглашаясь с определенной экспертизой начальной продажной ценой предмета залога, заявил ходатайство о назначении экспертизы спорных объектов недвижимости, составляющих комплекс базы отдыха, ссылаясь на то, что в суде первой инстанции его устное ходатайство о проведении повторной экспертизы не рассмотрено.

Заявленное ходатайство судом второй инстанции рассмотрено и отклонено, поскольку оно не содержит правового обоснования необходимости проведения экспертизы и заявителем ходатайства не представлены доказательства наличия в Заключении эксперта от 31.10.2011 противоречивых выводов, их недостаточной ясности и полноты. Более того, не представлены документы, подтверждающие компетенцию заявленной экспертной организации.

        Об отклонении ходатайства вынесено протокольное определение.

Однако суд апелляционной инстанции не согласен с выводом суда первой инстанции об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества  исходя из его ликвидационной стоимости, которая существенно отличается от рыночной стоимости имущества на момент реализации и не обеспечивает баланс интересов сторон, что впоследствии может привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Общепризнанным в судебной практике является подход, согласно которому начальная продажная цена определяется исходя из рыночной стоимости заложенного имущества (пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26). Данная правовая позиция подтверждается статьей 7 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценке), закрепляющей презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки в случаях, если Закон не определяет иной вид стоимости для целей оценки.

С точки зрения статьи 3 Закона об оценке под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Следует отметить, что пунктом 42 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда