Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.05.2012 по делу n А31-9472/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

25 мая 2012 года

Дело № А31-9472/2010

Резолютивная часть постановления объявлена                    23 мая 2012 года

Полный текст постановления изготовлен                               25 мая 2012 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чернигиной Т.В.,

судей Бармина Д.Ю., Щелокаевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Арбузовой Е.Л.,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: Пинчукова А.П. на основании протокола от 01.03.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца – общества с ограниченной ответственностью «Квартал»

на решение Арбитражного суда Костромской области от 07 февраля 2012 года по делу №А31-9472/2010, принятое судом в составе судьи Денисенко Л.Ю.

по иску общества с ограниченной ответственностью «Квартал» (ИНН 4443006016 ОГРН 1024400522398)

к Управлению территориального планирования городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества администрации города Костромы

о взыскании 1 892 059 руб.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Квартал» (далее – Общество, истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению территориального планирования городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества администрации города Костромы (далее – Управление, ответчик) о взыскании 1 892 059 руб. денежных средств в счет возмещения расходов по капитальному ремонту помещений подвала по адресу: г. Кострома, ул. Советская, д. 24/2.

Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 304, 305, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 07.02.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что необходимость выполнения работ капитального характера была определена и подкрепляется актами от 04.04.1996, 07.07.1996, 19.10.1998, актом обследования с 14.11.2002 по 10.02.2003; получение согласия арендодателя подтверждается письмами ответчика от 08.10.1996 № 1665, от 15.10.1996 № 1706, постановлением администрации г. Костромы от 29.07.1999 № 2738, проекты реконструкции помещения согласовывались в установленном порядке. Доказательства необходимости проведения реконструкции приведены судебным экспертом и однозначно показывают, что помещение невозможно было использовать для целей, указанных в договорах аренды, не проведя реконструкцию и строительные работы. У истца с руководством ответчика состоялась договоренность, подтвержденная письмом от 15.10.1996 № 1706 об оплате выполненных работ после их завершения. Экспертиза подтвердила объем фактически выполненных истцом строительных работ, как необходимый.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца устно уточнил требования по жалобе: просит решение суда отменить и удовлетворить иск в сумме 1 164 835 руб. 39 коп., которую считает документально подтвержденной.

Ответчик в отзыве просит оставить обжалуемое решение без изменения, а  апелляционную жалобу – без удовлетворения. Подробно позиция ответчика изложена письменно.

Ответчик явку своих представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечил, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ответчика.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области от 07.02.2012 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

За период с 1996 года по 2011 год Общество пользовалось помещением по адресу: г. Кострома, ул. Советская, д. 24/2 на основании 6 договоров аренды. Цель использования в договорах указана - под складские помещения, магазин.

Согласно договору на аренду муниципального имущества от 28.03.1996 № 296505, заключенному Костромским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ТОО «Квартал» (арендатор), в аренду сдано помещение общей площадью 60,2 кв. м. по адресу: ул. Советская, д. 24/2. Цель использования - под складские помещения (пункт 1.1 договора).

Пунктом 2.3.10 договора стороны обусловили обязанность арендатора производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, а так же фасада, и устранение выявленных дефектов на закрепленных коммунальных сетях, не относящихся с категории капитального ремонта (определенной на основании СН и Л). В случае, когда арендатор произвел за свой счет с согласия арендодателя улучшения, неотделимые без вреда для арендованного имущества, он имеет право на возмещение стоимости улучшений. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Срок действия договора установлен на период с 01 апреля 1996 года по 31 марта 1997 года.

В акте приема-передачи основных средств (помещения, оборудования), утвержденного 04.04.1996 председателем комитета по управлению имуществом Заламаном В.Б., о проведении осмотра подвального помещения по адресу: ул. Советская, д. 24, содержится заключение, что помещение требует капитального ремонта: помещение № 7 оголен фундамент, на стене  – трещины (предыдущим арендатором снята облицовка стен во всех помещениях, сорваны электро- и радиопроводка, снято покрытие пола) – т.1 л.д. 21.

В акте обследования подвальных помещений памятника архитектуры начала XIX века - жилой дом Акатовых, ул. Советская, д. 24/2 от 07.07.1996 сделан вывод о необходимости проведения работ по усилению фундаментов и проемов, используя технологию, обеспечивающую нормальный режим работы старой кладки; выполнения проекта организации входа в подвал и согласовать в установленном порядке; очистки наружных и внутренних стен от облицовки плиткой, цементной штукатурки и масляной покраски, выполнения штукатурки известковым раствором цоколя и эксплуатируемых помещений, в остальных помещениях производства вычинки кладки и окраски известковым раствором – т.1 л.д. 51. 

Согласно договору на аренду муниципального имущества от 09.04.1998 № 204805, заключенному Костромским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ТОО «Квартал» (арендатор), в аренду сдано помещение общей площадью 60,2 кв. м. по адресу: ул. Советская, д. 24/2 (подвал). Цель использования - склад (п.1.1 договора).

Срок действия договора установлен на период с 01.05.1998 по 30 апреля 2001 года.

Пунктом 2.3.2 договора стороны установили обязанность арендатора не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя и Балансодержателя (в случае необходимости штаба ГО) установки скрытых и открытых проводок, инженерных коммуникаций, перепланировки и реконструкции помещения.

Пунктом 2.3.10 договора предусмотрена обязанность арендатора производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, а также фасада и устранение выявленных дефектов на закрепленных коммунальных сетях. В случае, когда арендатор произвел за свой счет с согласия арендодателя капитальный ремонт и улучшения, неотделимые без вреда для арендованного имущества, он имеет право на возмещение стоимости улучшений. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

В акте №1 проверки использования муниципального имущества, утв. Председателем Комитета по управлению имуществом В.Б. Заламаном 19.10.1998 (т.1 л.д. 53), выявлено, что на момент проверки в помещении проводится ремонт в связи с невозможностью использовать помещения под склад, т.к. периодически подвал затапливается ввиду засорения канализации жителями дома. Проведена силами предприятия ТОО «Квартал» замена труб системы центрального отопления на всей арендуемой площади ввиду того, что система пришла в негодность. 

По договору на аренду муниципального имущества от 08.06.2001 № 294705 в аренду Обществу данное помещение сдано на срок с 01.05.2001 по 29.04.2002.

Пункты 2.3.2 и 2.3.10 указанного договора аналогичны по содержанию пунктам 2.3.2 и 2.3.10 договора от 09.04.1998 № 204805.

В соответствии с изменением от 30.10.2001 № 2199 в пункт 1.1 договора от 08.06.2001 № 294705 были внесены изменения в части площади занимаемого по договору аренды помещения с 60,2 кв.м. на 50 кв.м.

На основании заявления Общества от 18.09.2002 подписано изменение от 30.01.2003 № 34, в соответствии с которым площадь арендуемого помещения стала 119,4 кв.м.

Актом обследования технического состояния юго-западной части подвала дома №24/2 по ул. Советской г. Кострома (т.1 л.д. 55), проводившегося с 14.11.2002 по 10.02.2003, установлена необходимость проведения капитального ремонта помещений, а именно: укрепления фундаментов с заменой отдельных их участков, выполнения гидроизоляции наружной отмостки, установления металлического козырька на отремонтированной кирпичной кладке, укладки плиточного покрытия с уклоном от здания вдоль фасадов вместо асфальтового покрытия, установки водоотводов, замены асфальтового покрытия на дискретное плиточное покрытие с уклоном от здания, укрепления стен, ремонта штукатурки, окраски стен, ремонта и укрепления кирпичных столбов и сводов, замены подводящих труб системы наружного ввода теплотрассы, труб разводки, обустройства нового внутреннего железобетонного канала трубопроводов, покрытия и основания полов, ремонта оконных и дверных проемов.

По договору на аренду муниципального имущества от 16.03.2004 № 284005 в аренду Обществу сдано помещение по адресу: ул. Советская, д. 24/2, общей площадью 119,4 кв. м., в т.ч. с площадью торгового зала 25,9 кв. м. Цель использования – под склад, магазин (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора с 01.05.2004 до 25.04.2005 (пункт 1.3 Договора).

По договору на аренду муниципального имущества от 290605 от 24.03.2005 в аренду Обществу сдано помещение по адресу: ул. Советская, д. 24/2, общей площадью 119,4 кв. м., в т.ч. с площадью торгового зала 25,9 кв. м. Цель использования – под склад, магазин (пункт 1.1 договора). 

Пункты 2.3.2 и 2.3.10 договоров от 16.03.2004 № 284005 и от 24.03.2005 № 290605 также аналогичны по содержанию пунктам 2.3.2 и 2.3.10 договора от 09.04.1998 № 204805.

На основании приказа от 10.04.2006 № 170 между Комитетом и Обществом заключен договор на аренду муниципального имущества от 11.04.2006 № 290405, согласно которому ответчику передано в аренду нежилое помещение общей площадью 119,4 кв. м., расположенное по адресу: г. Кострома, ул. Советская, д. 24 (подвал), под магазин, склад.

Имущество передано ответчику по акту приема-передачи муниципального имущества от 10.04.2006.

Срок действия договора установлен на период с 11.04.2006 по 31.03.2007.

Пунктом 2.2.4 договора предусмотрена обязанность арендатора не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя и Балансодержателя (в случае необходимости штаба ГО) установки скрытых и открытых проводок, инженерных коммуникаций, перепланировки и реконструкции помещения.

В соответствии с пунктом 2.2.12 арендатор обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, а так же фасада, и устранение выявленных дефектов на закрепленных коммунальных сетях. В случае, когда арендатор произвел за свой счет, с согласия арендодателя, капитальный ремонт помещения или улучшения, неотделимые без вреда арендованного имущества, он имеет право на возмещение стоимости улучшений в соответствии с методикой расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденной решением Думы города Костромы от 18.11.2004 № 101. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. По истечении срока действия настоящего договора, а также при досрочном его расторжении передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения.

По условиям договора (пункты 5.6, 2.1.3., 2.2.11) о прекращении действия договора инициативная сторона в месячный срок направляет другой стороне письменное уведомление.

Реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора, Комитет письмом от 25.01.2011 № 194 уведомил Общество об одностороннем отказе от исполнения договора на аренду муниципального имущества от 11.04.2006 № 290405, уведомление ответчиком получено 27.01.2011.

Таким образом, отношения по данному договору прекратились по истечении одного месяца с момента получения уведомления, а именно договор считается прекращенным с 28.02.2011.

В соответствии с Перечнем объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, утвержденного указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 № 176, здание по адресу: г. Кострома, ул. Советская, д. 24/2 «Дом жилой Малышева И.В. (Акатова) кон. XVIII – сер. XIX вв.» является памятником градостроительства и архитектуры.

Согласно охранному договору (обязательство) № 698 по недвижимому памятнику истории и культуры от 06.04.2005, заключенному Комитетом по охране и использованию историко-культурного наследия администрации Костромской области (Госорган) и Обществом (пользователь), Общество обязуется в целях дальнейшего сохранения исполнять настоящий договор, обеспечивающий режим использования памятника истории и культуры «Дом жилой Малышева И.В. (Акатова) кон. XVIII- сер. XIX вв., расположенного по адресу: Кострома, ул.Советская, д. 24/2 (подвальн. помещ. 119,4 кв. м.). 

В соответствии с пунктом 4.1 охранного договора пользователь обязан производить ремонтно-реставрационные, консервационные и благоустроительные работы, предусмотренные перечнем необходимых ремонтно-реставрационных и иных работ со сроками выполнения. 

Разделом 6 указанного договора предусмотрен перечень ремонтно-реставрационных работ и сроки выполнения, в том числе пунктом 6.1 договора