Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

собственности  ОАО «Сибирский ЭНТЦ», находящегося по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пр-т Мира, д. 94, общей площадью 525,4 кв.м., а именно: нежилое помещение № 009 (№ 66 по техпаспорту БТИ) общей площадью 5 кв.м., расположенное в подвале, кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21009; нежилое помещение № 010 (№ 5, 50, 51 по техпаспорту БТИ), общей площадью 22,1 кв.м., расположенное в подвале, кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21010; нежилое помещение № 011 (№ 65 по техпаспорту БТИ), общей площадью 3,4 кв.м., расположенное в подвале, кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21011; нежилое помещение № 109 (№ 19, 29-31, 36, 39 по техпаспорту БТИ), общей площадью 79,4 кв.м., расположенное на 1 этаже, кадастровый номер: 24:50:030245:0050:100014:1032; нежилое помещение № 204, общей площадью 9,7 кв.м., расположенное на 2 этаже, кадастровый номер: 24:50:030245:0050:100014:1011; нежилое помещение № 225 (№ 2-8, 10-17, 17а, 76-78, 81-87, 95-97, 100, 102 по техпаспорту БТИ), общей площадью 405,8 кв.м., расположенное на 2 этаже, кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:20225;

на следующих условиях: остаточная балансовая стоимость на 01.09.2007 – 623 657 рублей 99 копеек, рыночная стоимость 18 469 000 рублей (в т.ч. НДС), цена продажи – не ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ЗАО «ЭНПИ Консалт», способ продажи – на аукционе с привлечением аккредитованного агента по продаже непрофильных активов; порядок оплаты – денежными средствами не позднее 14 дней с даты подписания договора до перехода права собственности на имущество, форма оплаты 100% денежными средствами.

В газете «Вечерний Новосибирск» от 25.10.2007, на сайте В2В-Energo, на официальном сайте ОАО «РАО «ЕЭС России» опубликованы извещения о проведении открытого аукциона на право заключения договора купли-продажи имущества ОАО Сибирский ЭНТЦ», в том числе лот №3, в который включены следующие нежилые помещения, расположенные по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пр-т Мира, д. 94, общей площадью 525,4 кв.м., в том числе:  подвал помещение № 009, общая площадь 5,0 кв.м. кадастровый номер 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21009; подвал помещение № 010, общая площадь 22,1 кв.м. кадастровый номер 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21010; подвал помещение № 011, общая площадь 3,4 кв.м. кадастровый номер 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21011; 1 этаж помещение № 109, общая площадь 79,4 кв.м., кадастровый номер 24:50:030245:0050:100014:1032; 2 этаж помещение № 204, общая площадь 9,7 кв.м., кадастровый номер 24:50:030245:0050:100014:1011; 2 этаж помещение № 225, общая площадь 405,8 кв.м., кадастровый номер 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570: 0001:20225. Начальная цена имущества 18 469 000 рублей с НДС.

В информации сообщались адреса, по которым претенденты имели возможность предварительно ознакомиться с характеристиками имущества, документацией по аукциону, проектом договора купли-продажи, запросить документацию и представить заявки на участие в аукционе.

15.11.2007 истец зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (свидетельство серии 24 № 004569499).

Платежным поручением от 12.11.2007 № 830  истец оплатил задаток в сумме 3 693 800 рублей.

16.11.2007 принята и зарегистрирована заявка на участие в аукционе по лоту № 3 от истца.

Аукцион состоялся 27.11.2007. По итогам рассмотрения предложений участников аукциона членами комиссии сделано заключение: наиболее высокое предложение по цене поступило по лоту № 3 от участника № 3 – Калимуллина Марата Яхиевича. В связи с этим участник за № 3 Калимуллин Марат Яхиевич признан победителем аукциона на право заключения договора купли-продажи имущества ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в части лота № 3 (отчет об открытом аукционе на право заключения договора купли-продажи имущества ОАО «Сибирский ЭНТЦ»).

Платежным поручением от 30.11.2007 № 1 индивидуальный предприниматель Калимуллин Марат Яхиевич оплатил 34 423 978 рублей по договору купли-продажи № 07-468/100-О.

Между ОАО «Сибирский ЭНТЦ» (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 07-468/100-О от 03.12.2007, в соответствии с условиями которого продавец обязался передать, а покупатель оплатить и принять следующее недвижимое имущество, общей площадью 525,40 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пр-т Мира, 94, а именно:

- нежилое помещение № 009, расположенное в подвале, общей площадью 5,00 кв.м., кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21009;

- нежилое помещение № 010, расположенное в подвале, общей площадью 22,10 кв.м., кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21010;

- нежилое помещение № 011, расположенное в подвале, общей площадью 3,40 кв.м., кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21011;

-  нежилое помещение № 109, расположенное на 1 этаже, общей площадью 79,40 кв.м., кадастровый номер: 24:50:030245:0050:100014:1032;

- нежилое помещение № 225, расположенное на 2 этаже, общей площадью 405,80 кв.м., кадастровый номер: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:20225;

- нежилое помещение № 204, расположенное на 2 этаже, общей площадью 9,7 кв.м., кадастровый номер: 24:50:030245:0050:100014:1011. Указанное недвижимое имущество именуется далее Объект (пункт 1.1).

В соответствии с разделом 2 договора купли-продажи от 03.12.2007 цена Объекта составляет 38 107 778 рублей, в том числе НДС – 5 813 050 рублей 88 копеек, в том числе, нежилое помещение № 009 - 362 654 рубля 91 копейка; нежилое помещение № 010 - 1 602 934 рубля 70 копеек; нежилое помещение № 011  -  246 605 рублей 34 копейки; нежилое помещение № 109 - 5 758 959 рублей 98 копеек; нежилое помещение № 225 - 29 433 072 рубля 54 копейки; нежилое помещение № 204 - 703 550 рублей 53 копейки.

Передача Объекта купли-продажи оформлена актом приема-передачи от 04.12.2007, который в соответствии  с пунктом 3.1 договора является его неотъемлемой частью (приложение № 1).

ОАО «Сибирский ЭНТЦ» и Калимуллиным М.Я. также подписаны акты приема-передачи здания (сооружения) по унифицированной форме МОС 1-а от 04.12.2007 №№ Н0000970 - Н0000975. Покупателю выставлены счета-фактуры от 04.12.2007 №№ Н00030002 - Н0003007.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 13.12.2007 серии 24 ЕЗ     № 697095, серии 24 ЕЗ № 697096, серии 24 ЕЗ № 697097, серии 24 ЕЗ № 697094, серии 24 ЕЗ № 697099,  серии 24 ЕЗ № 697098 за Калимуллиным М.Я. зарегистрировано право собственности на нежилые помещения №№ 009, 010, 011, 109, 225, 204, расположенные по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пр-т Мира, дом 94.                  .

В соответствии с выписками №№ 04:401/2006-57454, 04:401/2006-57459, 04:401/2006-57460 из Единого государственного реестра объектов капитального строительства от 28.12.2006 помещения №№ 009, 010, 011 с местоположением: г. Красноярск, Центральный район, пр-кт Мира, д. 94, предыдущий адрес (местоположение): г. Красноярск, пр-кт Мира, д. 94, (бывшая часть помещения 006), расположены в подвале, имеют назначение: помещение 009 площадью 5,00 кв.м. – подсобное; помещение 010, в состав которого входят: комната 5 площадью 18,5 кв.м. – бойлерная, комната 50 площадью 2,3 кв. м. и комната 51 площадью 1,3 кв.м. – подсобные; помещение 011 площадью 3,4 кв.м - подсобное.

Из выписки № 04:401/2006-57464 из Единого государственного реестра объектов капитального строительства от 28.12.2006 следует, что в состав помещения № 225 с местоположением: г. Красноярск, Центральный район, пр-кт Мира, д. 94, предыдущий адрес (местоположение): г. Красноярск, пр-кт Мира, д. 94, (бывшая часть помещения 223), входит коридор (комната № 81) площадью 65,9 кв.м.

В материалы дела представлены также технические паспорта нежилых встроенных помещений № 204 и № 109 от 28.09.2004 и от 20.10.2004 соответственно.

Согласно выписке из протокола заседания Правления РАО «ЕЭС России»  от 13.10.2007         № 1756 пр/12 Правление постановило: реорганизовать ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в форме выделения ОАО «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ». Создаваемое общество является правопреемником ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в части прав и обязанностей ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в соответствии с разделительным балансом.

Протоколом заседания Правления РАО «ЕЭС России»  от 13.10.2007 № 1756пр/12 утвержден разделительный баланс ОАО «Сибирский ЭНТЦ: правила распределения имущества, прав и обязанностей между ОАО «Сибирский ЭНТЦ» и выделяемым обществом (АО – Недвижимость) в период реорганизации ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в форме выделения (далее – Правила)

Под коммерческой недвижимостью в разделительном балансе понимается недвижимость, способная без осуществления значительных финансовых вложений (в том числе реконструкции) быть объектом сделки (аренды, купли-продажи, лизинга и т.д.), в результате совершения которой собственник прямо извлекает прибыль.

Основной принцип – принцип отнесения коммерческой недвижимости, связанных с ней делимых прав и обязанностей к выделяемому обществу (АО-Недвижимость).

Переходный период – период времени между датой составления разделительного баланса (01.07.2007) и датой регистрации выделяемого общества.

Согласно разделу 3 Правил  в процессе отнесения имущества, делимых прав и обязанностей к ОАО «Сибирский ЭНТЦ» и выделяемому обществу, возникающих и изменяющихся в переходный период, должен использоваться основной базовый принцип, аналогичный тому, который использовался при подготовке разделительного баланса ОАО «Сибирский ЭНТЦ», а именно: принцип отнесения коммерческой недвижимости, связанных с ней делимых прав и обязанностей к выделяемому обществу (АО-Недвижимость).

В отношении определения правопреемства по договорам, заключаемым ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в переходный период, должен использоваться также принцип следования обязательства за переданным имуществом (пункт 5.2 Правил).

В силу пункта 5.1.1 применение принципа отнесения коммерческой недвижимости, связанных с ней делимых прав и обязанностей к выделяемому обществу (АО-Недвижимость) в отношении основных средств, являющихся объектами недвижимого имущества, должно осуществляться с учетом следующего исключения из настоящего принципа. Денежные средства, полученные в результате продажи коммерческой недвижимости пропорционально относятся:

- к ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в части, необходимой для реализации и финансирования инвестиционной программы Бизнес-плана 2007 года;

- к ОАО «Недвижимость Сибирского ЭНТЦ» в части, необходимой для модернизации и реконструкции зданий и сооружений, передаваемых ОАО «Недвижимость Сибирского ЭНТЦ» в размере инвестиционной программы – 40 млн. рублей.

Денежные средства, полученные в результате продажи коммерческой недвижимости (фактическая цена реализации объекта) сверх запланированных в Бизнес-плане на 2007 год за вычетом понесенных расходов, связанных с продажей недвижимости (в том числе расходы на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, на проведение Совета директоров, на оплату услуг агента и возмещение расходов агента, расходы на оформление объекта недвижимого имущества  и т.д.) и возникающих обязательств по уплате налогов подлежат отнесению к АО-Недвижимость и ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в равных долях (50/50).

Пунктом 5.2 Правил предусмотрено, что после даты проведения общего собрания ОАО «Сибирский ЭНТЦ» заключаемые от имени ОАО «Сибирский ЭНТЦ» договоры должны содержать указание на АО-Недвижимость, в случае если правопреемником по данному договору будет АО-Недвижимость. При определении правопреемника по договорам, заключаемым ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в переходный период, следует руководствоваться принципом отнесения коммерческой недвижимости, связанных с ней делимых прав и обязанностей к выделяемому обществу (АО-Недвижимость), а также принципом распределения имущества, которое является предметом договора, заключаемого в переходный период.

Согласно таблице 1  договоры купли-продажи коммерческой недвижимости отнесены к АО-Недвижимость.

В соответствии с Перечнем основных средств, приложенным к разделительному балансу в подпунктах 55-58, 63, 64 (стр. 77-78) помещения № 009, № 010, № 011, № 225, расположенные в здании по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 94, определены, как объекты, передаваемые АО-Недвижимость.

17.12.2007 в Единый государственный реестр юридических лиц внесены записи о реорганизации юридического лица ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в форме выделения и о государственной регистрации юридического лица при создании путем реорганизации в форме выделения – открытого акционерного общества «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ» (выписки  из ЕГРЮЛ от 17.12.2007, свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 54 № 003462500).

В материалы дела представлена копия организационной инструкции по формированию вступительных балансов выделяемых обществ, подготовленная рабочей группой по согласованию разделительных балансов АО-энерго (не подписана руководителем рабочей группы).

Согласно отчету об итогах формирования имущественного комплекса, прав и обязанностей Общества в соответствии с разделительным балансом ОАО «Сибирский ЭНТЦ» (вступительный баланс), утвержденному решением Совета директоров ОАО «Сибирский ЭНТЦ» 14.02.2008 № 14, нежилые помещения 009, 010, 011, 225 проданы.  В акте приема-передачи прав и обязательств, составляющих вступительный баланс имущества ОАО «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ» на 17.12.2007 отсутствует указание на права и обязанности из договора купли-продажи недвижимого имущества № 07-468/100-О от 03.12.2007.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 28.07.2008 по делу № А33-5371/2008 отказано в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Колибри Ко» к индивидуальному предпринимателю Калимуллину Марату Яхиевичу и к открытому акционерному обществу «Сибирский энергетический научно-технический центр» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № 07-468/100-О от 03.12.2007 и о применении последствий недействительной сделки в виде двухсторонней реституции. К участию в деле № А33-5371/2008 в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора был привлечен Спиридонов Андрей Леонидович.

Основаниями для отказа в удовлетворении иска по делу № А33-5371/2008 стали: не представление истцом доказательств того, что оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества № 07-468/100-О от 03.12.2007 противоречит закону; отсутствие доказательств создания таких препятствий, что обуславливало бы необходимость признать спорный договор купли продажи нежилых помещений недействительным и требовать в суде применения последствий недействительности сделки, право ответчиков продавать и покупать нежилые помещения при