Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

исходя из положений частей 1, 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, настоящий спор носит экономический характер, поскольку  подтвержден факт участия истца в аукционе по продаже спорного имущества при наличии статуса индивидуального предпринимателя, использования истцом приобретенных нежилых помещений путем их сдачи в аренду коммерческим организациям, нежилые помещения, в отношении которых заявлено требование о признании частично недействительным договора купли-продажи, являются местами общего пользования собственников (законных владельцев) офисных и иных нежилых помещений в административном здании.

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно определено, что дело относится к подсудности Арбитражного суда Красноярского края в силу части 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 1 постановления от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество», принимая во внимание письменное объяснение управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю от 09.02.2010.

Из материалов дела следует, что истец предъявил иск к открытому акционерному обществу «Сибирский ЭНТЦ» и не согласился на замену определенного им ответчика на выделенное в процессе  реорганизации указанного общества открытое акционерное общество «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ», однако, истец согласился на привлечение судом в качестве соответчика открытого акционерного общества «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ» для возврата по правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации  6 991 986 рублей 53 копеек в солидарном порядке с соответчиков.

Материалами дела подтверждается, что ОАО «НИЦ Сибири» создано путем реорганизации в форме выделения из ОАО «Сибирский ЭНТЦ» и зарегистрировано в качестве юридического лица 17.12.2007.

Судом первой инстанции на основании статей 58, 59, 60, пункта 2 статьи 167, статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 15 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в постановлении от 18.11.2003 № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах», исходя из анализа выписки из протокола заседания Правления РАО «ЕЭС России» от 13.10.2007 № 1756 пр/12, разделительного баланса ОАО «Сибирский ЭНТЦ»: правила распределения имущества, прав и обязанностей между ОАО «Сибирский ЭНТЦ» и выделяемым обществом (АО – Недвижимость) в период реорганизации ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в форме выделения (далее – Правила), установленных по делу обстоятельств (полного исполнения сторонами спорного договора 04.12.2007,  регистрации права собственности истца на приобретенные нежилые помещения №№ 009, 010, 011, 109, 225, 204 13.12.2007, заключение и исполнение спорной сделки купли продажи в переходный период – период времени между датой составления разделительного баланса (01.07.2007) и датой регистрации выделяемого общества (17.12.2007), отсутствие в договоре купли-продажи от 03.12.2007 № 07-468/100-О ссылки на ОАО «НИЦ Сибири» как правопреемника продавца) сделан правильный вывод о том, что исковое требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи недвижимого имущества и обязании ОАО «Сибирский энергетический научно-технический центр» и ОАО «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ» в солидарном порядке возвратить Калимуллину М.Я. денежные средства в размере 6 991 986 рублей 53 копеек в отношении ОАО «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ» не подлежит удовлетворению. Апелляционные жалобы не содержат доводов, опровергающих данный вывод суда первой инстанции.

Поскольку исковое требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки с учетом указанных норм права может быть предъявлено к стороне оспариваемой сделки, стороной сделки купли-продажи недвижимого имущества от 03.12.2007 № 07-468/100-О являлось ОАО «Сибирский ЭНТЦ», следовательно, указанное общество является надлежащим ответчиком по настоящему иску.

Из материалов дела следует, что рассмотрению подлежит требование о признании недействительной (ничтожной) сделки купли - продажи недвижимого имущества, оформленной договором купли-продажи № 07-468/100-О от 03.12.2007 в части продажи указанных истцом нежилых помещений, применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи недвижимого имущества и обязании ответчиков в солидарном порядке возвратить истцу уплаченные по сделке денежные средства.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Истец просит признать договор купли-продажи от 03.12.2007 № 07-468/100-О недействительным в части продажи нежилых помещений №№ 009, 010, 011, 225 в части продажи коридора – в настоящее время помещения № 228 по тому основанию, что указанные нежилые помещения по своему функциональному назначению являются общим имуществом собственников нежилых помещений по спорному адресу, в помещениях №№ 009, 011 (электрощитовые) расположено электротехническое инженерное оборудование для электроснабжения офисных помещений здания, помещение № 010 (бойлерная) используется под узел ввода теплоснабжения и водоснабжения, где расположено инженерное оборудование с приборами учета, запорной арматурой, вентилями и другим соответствующим оборудованием, обеспечивающим снабжение водой и теплом всего здания, помещение № 228 – общий коридор второго этажа.

По смыслу статьи 290 Гражданского кодекса, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», определения Конституционного суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О к общему имуществу собственников нежилых помещений в здании относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение, следовательно, арбитражный суд при разрешении вопроса об отнесении того или иного нежилого помещения к общему имуществу должен установить его предназначенность для обслуживания более одного помещения в здании, а также отсутствие у таких помещений самостоятельного функционального назначения.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд признает обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии документального подтверждения того, что:

- помещения № 009 и № 011 в здании по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 94 являются электрощитовыми, в которых расположено электротехническое инженерное оборудование с распределительными устройствами (РУ) для электроснабжения всех офисных помещений здания;

- помещение № 010 используется под узел ввода теплоснабжения и водоснабжения, где расположено инженерное оборудование с приборами учета, запорной арматурой, вентилями и другим соответствующим оборудованием, обеспечивающим снабжение водой и теплом здания;

- помещение № 228 (часть помещения № 225) – коридор с двумя выходами на лестничную площадку;

- помещения  2 этажа №№ 203 – 210 (собственник Мартюшов А.В.) и № 230 (собственник ООО «Элина») имеют выход в коридор, помещение 228 (комната №81) площадью 65,9 кв.м., который ведет к выходу на 2 лестничные клетки.

В материалы дела не представлено доказательств возможности использования помещений №№ 009, 011 с иным целевым назначением.

Таким образом, помещения №№ 009, 010, 011 и 228 здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, д 94, относятся к общему имуществу собственников всех помещений в здании.

Следуя положениям статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, при рассмотрении споров данной категории суд должен разрешить вопрос о том, могла ли быть совершена оспариваемая сделка купли-продажи 03.12.2007 без включения в нее недействительной части (продажи спорных помещений, являющихся общим имуществом собственников помещений), то есть исследовать порядок и условия заключения оспариваемой сделки.

В соответствии с главой 28 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен путем акцептования одной стороной договора оферты другой стороны либо посредством проведения торгов с лицом, выигравшим торги (конкурс или аукцион).

Как усматривается из материалов дела, 22.10.2007 на заседании Совета директоров ОАО «Сибирский ЭНТЦ» одобрено совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности  ОАО «Сибирский ЭНТЦ», находящегося по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пр. Мира, д. 94, общей площадью 525,4 кв.м., в состав которого входили нежилые помещения №№ 009, 010, 011, 109, 204, 225, на условиях продажи: остаточная балансовая стоимость на 01.09.2007 – 623 657 рублей 99 копеек, рыночная стоимость 18 469 000 рублей (в т.ч. НДС), цена продажи – не ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ЗАО «ЭНПИ Консалт», способ продажи – на аукционе с привлечением аккредитованного агента по продаже непрофильных активов; порядок оплаты – денежными средствами не позднее 14 дней с даты подписания договора до перехода права собственности на имущество, форма оплаты 100 % денежными средствами.

Закрытым акционерным обществом «ЭНПИ Консалт» в разделе 4.2 отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (части здания – нежилых помещений общей площадью 1 654,9 кв.м.), расположенного по адресу: г. Красноярск, проспект Мира, д. 94, установил следующее ограничивающее условие: итоговая величина стоимости, содержащаяся в отчете об оценке, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части итоговой величины стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если такое не оговорено в отчете (пункт 4).

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая оговоренные ограничения, судом первой инстанции справка ООО «Статус» от 27.04.2010, разъясняющая положения отчета  ЗАО «ЭНПИ Консалт» в части рыночной стоимости 1 кв.м. офисных помещений и помещений вспомогательного назначения № 77-26231607-07-871 от 27.09.2007, указана как недопустимое доказательство по делу.

Извещения о проведении открытого аукциона на право заключения договора купли-продажи имущества ОАО Сибирский ЭНТЦ», в том числе лот № 3 (подвал помещение № 009, общая площадь 5,0 кв.м., подвал помещение № 010, общая площадь 22,1 кв.м.,  подвал помещение № 011, общая площадь 3,4 кв.м.,  1 этаж помещение № 109, общая площадь 79,4 кв.м., 2 этаж помещение № 204, общая площадь 9,7 кв.м., 2 этаж помещение № 225, общая площадь 405,8 кв.м.)  опубликованы в газете «Вечерний Новосибирск» от 25.10.2007, на сайте В2В-Energo, на официальном сайте ОАО «РАО «ЕЭС России», начальная цена имущества указана в размере 18 469 000 рублей. В информации сообщались адреса, по которым претенденты имели возможность предварительно ознакомиться с характеристиками имущества, документацией по аукциону, проектом договора купли-продажи, запросить документацию и представить заявки на участие в аукционе.

Платежным поручением от 12.11.2007 № 830  истец оплатил задаток в сумме 3 693 800 рублей, 16.11.2007 подал заявку на участие в аукционе по лоту № 3, которая была принята и зарегистрирована организатором торгов.

Извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договора купли-продажи имущества ОАО Сибирский ЭНТЦ», содержащее сведения о предмете купли-продажи, является вызовом на оферту для неопределенного круга лиц, поскольку не содержит одного из существенных условий будущего договора – цены, однако, претенденты на участие в торгах, подавая заявку, не вправе изменять существенное условие будущего договора – условие о предмете.

Победителем аукциона на право заключения договора купли-продажи имущества ОАО «Сибирский ЭНТЦ» в части лота № 3, состоявшегося 27.11.2007, признан Калимуллин М.Я., как представивший наиболее высокое предложение по цене лота № 3, следовательно, в соответствии с  пунктом 1 статьи 447,  пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи подлежал заключению между ОАО «Сибирский ЭНТЦ» и Калимуллиным М.Я. и подписанию не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

При этом, как верно отмечено судом первой инстанции, с учетом особенностей норм, регулирующих проведение торгов на право заключения договора, а именно – то, что результатом таких торгов является возложение обязанности заключить договор одновременно на участника, победившего на торгах, и их организатора, - протокол, оформляющий результат таких торгов имеет значение  предварительного договора.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны предварительного договора обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, принимая во внимание приведенные нормы права и установленные по делу обстоятельства, договор купли-продажи от 03.12.2007 № 07-468/100-О не мог быть совершен сторонами без включения в состав предмета договора помещений №№ 009, 010, 011 и 225 в части коридора № 81 общей площадью 65,9 кв.м. (на момент вынесения решения номер помещения № 228). Следовательно, требование о признании недействительным спорного договора купли продажи