Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.11.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Изменить решение

перегородки и рольставни)

123 914,93

Акт приема-передачи от 2008 г.;

Счет-фактура от 13.02.2008 №85 ;

Платежное поручение от 19.11.2007 №2067;

Платежное поручение от 20.02.2008 №645;

ООО "Ветер" (керамическая плитка)

89 398,35

Счет от 06.07.2008 №46;

Платежное поручение от 07.07.2008 №2658;

Товарная накладная от 01.05.2008 №118

Счет-фактура от 01.05.2008 №2919

Письмо ООО "Ветер" о составе расходов

Акт передачи от 19.11.2007

 Всего на сумму 2 248 283 руб.28 коп.

Истец также в период нахождения в помещении осуществил перечисление денежных средств Кошманову С.С., что по мнению истца подтверждается следующими платежными документами:

п/п

№

Дата

Сумма

Назначение

1

1409

14.09.2008

264 333,33р.

Обеспечительный взнос

2

321

28.01.2008

792 999,99р.

Авансовый платеж за услуги

3

1213

04.04.2008

8 697,42р.

Оплата по счету № 6 от21,03.08г. За сервисный сбор согласно пред.дог. за период с 14.03-31.03.08г.

4

1260

07.04.2008

15 860,00р.

Оплата по счету № 34 от 03.04.08г. за сервисный сбор пред.дог. за апрель

5

1261

07.04.2008

483,20р.

Оплата по счету № 37 от 03.04.08г. за электроснабжение

6

1262

07.04.2008

2 633,74р.

Оплата но счету № 38 от 03.04.08г. за аренду рекламного места за март, апрель

7

1644

30.04.2008

280 193,33р.

Оплата по дог. за услуги в мае - 264333,33, эксплуат.расходы за май - 15860,00

8

1697

04.05.2008

9 416,00р.

Оплата но счету № 121 от 30.04.08г. за электроснабжение

9

1708

05.05.2008

4 482,00р.

Оплата но счету № 104 от 07.04.08г. за уборку за апрель

10

1710

05.05.2008

2 602,45р.

Оплата но счету № 115 от 30.04.08г. за уборку за март

11

1902

16.05.2008

1 666,67р.

Оплата по счету № 113 от 30.04.08г. за аренду рекламного места за май 2008г.

12

1916

16.05.2008

511,61р.

Оплата но счету № 233 от 02.05.08г. доплата за серв.сбор согласно предвар.договора аренды за 1 день марта 2008г

13

1928

19.05.2008

4 482,00р.

Оплата по счету № 114 от 30.04.08г. за уборку в мае

14

2103

30.05.2008

25 741,47р.

По сч №334 от 26.05.08г. электроснабжение, сч.№245 от 30.05.08г. серв.сбор за июнь, сч.№246 от30.05.08г. рекламное место в июне, сч.№246 от 30.05.08г. рекламное место в июне, сч.№247 от 30.05.08г. уборка в июне 2008г.

15

2168

04.06.2008

280 193,33р.

Оплата по дог. за услуги в июне - 264333,33, эксплуат.расходы за июнь - 15860,00

16

2499

27.06.2008

10 726,27р.

По сч №455 от 25.06.08г. Электроснабжение за июль, сч.№369 от 27.06.08г. уборка за июль. сч.№368 от 27.06.08г. рекламное место в июле

17

2607

04.07.2008

264 333,00р.

Оплата по счету №366 от 27.06.08г. Услуги за июль

18

2610

04.07.2008

15 860,00р.

Оплата по счету № 367 от 27.06.08г. за сервисный сбор за июль

19

3009

28.07.2008

4 482,00р.

Оплата по сч.№ 495 от 28.07.08г. уборка за август

20

3010

28.07.2008

1 666,67р.

Оплата по счету № 494 от 28.07.08г. за аренду рекламного места в августе

21

3018

28.07.2008

264 333,33р.

Оплата по сч.№ 492 от 28.07.08г. услуги за август

22

3019

28.07.2008

15 860,00р.

Оплата по счету № 493 от 28.07.08г. за сервисный сбор за август

23

3046

30.07.2008

4 443,20р.

Оплата но счету № 587 от 25.07.08г. за электроснабжение июль

24

3566

29.08.2008

4 482,00р.

Оплата по счету №624 от 25.08.08г. уборка за сентябрь

25

3567

29.08.2008

1 666,67р.

Оплата по счету № 623 от 25.08.08г. за аренду рекламного места в сентябре

26

3568

29.08.2008

4 436,80р.

Оплата по сч.№712 от 25.08.08 электроснабжение с 26.07.08 по 25.08.08

27

3593

01.09.2008

264 333,33р.

Оплата по сч.№621 от 25.08.08 услуги за сентябрь

28

3594

01.09.2008

15 860,00р.

Оплата по сч.№622 от 25.08.08 сервисный сбор за сентябрь

29

4132

01.10.2008

4 404,80р.

Оплата но сч.№831 от 26.09.08 электроснабжение с 25.08.08 но 26.09.08

30

4133

01.10.2008

4 482,00р.

Оплата по сч.№749 от 24.09.08 уборка за октябрь

31

4157

03.10.2008

264 333,33р.

Оплата по сч. № 746 от 24.09.08 услуги за октябрь

32

4158

03.10.2008

15 860,00р.

Оплата по сч. № 747 от 24.09.08 сервисный сбор за октябрь

33

4159

03.10.2008

1 666,67р.

Оплата по сч. № 748 от 24.09.08 за аренду рекл.места в октябре

34

4881

07.11.2008

4 482,00р.

Оплата но сч.№ 867 от 24.10.08г. уборка за ноябрь

35

4892

07.11.2008

264 333,33р.

Оплата но сч.№ 864 от 24.10.08г. услуги за ноябрь

36

4895

07.11.2008

15 860,00р.

Оплата по сч.№865 от 24.10.08 сервисный сбор за ноябрь

37

4898

07.11.2008

1 666,67р.

Оплата но счету № 866 от 24.10.08г. за аренду рекламного места в ноябре

38

4987

12.11.2008

4 177,60р.

Оплата по сч.№ 942 от 27.09.08 электроснабжение с 27.09.08 по 27.10.08

39

5429

08.12.2008

4 176,00р.

Оплата по счету № 989 от 26.11.08г. Электроснабжение за ноябрь

40

5430

08.12.2008

1 666,67р.

Оплата по сч.№ 987 от 26.11.08 за аренду рекл.места в декабре

41

5452

10.12.2008

4 482.00р.

Оплата по сч.№ 988 от 26.11.08 уборка за декабрь

Итог

3 158 370,88р.

Указывая на факт совершения ничтожной сделки – предварительного договора от 10.09.2007г. между истцом и ответчиком Кошмановым С.С. по мотиву отсутствия у Кошманова С.С. права на сдачу имущества в аренду, а также на факт поступления собственникам здания по пр.Мира дом 80 неотделимых улучшений, истец  обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса  договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Представленный в дело договор от 10.09.2007г., подписанный между истцом (арендатор) и ответчиком Кошмановым С.С. (арендодатель), по своей правовой природе является предварительным договором аренды, т.к. определяет обязанность арендодателя передать арендатору помещение  площадью 122 кв.м., расположенные на первом этаже здания Торгового центра «Авеню» по адресу: г. Красноярск, пр.Мира-ул.Вейнбаума, а арендатор намерен арендовать указанное помещение  для осуществления торговой деятельности.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о незаключенности указанного договора на основании статьи 607 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

С момента подписания предварительного договора и до момента возврата  помещения по акту  от 31.12.2008 стороны признавали договор действующим, истец, обращаясь с иском указывал на заключенность предварительного договора, ответчики также полагали его заключенным, ссылаясь  на его положения в обоснование своих возражений.

В предварительном договоре  указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее в будущем  передаче арендатору в качестве объекта аренды – помещение общей площадью 122 кв.м. расположенное на первом этаже здания Торгового центра «Авеню» по адресу: г. Красноярск, пр.Мира-ул.Вейнбаума.

Кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 24:50:0000000:0:6150 многофункциональный офисно-коммерческий комплекс, по адресу: г.Красноярск пр.Мира дом 80. составлен лишь от 18.11.2009г., тогда как предварительный договор подписывался сторонами 10.09.2007. Этим и объясняется неточная нумерация помещения. Вместе с тем,  изменение нумерации помещения (№3,2,1) в здании, не введенном в эксплуатацию, не свидетельствует о наличии разногласий у сторон спора относительно места расположения помещения в здании. Истец принимал работы, выполненные  подрядными организациями в помещении, ответчик  Кошмановым С.С. принимал от истца платежи за использование им помещения, поэтому основания для признания договора незаключенным со ссылкой на статью 607 Гражданского кодекса у суда первой инстанции отсутствовали.

Довод об отсутствии у Кошманова С.С. на момент подписания предварительного договора прав собственника имущества, либо наличия у него полномочий на сдачу имущества в аренду от собственников, либо в силу закона, также не свидетельствует о ничтожности предварительного договора вцелом.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора (указанный подход отражен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07)

Предварительный договор является разрешенным законом договором, поэтому вывод суда первой инстанции об отсутствии у Кошманова С.С. на основании агентского договора №1 от 25.07.2007г права на заключение указанного договора, не соответствует фактическим обстоятельствам.

Пунктом 6.7 договора стороны согласовали заключение Договора аренды в течение  10-ти дней  с момента  получения уведомления арендодателя о получении свидетельства о праве собственности  на здание.

Истец, считая срок заключения основного договора несогласованным, по истечении года с момента  подписания предварительного договора  от 10.09.2007  письмом  № 663 от 19.11.2008  заявил   о прекращении отношений по предварительному договору. Основной договор аренды так и не был подписан.

В соответствии с пунктом  1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий, если:

- имеет место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества;

- приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, а имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать;

- отсутствуют правовые основания, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.

Для