Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.02.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

style="text-align:center">76722,93

1525668,00

73000,00

31.07.2013

31

3671,36

76671,36

1452668,00

73000,00

31.08.2013

31

3495,69

76495,69

1379668,00

73000,00

30.09.2013

30

3212,93

76212,93

1306668,00

73000,00

31.10.2013

31

3144,36

76144,36

1233668,00

73000,00

30.11.2013

30

2872,93

75872,93

1160668,00

73000,00

31.12.2013

31

2793,02

75793,02

1087668,00

73000,00

31.01.2014

31

2617,36

75617,36

1014668,00

73000,00

28.02.2014

28

2205,40

75205,40

941668,00

73000,00

31.03.2014

31

2266,02

75266,02

868668,00

73000,00

30.04.2014

30

2022,93

75022,93

795668,00

73000,00

31.05.2014

31

1914,69

74914,69

722668,00

73000,00

30.06.2014

30

1682,93

74682,93

649668,00

73000,00

31.07.2014

31

1563,36

74563,36

576668,00

73000,00

31.08.2014

31

1387,69

74387,69

503668,00

73000,00

30.09.2014

30

1172,93

74172,93

430668,00

73000,00

31.10.2014

31

1036,36

74036,36

357668,00

73000,00

30.11.2014

30

832,93

73832,93

284668,00

73000,00

31.12.2014

31

685,02

73685,02

211668,00

73000,00

31.01.2015

31

509,36

73509,36

138668,00

73000,00

28.02.2015

28

301,40

73301,40

65668,00

65668,00

31.03.2015

31

158,02

65826,02

Итого

4457627,00

315535,69

4773162,69

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ИЗУМРУДНЫЙ ГОРОД» (ОГРН 1022401483334, ИНН 2453008756) и администрация закрытого административно-территориального образования города Зеленогорска.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11 ноября 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом предусмотренных законом оснований для внесения изменений в заключенный с ответчиком договор купли-продажи.

Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «ПРОФИ» обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 ноября 2010 года по делу № А33-11885/2010 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению истца, оспариваемое решение суда первой инстанции вынесено при неполно выясненных и не доказанных обстоятельствах, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального и процессуального права.

Судом незаконно отказано в рассмотрении возможности несоответствия отчета об оценки закону и не назначена экспертиза по ходатайству истца. Право истца оспорить отчет путем проведения независимой экспертизы предусмотрено статьями 6, 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Как основание для экспертизы на предмет достоверности цены, указанной в отчете о рыночной стоимости имущества, Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» предусмотрено, в том числе, наличие иной противоречащей ей цены в другом отчете. Соответствующий другой отчет (отчет рыночной стоимости имущества от 12 июля 2010 года № 1062, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка») был представлен суду и заявлено ходатайство. Возможность оценки отчета в рамках иска о внесении изменения в договор предусмотрена Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Истец, не обладая специальными знаниями, не мог судить о завышении стоимости объекта на момент подписания договора. Лишь после ознакомления с отчетом, истец смог убедиться, что при расчете стоимости объекта, в том числе, были указаны некорректные размеры арендной платы и посчитаны лестничные прилеты в качестве торговых площадей, а также имелись иные выводы, вызвавшие сомнения у истца в достоверности стоимости, определенной отчетом. На момент заключения договора истец не знал и не мог знать о том, что цена, указанная в договоре купли-продажи может быть завышенной.

В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъект малого или среднего предпринимательства при наличии преимущественного права выкупа объекта недвижимости приобретает указанное имущество по рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке, а не постановлением администрации. В виду указанного, с целью внесения изменений в договор купли-продажи оспариванию подлежит не постановление администрации административно-территориального образования города Зеленогорск №82-п, а отчет об оценке рыночной стоимости имущества от 15 февраля 2010 года № 1-А/10.

Истец обратился с заявлением о внесение изменений в заключенный договор купли-продажи, то есть оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки является только оценкой доказательства по делу, а не самостоятельным иском. В связи с чем на данную ситуацию не могут распространятся положения Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», относимые к самостоятельным искам об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки. В ином случае истец был бы лишен права, предусмотренного статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец доказал наличие определенных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для внесения изменений в договор купли-продажи. При заключении договора истец исходил из того, что цена предмета, указанная в договоре, является действительно рыночной стоимостью продаваемого имущества. Общество с ограниченной ответственностью «ПРОФИ» ни каким образом не могло повлиять на то, чтобы рыночная стоимость имущества не оказалась ниже той, что была указана в договоре, и лишается суммы свыше миллиона рублей, уплачивая за объект стоимость, превышающую его рыночную. Подобные обычаи в деловом обороте или условия в договоре отсутствуют. Расторжение договора влечет существенный ущерб и для администрации, и для общества с ограниченной ответственностью «ПРОФИ», которое лишится в подобном случае права преимущественного выкупа объекта недвижимости.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2010 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «ПРОФИ» принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 25 января 2011 года.

В судебное заседание представители Комитета по управлению имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорска, администрации закрытого административно-территориального образования города Зеленогорска и общества с ограниченной ответственностью АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ИЗУМРУДНЫЙ ГОРОД» не прибыли.

От Комитета по управлению имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорска и администрации закрытого административно-территориального образования города Зеленогорска отзывы на апелляционную жалобу не поступали.

От общества с ограниченной ответственностью АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ИЗУМРУДНЫЙ ГОРОД» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность решения суда первой инстанции в виду следующего.

Комитет по управлению имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорска не отказывал истцу в ознакомлении с отчётом № 1-А/10, с данным отчётом директор общества Романова Л.И. была ознакомлена при личном обращении. Одновременно с обращением в Комитет по управлению имуществом истец был вправе обратиться с заявлением о предоставлении отчёта и к оценщику, однако, с заявлением о даче письменного согласия оценщика на копирование отчёта не обращался. Довод истца о том, что ему не были известны наименование и реквизиты оценщика, не состоятелен ввиду того факта, что согласно акту осмотра помещения от 25 января 2010 года, имеющемуся в отчёте № 1-А/10, руководитель истца, директор Романова Л.И., присутствовала лично при проведении осмотра объекта оценки (имущества), о чём также свидетельствует её подпись поставленная в указанном акте.

До момента заключения договора № 16 купли-продажи арендованного муниципального имущества, каких-либо преддоговорных споров, в том числе и по стоимости имущества, между истцом и Комитетом по управлению имуществом не возникало.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Специалист-оценщик Чернакова С.С. прошла плановую проверку отдела контроля по нарушениям, предметом которой было соблюдение