Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.02.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

специалистом-оценщиком требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности НП «СМАОс», правил деловой и профессиональной этики НП «СМАОс», внутренних документов НП «СМАОс», в том числе Положения о членстве НП «СМАОс», а также дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности оценщиков при осуществлении оценочной деятельности, что подтверждается актом (плановой) проверки от 11 октября 2010 года № 63/И-10/32, согласно которому нарушений в отчётах не выявлено.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение Комитета по управлению имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорска, администрации закрытого административно-территориального образования города Зеленогорска и общества с ограниченной ответственностью АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ИЗУМРУДНЫЙ ГОРОД» о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (т.1, л.д. 4, 6, 7), их представители участвовали в судебных заседаниях суда первой инстанции.

Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась названным выше лицам судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Третьего арбитражного апелляционного суда 23 декабря 2010 года.

При изложенных обстоятельствах, в силу статьи 121, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает названных выше лиц надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие их представителей.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 1 февраля 2007 года серии 24 ЕЗ № 559536 и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26 января 2010 года за №13/001/2010-251 (т.1, л.д. 41, 130) муниципальному образованию город Зеленогорск принадлежал на праве собственности объект – нежилое помещение с условным номером 24-24-13/001/2007-110, общей площадью 220,40 кв.м., по адресу: г.Зеленогорск, ул.Мира, зд.10, пом.1.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26 января 2010 года за №13/001/2010-251 в качестве обременения названного нежилого помещения зарегистрирована аренда на срок с 21 марта 2007 года по 30 декабря 2017 года, арендатор – общество с ограниченной ответственностью «ПРОФИ».

Постановлением от 30 марта 2007 года за №122-п утверждено положение о Комитете по управлению имуществом администрации ЗАТО г.Зеленогорск, согласно пункту 3.56 комитет является уполномоченным органом по продаже муниципального имущества (т.1, л.д. 31).

17 декабря 2009 года обществом с ограниченной ответственностью «ПРОФИ» в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорск подано заявление о соответствии субъекта малого и среднего предпринимательства условиям, отнесенным к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - помещения №1, расположенного на 1 и 2 этажах нежилого здания по адресу: г.Зеленогорск, ул.Мира, 10 (т.1, л.д. 42).

17 декабря 2009 года комиссией по приватизации муниципального имущества ЗАТО г.Зеленогорск заявление истца удовлетворено (т.1, л.д. 45).

На основании договора на проведение оценочных работ от 18 января 2010 года № 1, подписанного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации ЗАТО г.Зеленогорска и обществом с ограниченной ответственностью АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ИЗУМРУДНЫЙ ГОРОД», последним подготовлен отчет №1-А/10 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №1, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Зеленогорск, ул.Мира, зд.10, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 6 481 900 рублей с НДС (т.1, л.д. 49, 52).

Постановлением администрации закрытого административно-территориального образования города Зеленогорска от 27 февраля 2010 года №82-п (т.1, л.д. 137) утверждены условия приватизации нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. Мира, 10, определенные в качестве приложения к данному постановлению. В соответствии с пунктом 3 приложения (т.1, л.д. 139) цена продажи помещения для арендатора согласно отчета от 15 февраля 2010 года №1-А/10 определена в 6 481 900 рублей с НДС. Постановление администрации закрытого административно-территориального образования города Зеленогорск от 27 февраля 2010 года №82-п опубликовано в газете «Панорама» 10 марта 2010 года №10 (1123) (т.1, л.д. 142).

4 марта 2010 года Комитетом по управлении муниципальным имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорска в адрес общества с ограниченной ответственностью «ПРОФИ» направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества за №61-01-32/381, с приложением постановления администрации закрытого административно-территориального образования города Зеленогорск от 27 февраля 2010 года №82-п. и проекта договора купли-продажи арендуемого помещения №1, по адресу: г.Зеленогорск, ул.Мира, 10. согласно отметке на письме, оно получено истцом нарочно 4 марта 2010 года (т.1, л.д. 144).

15 марта 2010 года общество с ограниченной ответственностью «ПРОФИ» обратилось к Комитету по управлении муниципальным имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорска с письмом о предоставлении  копии отчета об оценке от 15 февраля 2010 года (т.1, л.д. 149). Письмом за №61-01-32/479 ответчик отказал истцу в предоставлении отчета (т.1, л.д. 150).

1 апреля 2010 года между Комитетом по управлении муниципальным имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорска (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «ПРОФИ» (покупатель) подписан договор №16 купли-продажи арендуемого муниципального имущества (т.1, л.д. 151), согласно пункте 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя определенное в п.1.2. муниципальное имущество, а покупатель обязался принять это имущество и уплатить за него определенную договором цену.

В соответствии с пунктом 1.2. договора предметом купли-продажи является нежилое помещение №1 по адресу: г.Зеленогорск, ул.Мира, 10, расположенное на 1,2 этажах кирпичного двухэтажного нежилого здания, общей площадью 220,40 кв.м.

В силу пункта 3.1. договора цена передаваемого в собственность покупателя имущества определена в размере 6 481 900 рублей с НДС. Сумма подлежащая оплате в местный бюджет определена в размере 5 493 136 рублей без НДС. Оплата имущества производиться в рассрочку, сроком на 5 лет, с момента заключения данного договора (пункт 3.2. договора).

Согласно пункту 3.4. договора покупатель оплачивает стоимость имущества, указанного в 1.2. договора, в соответствии с графиком оплаты цены имущества, являющегося неотъемлемой частью договора.

Пунктами 3.6., 3.7. договора купли-продажи определена также обязанность покупателя об оплате ответчику процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества. Оплата процентов должна быть произведена покупателем также согласно приложенного к договору графика.

Письмом от 11 июня 2010 года (исх.№61-01-32/1222, т.1, л.д. 177) Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации ЗАТО г.Зеленогорска направил в адрес общества с ограниченной ответственностью «ПРОФИ» копию отчета об оценке №1-А/10.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 15 июля 2010 года по делу № А33-7092/2010 (т.1, л.д. 178) прекращено производство по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ПРОФИ» о признании незаконными действий Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации ЗАТО г.Зеленогорска по отказу в предоставлении копии отчета общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Изумрудный город» №1-А/10 «об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №1, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Зеленогорск, ул.Мира, зд.10» в связи с отказом заявителя от своего требования

12 июля 2010 года обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка» по заказу общества с ограниченной ответственностью «ПРОФИ» составлен отчет №1062 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №1, общей площадью 220,4 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, город Зеленогорск, ул. Мира, 10, кадастровый номер 24-24-13/001/2007-11» (т.2, л.д. 1). Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта недвижимого имущества определена в размере 5 260 000 рублей.

На основании произведенной обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка» оценки рыночной стоимости имущества, истец 20 июля 2010 года обратился к ответчику с предложением изменить условия договора купли-продажи муниципального имущества от 1 апреля 2010 года №16 посредством изменения цены приобретенного объекта, определив ее в размере 5 260 000 рублей, а также изменив соответственно размеры платежей, указанные в графике производства оплаты цены объекта.

Комитет по управлению  муниципальным имуществом администрации ЗАТО г.Зеленогорска в письме от 23 июля 2010 года №61-01-32/1603 (т.2, л.д. 44) отказало истцу во внесении изменений в заключенный договор от 1 апреля 2010 года №16.

Не согласившись с доводами ответчика, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, в котором просит суд внести изменения в договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества от 1 апреля 2010 года № 16.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем прекращения или изменения правоотношения.

Как следует из пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, а по требованию одной из сторон по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В настоящем деле истец просит о внесении изменений в части определения выкупной стоимости имущества и графика внесения платежей в договор купли-продажи от 1 апреля 2010 года № 16, заключенного между ним и Комитетом по управлении муниципальным имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорска (продавец) на основании положений Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Основанием для внесения изменений в договор купли-продажи от 1 апреля 2010 года № 16 истец считает недостоверность отчета №1-А/10 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №1, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Зеленогорск, ул.Мира, зд.10», выполненного обществом с ограниченной ответственностью АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «ИЗУМРУДНЫЙ ГОРОД» по заказу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации ЗАТО г.Зеленогорска.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в