Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.02.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Федерации; 15 757 рублей 65 копеек арендная плата, оплаченная за период с 01.03.2009 по 01.08.2009 в связи с уменьшением площади арендованного помещения до 52,4 кв.м. по причине отказа от помещения из-за отсутствия капитального ремонта на основании статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив на основании статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого ответчиком решения суда первой инстанции.

Согласно положениям статей 606, 615, 616, 623, Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Апелляционным судом установлено, что согласно пункту 1.1 заключенного сторонами договора передаче в аренду подлежит нежилое помещение (здание) по адресу: г. Ачинск, 3-й микрорайон Привокзального района, дом 28, общей площадью 110,9 кв.м., в том числе торговый зал 55,7 кв.м. и ателье 55,2 кв.м. (в редакции дополнительного соглашения от 26.02.2008), к дополнительному соглашению приложен план-схема расположения помещений.

Согласно пункту 1.3 договора неотделимые улучшения производятся арендатором с разрешения Комитета и Балансодержателя, стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения указанных лиц возмещению не подлежит.

Пунктом 2.2 договора в обязанности арендатора включены, в том числе, содержать помещение в полной исправности (производить текущий ремонт) и соответствующем санитарном состоянии до сдачи его арендодателю, не производить капитальных (затрагивающих несущие конструкции)  перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, связанных с деятельностью арендатора, без письменного разрешения арендодателя, поддерживать арендуемое помещение в исправном состоянии, не допуская порчи имущества арендодателя, проводить за свой счет внутренний текущий ремонт.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что спорное помещение передано арендатору по акту приема-передачи арендуемых помещений от 01.06.2002,  по акту приема-передачи арендуемых помещений от 18.05.2010 арендуемое помещение возвращено арендодателю.

Согласно необжалуемой части решение суда первой инстанции за период пользования ответчиком спорным помещением начислена сумма арендной платы и задолженность взыскана с ответчика.

Вместе с тем, ответчик требует взыскать с истца 40 514 рублей 45 копеек оплаченной за 18,5 кв.м. площади (коридор и спуск в подвал) арендной платы, ссылаясь на то, что данную площадь использовались за период с мая 2007 года по январь 2010 года третьими лицами для обслуживания общего имущества дома, при передаче помещения ответчик не был уведомлен о возможности использования указанной площади третьими лицами.

В соответствии со статьей 613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Однако, ответчиком на основании статьи 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации не представлены доказательства того, что у третьих лиц имеются права на использование коридора и спуска в подвал площадью 18,5 кв.м. и указанные лица используют данные помещения, ввиду чего, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требования в части взыскания 40 514 рублей 45 копеек.

Апелляционный суд отмечает, что, исходя из существа заявленных требований, при рассмотрении настоящего спора не подлежат применению приведенные ответчиком в апелляционной жалобе нормы статей 246, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Акт  технического осмотра помещений от 24.02.2010 и экспликация арендуемого помещения не подтверждают факта использования спорной площади третьими лицами. Кроме того, факт использования спорных площадей именно ответчиком подтверждается представленной в материалы дела перепиской сторон о возможном продлении договора, заключении договора на новый срок.

Требование ИП Алешковой Р.Е. о взыскании 3 025 рублей 70 копеек суммы арендной платы за период капитального ремонта помещений с 19.04.2009 по 30.04.2009 правомерно не удовлетворено судом первой инстанции на основании следующего:

- согласно письму МУП «Служба заказчика» от 25.02.2010 работы по замене сантехнического оборудования производились в период с 23.04.2009 по 30.04.2009 подрядной организацией ООО «Жилсервис», заказчиком работ являлось МУП «Служба заказчика» (акт о приемке выполненных работ за 1 квартал 2009 г.);

- ответчиком не представлены доказательства невозможности использовать помещение в целом в указанный период времени, доказательств получения письменного разрешения арендодателя в соответствии с пунктом 2.2 договора на проведение капитального ремонта арендуемых помещений не представлено.

В удовлетворении требования ИП Алешковой Р. Е. о взыскании с арендодателя 15 757 рублей 65 копеек арендной платы, оплаченной за период с 01.03.2009 по 01.08.2009 в связи с уменьшением площади арендованного помещения до 52,4 кв.м. по причине отказа от помещения из-за отсутствия капитального ремонта судом первой инстанции отказано обоснованно.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор при нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта имеет право по своему выбору, в том числе, потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

В материалы дела ИП Алешковой Р. Е. представлено заявление (вх. от 06.11.2009 от 06.11.2009) с просьбой: «снять арендную плату за площадь, предназначенную для размещения ателье 55,2 кв.м., ввиду того, что помещение не позволяет его нормальную эксплуатацию без значительного ремонта. Оплачивать неиспользуемую площадь не имею возможности».

Вместе с тем, при передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены в акте приема-передачи, согласно акту технического осмотра помещений магазина «Продукты» по адресу 3-й Привокзальный, д. 28, произведенному комиссией ООО УК «Горжилсервис» 24.02.2010 по заявлению Алешковой Р. Е., в результате обследования технического состояния помещений установлено наличие гнилистых образований на дверных и оконных блоках, отслоения известкового слоя, обоев, отслоения штукатурного слоя в подсобных помещениях, захламление подвального помещения, электрооборудование требует частичной замены, сантехническое оборудование в удовлетворительном состоянии, однако, при проведении проверки представитель арендодателя не присутствовал, из содержания акта от 24.02.2010 не следует, что в переданном в аренду имуществе имелись скрытые существенные недостатки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках; при обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Причины возникновения указанных в акте от 24.02.2010 недостатков помещения в акте не указаны, арендатором не доказано, что данные недостатки создают невозможность использовать помещение по назначению в соответствии с целями использования под магазин и ателье и не относятся к текущему ремонту и содержанию, доказательства передачи помещения  арендатору с недостатками не представлены.

Согласно акту от 24.02.2010 сантехническое оборудование находится в удовлетворительном состоянии, в период с 23.04.2009 по 30.04.2009 подрядной организацией ООО «Жилсервис» производились работы по замене сантехнического оборудования, заказчиком работ являлось МУП «Служба заказчика».

Кроме того, договор аренды прекратил свое действие с 27.08.2009, акт о наличии недостатков составлен 24.02.2010, то есть после прекращения обязательств истца по договору аренды с ответчиком.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что, поскольку, в соответствии с положениями статей 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание, отделимые улучшения являются собственностью арендатора, то требование о взыскании 3 580 рублей в размере стоимости и установки электросчетчика в арендованном помещении необоснованно и удовлетворению не подлежит.

При этом установку счетчика нельзя квалифицировать как неотделимое улучшение, поскольку улучшения арендованного имущества представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики; улучшения бывают двух видов: отделимые (улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без ущерба для самого объекта) и неотделимые (улучшения, которые не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и кроме того влекут за собой изменение стоимости самого имущества); замена счетчика не наносит ущерба арендованному помещению.

Доводы ответчика о том, что общеизвестными в силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются обстоятельства необходимости соблюдения санитарных норм и правил при обращении с продуктами питания приведены в результате неверного толкования и понимания норм указанной статьи.

При установлении взаимоотношения помещения и установленного в нем электросчетчика не подлежит применению статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявителем не представлено доказательств уклонения арендодателя от приемки освобожденного помещения.   

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении  дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта  по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения в части.

Судом первой инстанции дело рассмотрено полно и всесторонне,  решение арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части является законным, обоснованным и не подлежащим отмене в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «08» ноября 2010 года по делу                                  № А33-9922/2010 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

Н.А. Кириллова

Л.Е. Споткай