Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.03.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение полностью и принять новый с/а

кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2001, статьей 1 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» № 131-ФЗ от 06.10.2003, статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьёй 34 Устава г. Черногорска, полномочия собственника в отношении распоряжения землями города осуществляет администрация города Черногорска, которая вправе сдавать земельные участки в аренду и взимать арендную плату за их использование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный сторонами. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем на 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных законом.

Исходя из содержания договора аренды, договор заключен сторонами на срок менее года, следовательно, не подлежал государственной регистрации.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность возобновления договора на тех же условиях в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против такого пользования.

По истечении срока действия договора - 01.01.2010 ответчик продолжил пользоваться данным земельным участком, следовательно, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Данные обстоятельства сторонами не оспорены.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 218 333 руб. 03 коп., возникшую за период с 02.07.2009 по 30.09.2010.

Срок действия договора аренды от 10.10.2009 установлен сторонами на период с 10.10.2009 до 01.01.2010 (пункт 2.1 договора). При этом стороны пришли к соглашению распространить условия настоящего договора на фактически возникшие отношения с 01.06.2009 (пункт 2.2 договора).

Согласно части 2 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата в годовом исчислении составляет 166 241 руб. 41 коп. Согласно расчету арендной платы от 10.10.2009 к договору аренды № 2040Ю от 10.10.2004, подписанному сторонами, размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка 9 781 783 руб. 52 коп., коэффициента,, устанавливаемого органом исполнительной власти муниципального образования г. Черногорск в зависимости от вида разрешенного использования, который составил 1,5 % и коэффициента инфляции 1,133.

Согласно пункту 2.4. договора арендную плату за июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2009 года в сумме 97 467 руб. 57 коп. арендатор уплачивает в срок до 10.12.2009.

Истец в расчете задолженности по внесению арендной платы за 2009 год в размере 83 348 руб. 43 коп. исходил из размера годовой арендной платы за пользование участком 166 241 руб. 41 коп., 183 дней пользования за период с 02.07.2009 по 31.12.2009.

Проверив данный расчет, суд апелляционной инстанции признает его верным.

Ответчик в апелляционной жалобе расчет задолженности по арендной плате за 2009 год в размере 83 348 руб. 43 коп. не оспорил, учел его  в своем расчете задолженности.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требования истца в части взыскания арендной платы за 2009 год в размере 83 348 руб. 43 коп. являются обоснованными.

Сумму задолженности за 2010 год истец определяет в размере 134 984 руб. 60 коп. за период с 01.01.2010 по 31.09.2010 из расчета годовой арендной платы 180 473 руб. 91 коп.

Довод ответчика о том, что в расчете используется коэффициент инфляции 1,23, хотя указанный коэффициент уже применялся при расчете годовой арендной платы при заключении договора аренды, применительно к 2009 году, подлежит отклонению.

Согласно пунктам 2.7., 2.8. договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором. Изменение арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Республики Хакасия № 05 от 23.01.2008 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия» осуществляется не чаще одного раза в год, в том числе в случае изменения коэффициентов инфляции и коэффициентов, устанавливаемых уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка.  Изменение арендной платы в период действия договора не требует его переоформления и доводится до сведения арендатора путём сообщения в местных средствах массовой информации.

Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы в зависимости от изменения действующих нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы, и в таком случае фактическое изменение размера арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.

Согласно информации о коэффициентах инфляции, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые нее разграничен, различных категорий в 2010 году на территории Республики Хакасия, коэффициент инфляции в 2010 году составил 1,23.

Размер годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком исходя их его  кадастровой стоимости   9 781 783 руб. 52 коп., коэффициента, устанавливаемого органом исполнительной власти муниципального образования г. Черногорск в зависимости от вида разрешенного использования,   1,5 % и коэффициента инфляции 1,23 составляет 180 473 руб. 91 коп. Как видно из данного расчета, двойное применение  коэффициентов инфляции отсутствует, коэффициент инфляции за 2009 год в данном случае не применяется.

Между тем, суд апелляционной инстанции ввиду принятия дополнительных доказательств, соглашается с доводом ответчика о том, что начисление арендной платы в 2010 году следовало производить до 19.08.2010, т.е. до момента перехода права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на арендованном земельном участке, Ромашову Д.А., в связи со следующим.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Данная правовая позиция определена также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 27.10.2009 № 8611/09.

Принимая во внимание то обстоятельство, что иных объектов недвижимости на арендуемом земельном участке не расположено, 19.08.2010, т.е. с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендуемом земельном участке, к другому лицу (Ромашову Д.А.),  ответчик выбыл из обязательства по аренде данного земельного участка.

С учетом изложенного, начисление арендной платы за последующий период является неправомерным независимо от того, уведомлял ли ответчик истца о переходе права собственности на объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах начисление арендной платы за пользование земельным участков следует признать правомерным по 18.08.2010.

При этом суд апелляционной инстанции не соглашается с доводом ответчика о том, что арендная плата подлежит начислению с 15.01.2010.

Действительно, обязанность внесения арендной платы в 2010 году возникла у ответчика с 15.01.2010 (пункт 2.5 договора).  Между тем, период пользования, за который вносится арендная плата определяется с 01.01.2010 по 31.01.2010.

Период пользования арендованным земельным участком  с 01.01.2010 по 18.08.2010 согласно расчету суда апелляционной инстанции составил 230 дней.

При таких обстоятельствах, размер арендной платы, подлежащий уплате ответчиком за указанный период, составил 180 473 руб. 91 коп. : 365 х 230 = 113 723 руб. 28 коп.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Доказательств оплаты суммы долга ответчик не предоставил.

С учетом изложенного исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению частично в сумме 197 071 руб. 71 коп. (83 348 руб. 43 коп. + 113 723 руб. 28 коп.).

Истцом также заявлено требование о взыскании  34 327 руб. 30 коп. неустойки за период с 16.01.2010 по 23.09.2010 на основании пункта 7.2 договора аренды земельного участка № 2040Ю от 10.10.2009.

Пункт 7.2 договора аренды устанавливает ответственность за неуплату в срок арендных платежей в виде пени в размере 0,1% за каждый календарный день просрочки исполнения денежного обязательства.

Неустойкой (штрафом, пеней) по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения денежного обязательства подтверждается материалами дела, имеет место просрочка, арбитражный суд считает обоснованным требование истца о взыскании неустойки в размере 33 982 руб. 36 коп. за период с 16.01.2010 по 23.09.2010, исходя из того, что размер подлежащей уплате арендной платы за август 2010 года составил 8 732 руб. 61 коп. за период  01.08.2010 по 18.08.2010, а за дальнейший период арендная плата внесению не подлежала.

Между тем, арбитражный суд пришёл к выводу о том, что предъявленная к взысканию сумма неустойки явно несоразмерна последствиям несвоевременного исполнения денежного обязательства.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной её несоразмерности последствиям нарушения обязательств. При этом суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации №263-О от 21.12.2000 предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идёт не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения.

Критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №17 от 14.07.1997 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Поскольку установленная договором мера гражданско-правовой ответственности за несвоевременное внесение арендных платежей составляет фактически 36,5% годовых и значительно превышает учётную ставку банковского