Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«05» марта 2011 г.

Дело №

г. Красноярск

А33-9267/2010

Резолютивная часть постановления объявлена «14» февраля  2011 года.

Полный текст постановления изготовлен   «05» марта 2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей: Бабенко А.Н., Гуровой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С.,

при участии:

от ООО «Дизар» (ответчика): Казакова А.В. – генерального директора на основании протокола № 1 общего собрания учредителей ООО «Дизар» от 10.05.2006,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика- общества с ограниченной ответственностью «Дизар»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 13 октября 2010 года  по делу  № А33-9267/2010, принятое судьей Ермаковой И.И.,

установил:

открытое акционерное общество «Таймырбыт» (ИНН 8401011170, ОГРН 1058484016645) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дизар» (ОГРН 1068400012416, ИНН 8401011808) о расторжении договора от 05.05.2010 № 1/23, об обязании возвратить нежилое помещение по акту приема – передачи в удовлетворительном состоянии, о взыскании 1 381 067 руб. 08 коп., в том числе 1 330 488 руб. 65 коп. основного долга и 50 578 руб. 43 коп. пени  по договору № 1/23 от 05.05.2010.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 октября 2010 года иск удовлетворен.

Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал следующее:

- судом первой  инстанции не исследован факт заключения  агентского  договора  № 168 от 21.09.2010, согласно которому ООО «Дизар» обязуется произвести ремонт арендованных помещений, а ОАО «Таймырбыт» зачесть понесенные расходы в качестве оплаты за аренду помещения, в связи с чем пришел к неправильному выводу о том, что произведенные ремонтные работы не являются предметом спора;

- суд первой инстанции не исследовал то обстоятельство, что между сторонами в лице его прежних руководителей Лапекина и Гурского была договоренность о том, что  ООО «Дизар» не уплачивает арендную плату  до окончания  всех ремонтных – строительных работ, поскольку помещение до передачи в аренду  пустовало в течение 2 лет и приведено  в полную негодность. ООО «Дизар» восстанавливало данное помещение;

- в мае 2010 года истцом отключено электропитание.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал следующие возражения против апелляционной жалобы:

- агентский договор № 168 датирован 21.09.2009, а не 21.09.2010, как указано в апелляционной жалобе, прекратил свое действие 31.12.2009. Условия агентского договора № 168 не выполнены, ремонт нежилого помещения, предусмотренный условиями настоящего договора, не произведен, следовательно, никаких взаимозачетов по арендной плате не осуществлялось между арендатором ООО «Дизар» и арендодателем ОАО «Таймырбыт»;

- распоряжения бывших руководителей ОАО «Таймырбыт» о предоставлении отсрочки оплаты по арендным платежам ООО «Дизар» и доказательства, свидетельствующие о такой договоренности, отсутствуют;

- согласно договору от 09.07.2007 № 1/20 аренды комплексного и коммунального обслуживания, заключенного между ОАО «Таймырбыт» и индивидуальным предпринимателем Столыпиной Л.А., нежилое помещение по адресу; г. Дудинка, ул. Островского, 8 б, предоставлялось ей во временное пользование на период с 09.07.2007 по 03.11.2008. Прекращены договорные отношения с индивидуальным предпринимателем Столыпиной Л.А. на основании соглашения № 5 от 03.11.2008. С ООО «Дизар» был заключен договор аренды на это же нежилое помещение 05.05.2009.Таким образом, арендованное нежилое помещение ООО «Дизар» пустовало всего 6 месяцев с 03.11.2008  по 05.05.2009, и вложение денежных средств на его восстановление не требовалось;

- электропитание было отключено согласно условиям пункта 4.2.2. договора от 05.05.2009, в соответствии с которым арендодатель имеет право отключить от сетей ТВСиК, в случае неоднократного нарушения сроков оплаты счета на услуги по теплоснабжению, от электросетей в случае неоднократного нарушения сроков оплаты счета на услуги по электроснабжению.

Истец в судебное заседание апелляционной инстанции представителей не направил. Определение об отложении рассмотрения апелляционной жалобы от 17 января 2011 года направлено лицам, участвующим в деле, 24 января 2011 года. На сайте Третьего арбитражного апелляционного суда информация с указанием места и времени рассмотрения апелляционной жалобы  опубликована 25 января 2011 года.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителя истца.

Представитель ответчика  поддержал доводы апелляционной жалобы, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела фотографий помещения до и после ремонта,  писем ответчика в подтверждение обращения к истцу с целью урегулирования спора мирным путем, иных документов.

В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции отклонил данное ходатайство, поскольку фотографии не подтверждают время и место их изготовления, поэтому вывод о том, что именно и в какой период времени снято, сделать не представляется возможным. Кроме того, фотографии не могут подтвердить объем выполненных работ и установить лицо, которое их выполнило. Обращение к истцу с целью урегулирования вопроса о зачете стоимости ремонта в счет арендных платежй  при отсутствии у истца такой обязанности само по себе правового значения не имеет. Иные документы, которые представлены представителем ответчика, имеются в материалах дела. Кроме того, представителем ответчика не обоснована уважительность непредставления дополнительных документов при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.10.2008 нежилое встроенное помещение общей площадью 766,7 кв.м., 1 этаж, по адресу: Красноярский край, Таймырский Долгано-Ненецкий муниципальный район, г. Дудинка, ул. Островского, д. 8, корп. Б, пом. 2, является собственностью ОАО «Таймырбыт».

05 мая 2009 года между открытым акционерным обществом «Таймырбыт» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Дизар» (арендатор) заключен договор аренды и обслуживания нежилых помещений № 1/23.

Согласно пункту 1.1 арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование имущество – помещение общей площадью 766,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Дудинка, ул. Островского, д. 8 Б, встроенное помещение № 2 (приложение № 1, № 2 к договору), а также арендодатель оказывает коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту нежилого помещения (общего имущества и мест общего пользования многоквартирного дома, в котором находится помещение, занимаемое арендатором). Арендатор обязуется выплачивать плату за оказываемые услуги в размере и сроки, указанные в разделе 5 договора, и по окончании договора вернуть ему указанное имущество. Помещение используется в качестве кафе «Дизар».

По акту приема-передачи от 04.05.2009 арендатору передано имущество в удовлетворительном состоянии, в том числе инженерные сети, электрическое, сантехническое оборудование (л.д. 177, том 1).

В пункте 2.1 договора установлен срок его действия с момента подписания и по 31.12.2014. Действие договора распространяется на правоотношения сторон, возникшие с 04.05.2009. Услуги  по договору оказываются на протяжении всего срока действия договора.

Договор зарегистрирован в ЕГРП 04.09.2009 (выписка из ЕГРП от 11.08.2010 № 37/003/2010-998).

Пунктом 4.3.4 договора установлена обязанность арендатора начиная с 1 июня 2009 года производить предоплату в размере 100% стоимости оказанных услуг предыдущего месяца в срок до 10 числа текущего месяца без предоставления арендатором счета на предоплату.

Плата за аренду помещений общей площадью 766,7 кв.м. составляет: 80 643 руб. 83 коп. в месяц без учета НДС (пункт 5.1 договора, приложение № 4 к договору). Плата за содержание и ремонт нежилых помещений составляет: 47,57 руб. х 766,7 кв.м. = 36471 руб. 92 коп. в месяц с учетом НДС (пункт 5.2 договора). Окончательная сумма оплаты по коммунальным услугам определяется на основании тарифов, утвержденных в установленном законодательством порядке уполномоченными органами государственной власти и органами местного самоуправления, и фактических объемов потребляемых коммунальных услуг (пункт 5.3 договора).

Согласно пункту 5.4. договора аренды плата за оказанные услуги производится ежемесячно авансовым платежом в размере 50 000 рублей до 20 числа текущего месяца без предоставления от арендодателя счета на авансовый платеж. Окончательный расчет за услуги прошедшего месяца производится в течение 15 дней после выставления счета путем перечисления денежных средств на расчетный счет или внесения их в кассу арендодателя.

В соответствии с пунктом 6.7 договора за несвоевременное перечисление арендатором денежных средств по договору, начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от общей суммы долга оплаты по договору за каждый день просрочки.

Пунктом 7.6 договора установлено, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке по решению суда в случае невнесения платы по истечении установленного договором срока платежа более 2 сроков оплаты подряд либо систематической недоплаты, повлекшей задолженность, превышающую плату по договору за два срока оплаты.

ОАО «Таймырбыт» (арендодатель) и ООО «Дизар» (арендатор) подписали соглашение № 1 от 22.04.2010 к договору (зарегистрированное в ЕГРП 28.06.2010), в соответствии с которым  услуги по содержанию ремонта нежилого помещения с 01.01.2010 составляют 54,70 руб. с учетом НДС за 1 кв.м., с 01.01.2010 плата за аренду помещений общей площадью 766,7 кв.м. составляет 97 986 руб. 42 коп. в месяц без учета НДС (приложение № 4а к договору), плата за услуги по содержанию и ремонту нежилых помещений составляет 54,70 руб. х 766,7 кв.м.= 41938,49 руб. в месяц с учетом НДС. Действие соглашения распространяется на правоотношения сторон, возникшие с 01.01.2010.

Соглашением № 1 от 22.04.2010 пункт 6.7 договора аренды изложен в редакции: «за несвоевременное перечисление арендатором денежных средств по договору за оказанные услуги начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от общей суммы долга оплаты по настоящему договору за каждый день просрочки по день фактической уплаты, в случае отсутствия уплаты пеня начисляется на день предъявления иска в суд».

На основании договоров от 29.05.2009, от 30.04.2010 ОАО «Таймырбыт» является управляющей организацией по выполнению функций по управлению многоквартирным домом (общежитием), расположенном по адресу: г. Дудинка, ул. Островского, д. 8Б, и предоставлению коммунальных услуг.

В результате сверки взаимных расчетов, о чем составлен акт, задолженность                         ООО «Дизар» в пользу ОАО «Таймырбыт» по состоянию на 19.05.2010 составила 1 168 116 руб. 96 коп. (л.д. 96 том 1).

Письмом от 28.04.2010  № 1640 ОАО «Таймырбыт» предложило ООО «Дизар» погасить 1 076 697 руб. 74 коп. задолженности в срок до 10.05.2010, предупредило о расторжении договора в случае неоплаты. Доказательством получения данного письма ответчиком является его ответ от 12.05.2010 исх. № 13 (л.д. 102, т.1) в адрес истца, согласно которому  ООО «Дизар» просило не взимать арендную плату до окончания ремонтных работ до 01.09.2010.

В письме от 17.05.2010 № 14 (л.д. 59, т.2) ООО «Дизар» сообщило ОАО «Таймырбыт», что в арендуемом помещении требуется капитальный ремонт.

Письмом от 21.06.2010 № 14 (л.д. 60, т.2) ООО «Дизар» сообщило ОАО «Таймырбыт» о проведении ответчиком ремонта теплотрассы и теплоцентра, установке водосчетчиков. Сообщило о заключении  договора № 01-09 о выполнении ремонтных работ всего арендованного помещения, стоимость которых составляет размер 2 217 983 руб., начало работ определено на 15 июня 2010 года.

В материалы дела представлен  агентский договор № 168 от 21.09.2009 (л.д. 32 том 1), согласно которому ОАО «Таймырбыт» (принципал) поручает, а ООО «Дизар» (агент) берет на себя обязательство совершать от своего имени и за счет ОАО «Таймырбыт» фактические и юридические действия, указанные в пункте 2.1. договора, а принципал обязуется уплатить агенту вознаграждение за выполнение этого поручения. В пункте 2.1 договора указано, что агент обязуется организовать ремонт арендуемого агентом помещения, расположенного по адресу: г. Дудинка, ул. Островского д. 8Б, встроенное помещение № 2, кафе «Дизар».

Срок действия данного договора – с 21 сентября 2009 года по 31 декабря 2009 года.

Согласно пункту 2.5 договора все полученное агентом от третьих лиц для передачи  принципалу агент обязан передавать принципалу не позднее 05 числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктом 3.1 договора вознаграждение агента составляет 100 000 рублей. Выплачивается вознаграждение  после предоставления отчета о проделанной работе в течение 14 дней.

Пунктом 3.2 агентского договора предусмотрена обязанность агента представлять отчет о проделанной работе в течение 3-х рабочих дней по окончании каждого квартала. К отчету прилагаются документы, подтверждающие расходы агента. Принципал обязан возмещать данные расходы в течение 30 дней с момента предоставления отчета путем зачета взаимных платежей по аренде и платежей за выполнение ремонтных работ.

Для выполнения различных ремонтных и иных работ в арендованном помещении ООО «Дизар» заключило договоры подряда на выполнение ремонтных работ № 0109 от 19.11.2009, № 716 от 03.09.2009, № 15 от 09.06.2009 и договор без указания даты, номера, заключенный с индивидуальным предпринимателем Гогоряном П.С., № 78/Д от 26.05.2009, № 79/Д от 26.05.2009, № 15 от 09.06.2009. Ремонтные работы приняты ООО «Дизар» по акту № 1 от 16.11.2009 (л.д. 41 том 2).

Расшифровка дебиторской задолженности по договору аренды № 1/23 от 05.05.2009 представлена в материалы дела (л.д.78, т.1), согласно которой сумма долга составляет 1 330 488 руб.65 коп., которая рассчитана следующим образом:

- счет № 3092 от 31.05.2009 на сумму 85 950