Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

руб. 72 коп.;

- счет № 3564 от 30.06.2009 на сумму 95 159 руб. 72 коп. (80 643 руб. 83 коп. в месяц без учета НДС);

- счет № 3887 от 21.07.2009 на сумму 95 159 руб. 72 коп.;

- счет № 4764 от 31.08.2009 на сумму 95 159 руб. 72 коп.;

- счет № 5412 от 30.09.2009 на сумму 95 159 руб. 72 коп.;

- счет № 6990 от 31.10.2009 на сумму 95 159 руб. 72 коп.;

- счет № 7880 от 30.11.2009 на сумму 95 159 руб. 72 коп.;

- счет № 5493 от 31.12.2009 на сумму 95 159 руб. 72 коп.;

- счет № 486 от 31.01.2010 на сумму 95 159 руб. 72 коп.;

- счет № 1152 от 28.02.2010 на сумму 95 159 руб. 72 коп.;

- счет № 1731 от 31.03.2010 на сумму 95 159 руб. 72 коп.;

- счет № 2490 от 30.04.2010 на сумму 95 159 руб. 72 коп.;

- счет № 2927 от 31.05.2010 на сумму 20 464 руб. 26 коп. (здесь и дальше доначисление арендной платы с января 2010 года из расчета 97 986 руб. 42 коп. в месяц без учета НДС);

- счет № 2928 от 31.05.2010 на сумму 20 464 руб. 26 коп.;

- счет № 2929 от 31.05.2010 на сумму 20 464 руб. 26 коп.;

- счет № 2930 от 31.05.2010 на сумму 20 464 руб. 26 коп.;

- счет № 2931 от 31.05.2010 на сумму 115 923 руб. 97 коп. (97 986 руб. 42 коп. в месяц без учета НДС).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды № 1/23 от 05.05.2009, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора от 05.05.2010 № 1/23, об обязании возвратить нежилое помещение по акту приема – передачи в удовлетворительном состоянии, о взыскании 1 381 067,08 руб., в том числе 1 330 488 руб. 65 коп. основного долга и 50 578 руб. 43 коп. пени  по договору № 1/23 от 05.05.2009.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды помещения, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Факт передачи ответчику  в пользование помещения подтверждается  материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Пунктом 1 статьи 614 Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По договору аренды № 1/23 от 05.05.2009 арендная плата с 05.05.2009 составляет 80 643 руб. 83 коп. в месяц без учета НДС,  95 159 руб. 72 коп. с НДС (пункт 5.1 договора, расчет арендной платы к договору аренды). С 01.01.2010 арендная плата составила  97 986 руб. 42 коп. без учета НДС, 115 623 руб. 97 коп. с НДС (пункт 1.3 соглашения № 1 от 22.04.2010, расчет арендной платы к соглашению).

За период с 05 мая 2009 года по май 2010 года истец начислил арендную плату в общей сумме 1 330 488 руб. 65 коп.

Доказательств внесения арендной платы в указанной сумме за указанный период ответчиком не представлено.

При этом ответчик полагает, что между сторонами существовала договоренность о том, что ООО «Дизар» не уплачивает арендную плату  до окончания  всех ремонтных – строительных работ, поскольку помещение до передачи ответчику в аренду пустовало в течение двух лет и приведено  в полную негодность. ООО «Дизар» восстанавливало данное помещение. Основанием для зачета произведенных ответчиком затрат на ремонт помещения, по мнению ответчика, является представленный в материалы дела агентский договор. Кроме того, ответчик полагает, что арендодатель уклонялся от исполнения обязанности по капитальному ремонту.

Оценив данные доводы, суд апелляционной инстанции не находит их обоснованными в связи со следующим.

Пунктами 1, 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Факт  передачи  истцом нежилых помещений по  договору аренды имущества ответчику во временное  владение  и пользование  подтвержден актом приема-передачи от 04.05.2009, из которого следует, что имущество передано в удовлетворительном состоянии, в том числе инженерные сети, электрическое, сантехническое оборудование (л.д. 80 т. 2). Данный акт подписан генеральным директором ООО «Дизар» Казаковым А.В. лично. Из данного документа  не следует, что арендуемому помещению требовался ремонт, у переданного в аренду помещения имелись недостатки, которые являлись препятствием к пользованию помещением.

Частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Доказательств того, что в спорный период у арендуемого имущества имелись недостатки, которые препятствовали пользованию данным имуществом, в материалах дела отсутствуют.

Действительно, в последующем стороны составили акт обследования сантехнического оборудования от 06.07.2009, утвержденный и.о. директора ОАО «Таймырбыт», в котором стороны зафиксировали некоторые недостатки оборудования (течи, трещины в радиаторах, в трубопроводах). Вместе с тем, из данного акта не следует, что системы горячего, холодного водоснабжения и отопления не функционировали, что данные недостатки препятствовали пользованию помещением. Ответчиком не представлено доказательств того, что состояние данных систем было аварийным, препятствующим пользованию помещением.

В свою очередь,  ответчиком не представлено доказательств несения расходов по устранению данных недостатков за свой счет.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 4.1.1 договора перечислены услуги по содержанию и ремонту нежилых помещений, которые обязался оказывать арендодатель (истец), в том числе, содержание помещений общего пользования, проведение технических осмотров и мелкий ремонт общего имущества многоквартирного дома, аварийное обслуживание общедомового имущества, аварийное обслуживание сетей ТВСиК, электросетей внутри арендуемого помещения, освещение помещений общего пользования и вспомогательных помещений дома, текущий ремонт общего имущества и мест общего пользования многоквартирного дома.

В пункте 4.3.14 договора аренды закреплена обязанность арендатора содержать арендуемые помещения в полной исправности и образцовом санитарном и противопожарном состоянии.

Таким образом, поскольку иное договором аренды не предусмотрено, капитальный ремонт арендуемого помещения является обязанностью арендодателя (истца), а текущий – арендатора (ответчика). При этом сроки проведения капитального ремонта договором не предусмотрены.

Пунктом 4.3.11. предусмотрена обязанность арендатора в случае аварии, происшедшей в арендуемом помещении, незамедлительно поставить в известность арендодателя, и в присутствии его представителей составить соответствующий акт.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что после передачи помещения ответчику в арендное пользования, то есть с 5 мая 2009 года в арендуемом помещении  происходили аварии в сетях ТВСиК, электросетях, зафиксированные способом, предусмотренным в договоре аренды, либо любым другим способом.

Обращения ответчика к истцу в письмах от 12 мая 2010 года № 13, от 17.05.2010 № 14 (л.д. 59, т.2), от 21.06.2010 № 14 (л.д. 60, т.2), не содержат требования к арендодателю об устранении недостатков помещения, не являются приглашением на осмотр переданных в аренду помещений и не подтверждают необходимости капитального ремонта в заявленный к взысканию за пользование арендуемым помещением период, а являются уведомлениями о несении истцом затрат на производство ремонта, в том числе на ремонт теплотрассы, теплоцентра, замену окон, канализации, которые не подтверждены документально. Данными обращениями не подтверждается и необходимость отдельных видов ремонта, например, замены оконных блоков и производства других работ.

Статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Кроме того, согласно пункту 4.3.15 договора стоимость неотделимых улучшений возмещению арендодателем не подлежит.

Доказательства обращения ответчика к истцу за соответствующим разрешением об улучшении арендованного им имущества, а также доказательства согласия арендодателя на зачет улучшений в счет арендной платы, ответчик в материалы дела не представил.

Таким образом, пользуясь арендованным помещением в целях использования его под кафе, ответчик производил некоторые виды работ (ремонт, отделку, установку приборов учета, иные виды работ), связанные со своей хозяйственной деятельностью.

Ссылки ответчика на устную договоренность с истцом о том, что ООО «Дизар» не уплачивает арендную плату  до окончания  всех ремонтных – строительных работ, не нашли своего подтверждения. При этом, как следует из письменных пояснений истца,  такой договоренности не существовало.

Ссылка ответчика на агентсткий договор № 168 от 21.09.2010, как на основание зачета производимых ответчиком работ по ремонту арендованного имущества, отклоняется по следующим основаниям.

В пункте 2.1 данного договора указано, что агент (ответчик) обязуется организовать ремонт арендуемого агентом помещения, расположенного по адресу: г. Дудинка, ул. Островского д. 8Б, встроенное помещение № 2, кафе «Дизар». Срок действия данного договора – с 21 сентября 2009 года по 31 декабря 2009 года. Согласно пункту 2.5 договора все полученное агентом от третьих лиц для передачи  принципалу агент обязан передавать принципалу (истцу) не позднее 05 числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктом 3.1 договора вознаграждение агента составляет 100 000 рублей. Выплачивается вознаграждение  после предоставления отчета о проделанной работе в течение 14 дней.

Пунктом 3.2 агентского договора предусмотрена обязанность агента представлять отчет о проделанной работе в течение 3-х рабочих дней по окончании каждого квартала. К отчету прилагаются документы, подтверждающие расходы агента. Принципал обязан возмещать данные расходы в течение 30 дней с момента предоставления отчета путем зачета взаимных платежей по аренде и платежей за выполнение ремонтных работ.

Из изложенного следует, что истец и ответчик заключили договор, согласно которому ответчик обязался организовать ремонт арендуемого им помещения, передать исполненное третьими лицами истцу, а истец обязался зачесть платежи за выполнение ремонтных работ в счет платежей по аренде.

Таким образом, в агентском договоре № 168 от 21.09.20089  зачет  расходов по ремонту арендованных помещений в счет арендной платы возможен при условии сдачи выполненных работ истцу.

Для выполнения различных ремонтных и иных работ в арендованном помещении ООО «Дизар» заключило договоры подряда на выполнение ремонтных работ № 01-09 от 19.11.2009, № 716 от 03.09.2009, № 15 от 09.06.2009 и договор без указания даты, номера, заключенный с индивидуальным предпринимателем Гогоряном П.С., № 78/Д от 26.05.2009, № 79/Д от 26.05.2009, № 15 от 09.06.2009.

В договорах от 19.11.2009, от ноября 2009, заключенных ответчиком с Гогоряном П.С., ООО «Ларус» виды работ не указаны.

Ремонтные работы приняты ООО «Дизар» от Гогоряна П.С. по акту № 1 от 16.11.2009 «Ремонт фойе» (л.д. 41 том 2). При этом из акта не следует, что работы относятся к капитальному ремонту, связаны с отделкой помещения под кафе. Отсутствуют и доказательства передачи данных работ истцу.

Договоры № 78/д от 26.05.2009, № 79/д от 26.05.2009  заключены ответчиком на выполнение расчета тепловых нагрузок системы отопления и вентиляции, потребления горячей и холодной воды, коммерческого учета теплоэнергоресурсов, поэтому связаны не с капитальным или необходимым ремонтом помещения, а с коммерческой деятельностью ответчика.

Договор № 716 от 03.09.2009 на выполнение сантехнических работ, заключенный ответчиком