Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.03.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

сельскохозяйственный колледж на праве оперативного управления закреплено  движимое и недвижимое имущество, в том числе здание столовой по ул. Народная, 60.

Постановлением администрации города Минусинска № 405-п от 17.03.2008 адрес здания столовой: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Народная, 60, изменен на адрес: Красноярский край, г. Минусинск, ул. Народная, 62 А.

Строение по адресу: Красноярский край, Минусинский район, г. Минусинск, ул. Народная, 62А, является объектом федеральной собственности, числится в реестре собственности (выписка из реестра от 08.07.2010 № 622/1).

Согласно статье 120 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждением признается некоммерческая организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера. Права учреждения на имущество, закрепленное за ним собственником, а также на имущество, приобретенное учреждением, определяются в соответствии со статьей 296 настоящего Кодекса. Особенности правового положения отдельных видов государственных и иных учреждений определяются законом и иными правовыми актами.

В сотвествии с пунктом 11 статьи 39 Закона Российской Федерации «Об образовании», в редакции  Федерального закона от 22.08.2004 №122-ФЗ образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. Сдача в аренду государственным или муниципальным образовательным учреждением закрепленных за ним объектов собственности, а также земельных участков осуществляется без права выкупа с согласия совета образовательного учреждения по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе.

Следовательно, Федеральное государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования «Минусинский сельскохозяйственный колледж» вправе сдавать закрепленное за ним имущество в аренду с согласия собственника и соблюдением требований закона.

Ссылка ответчика на то, что отсутствие экспертной оценки, которая проводится  учредителем и должна предшествовать заключению договора аренды в гражданском законодательстве не является основанием для признания договора ничтожным, отклоняется, как основанная на неправильном  толковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 Федерального закона от 24.07.98 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» имущество, которое является государственной собственностью (земельные участки, здания, строения и сооружения, оборудование и иное имущество), которое относится к объектам социальной инфраструктуры для детей и возникновение, обособление или приобретение которого предназначено для целей образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания медицинской, лечебно-профилактической помощи детям, социальной защиты и социального обслуживания детей, может использоваться только в данных целях. Имущество, которое является собственностью субъекта Российской Федерации и предназначено для целей образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания медицинской, лечебно-профилактической помощи детям, социальной защиты и социального обслуживания детей, используется в порядке, определенном законодательством Российской Федерации и законодательством субъекта Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 13 Федерального закона «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату заключения договора аренды от 22.05.2006, если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, а также земельные участки, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий. Договор аренды может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством.

В нарушение указанной нормы закона передача недвижимого имущества в аренду осуществлена Федеральным государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Минусинский сельскохозяйственный колледж» без проведения экспертной оценки последствий заключения договора аренды учредителем - Федеральным агентством по образованию.

Как следует из материалов дела, экспертная оценка последствий договора аренды нежилых помещений по адресу: г. Минусинск, ул. Народная, 60 (1 этаж) для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей, согласована Заместителем руководителя Федерального агентства по образованию 11.02.2009, после передачи объектов по договору аренды №1208 от 15.06.2006.

Таким образом, на момент заключения  договора аренды  такая оценка отсутствовала.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.  

Учитывая, что договор аренды №1208 от 15.06.2006 заключен с нарушением правил пункта 4 статьи 13 Закона Российской Федерации  «Об образовании» от 24.07.98 № 124-Ф3, суд   первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании сделки – договора аренды недействительной в силу ничтожности.

Доводы ответчика о том, что в экспертном заключении от 11.02.2009 указано, что оценка  распространяется  на период действия договора аренды с 11.11.2008 по 11.10.2009, следовательно, с 11.02.2009 договор аренды является действительным,  отклоняется.

Договор аренды заключен 15.06.2006, на момент его заключения экспертная оценка отсутствовала, следовательно, в момент заключения договор являлся недействительным. Последующая экспертная оценка не могла повлечь действительность сделки в дальнейшем.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.

Поскольку ничтожная сделка аренды не повлекла возникновение на стороне ответчика, предусмотренных статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации последствий в виде возникновения прав арендаторов недвижимого имущества, помещения подлежат возврату его владельцу в порядке реституции.

С учетом изложенного, нежилые комнаты №№ 16, 17, 19, 20, 21, 29, 31, 36, 38,39, 40, 41, 42, 44, площадью 208,4 кв.м. на 1 этаже в здании федеральной собственности, расположенном по адресу: Красноярский край, Минусинский район, г. Минусинск, ул. Народная, 62А (предыдущий адрес: Красноярский край, Минусинский район, г. Минусинск, ул. Народная, 60), в порядке реституции подлежат возврату государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования «Минусинский сельскохозяйственный колледж».

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права и обязанности возникают, в том числе, из неосновательного обогащения.

Факт пользования ответчиком нежилым помещением в период с марта 2006 г. по декабрь 2009 г. подтверждается материалами дела, ответчиком признается.

Таким образом, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение.

На основании статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии со статьей 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Учитывая, что в результате исполнения ничтожной сделки ответчик ООО «Эдем» фактически пользовался предоставленными ему помещениями, уплаченные им в качестве арендной платы суммы в порядке применения последствий недействительности сделки возврату не подлежат (пункт 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 г. № 49).

По смыслу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации исключительно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Использование лицом имущества, не принадлежащего ему, согласно действующему гражданскому законодательству, является платным.

Истец просит взыскать сумму неосновательного обогащения за пользование недвижимым имуществом  за период с 01.01.2009 по 01.01.2010 в размере 47 661 руб. 88 коп., представив письменный расчёт.

Как правомерно указал суд первой инстанции, цена неосновательного обогащения ответчика должна определяться с учётом ставки арендной платы, установленной для договоров аренды помещений. Согласно расчету истца и распоряжению Территориального управления от 20.12.2006 №05-1992р «Об утверждении базовой стоимости строительства 1 кв. м. встроенных и пристроенных помещений для расчёта арендной платы на 2007 г.» с 01 января 2007 года  ставка арендной платы составляет 1 129 руб. 68 коп. за 1 кв.м. в год, 19 618 руб. 78 коп. за 208,4 кв.м. в месяц.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец указал, что за весь период пользования, с учетом действовавших ставок встроенных и пристроенных помещений федеральной собственности с марта 2006 года по 01.01.2010 начислено 868 141 руб. 48 коп., оплачено ответчиком 820 479 руб. 60 коп.

Ответчиком в материалы дела представлены платёжные поручения, которые учтены в расчете истца - № 44 от 07.08.2009, № 51 от 08.09.2009, № 52 от 08.09.2009, № 37 от 06.07.2009, № 67 от 02.11.2009, № 4 от 15.01.2010, № 5 от 18.01.2010, № 25 от 27.04.2010, № 36 от 15.07.2010, № 48 от 07.10.2010., а также платежные поручения, не учтенные истцом, №  53 от 27.10.2010 на сумму 19 620 руб. 80 коп., № 54 от 27.10.2010 на сумму 19 620 руб. 80 коп., № 55 от 27.10.2010 на сумму 9 620 руб. 80 коп.

С учетом данных документов суд первой инстанции обоснованно установил,  что ответчиком оплачено 868 714 руб. 80 коп. за период пользования федеральным имуществом, переданного ответчику по договору аренды № 1208 от 15.06.2006, в связи с чем задолженность за фактическое пользование помещением отсутствует на момент рассмотрения дела.

На основании изложенного, в удовлетворении  исковых требований в этой части суд первой инстанции отказал обоснованно. Истец  с решением в данной части  согласился.

Между тем, поскольку  ответчик оспаривает само основание начисления платы за пользование имуществом, то обжалуемое решение проверяется не в части удовлетворения исковых требований, а полностью.

Согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом за период с 01.01.2009 по 14.12.2010 начислены проценты за пользование чужими денежными средствами  в размере 7 533 руб. 61 коп., с арифметическим расчетом ответчик согласился.

Погашение ответчиком задолженности не освобождает его от уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, поэтому требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами  в размере 7 533 руб. 61 коп. обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Ссылка ответчика на то, что задолженность по арендной плате возникла по причине  ее неопределенности, возникшей при предъявлении нового расчета  от истца на основании отчета  ООО «Сибирская оценочная компания», который был несоизмерим с бывшим расчетом  19 628 руб. 80 коп.  и составлял  54 000 руб. ежемесячно без НДС, несостоятельна.

Согласно пункту 2.1. договора за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 982 руб. 77 коп. за 1 кв.м. в год, 17 067 руб. 44 коп. в месяц (без учёта НДС). В данном пункте предусмотрено, также что данная ставка будет изменена управлением в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы или в связи  с рыночной оценкой арендной платы с 01.01.2007 в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора.

Из материалов дела следует, что уведомлением № 05-1955 от 06.03.2007 арендатор уведомлен об изменении арендной ставки в размере 1 129 руб. 68 коп. за 1 кв.м. в год, 19 618 руб. 78 коп. в месяц (без учёта НДС) на основании распоряжения Территориального управления от 20.12.2006 № 05-1992 «Об утверждении базовой стоимости строительства 1 кв.м. встроенных и пристроенных помещений для расчёта арендной платы на 2007 г.». Согласно уведомлению о вручении  ООО « Эдем» получило данный документ 13.03.2007 (л.д. 23, т.1).

В материалы дела представлен отчет  ООО «Сибирская оценочная компания» № 131/08 от 15.09.2008  определения рыночной стоимости имущественного права пользования нежилыми помещениями, расположенными по адресам: г. Минусинск, ул. Народная, 60, согласно которому рыночная стоимость имущественного права пользования объектом  аренды  без учета коммунальных услуг и НДС, нежилых комнат №№ 16, 17, 19, 20, 21, 29, 31, 33,36, 38,39, 40, 41, 42, 44,45, расположенных по адресу: г. Минусинск, ул. Народная, 60, составляет 260 руб. за кв.м. в месяц. Вместе с тем в материалах дела отсутствует уведомление о повышении  размера арендной платы на основании указанного отчета. Кроме того, наличие неопределенности  в установленном размере платы за пользование имуществом, не лишало ответчика возможности уплачивать плату по ранее принятому размеру ежемесячных платежей.

Довод ответчика о том, что заключение  договора по итогам конкурса не было обязательным,  не имеет правового значения, так как данное обстоятельство и не является основанием  для признания  данного договора  недействительным.

По результатам рассмотрения апелляционной