Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.03.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

действия договора установлен с 01.01.2007 до 31.12.2007  и при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (пункты 10.1, 10.3 договора).

В приложениях № 3 и № 4 к договору управления многоквартирным домом от 23.11.2006 стороны согласовали перечень общего имущества и его технического состояния в многоквартирном доме и примерный перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за содержание помещения.

Во исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом от 23.11.2006 истец в период с января 2008 года по 30.06.2010 оказывал услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

В частности, истцом заключены договоры на содержание общего имущества в многоквартирных домах - с МП ПЖРЭТ № 2  от 31.08.2007, от 20.03.2008, от 14.01.2009,  с ООО «ЖилСтройЦентр» от 01.06.2009, от 01.01.2010 № 202/10,  на выполнение работ по дератизации дезинсекции - с ООО «Агро-Лига» от 03.03.2008, от 01.01.2009 № 97, от 30.12.2009 №  125/10, на выполнение работ по уборке лестничных клеток  - с ООО «Виста» от 01.01.2009 № 94, от 01.01.2010 № 148/10. Исполнение третьими лицами обязательств по указанным договорам подтверждается имеющимися в материалах дела актами выполненных работ к указанным договорам.

Согласно расчету истца за период с января 2008 года по 30.06.2010 на ответчика относятся расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома в сумме 144 709 рублей 80 копеек, в том числе за 2008 год – 50 804 рубля 40 копеек, за 2009 год – 58 601 рубль 70 копеек, за период с 01.01.2010 по 30.06.2010 – 35 303 рубля 70 копеек. Расчет расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома произведен истцом исходя из площади помещения  412,4 кв.м. и 433,6 кв.м., по тарифам, установленным Решениями Красноярского городского Совета депутатов № В-368 от 19.12.2007, В-63 от 22.12.2008.

Согласно расчету истца с учетом частичной оплаты в сумме 1 435 рублей 12 копеек задолженность ответчика по компенсации расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома составила 143 274 рубля 68 копеек.

Письмом № 1296 от 11.06.2009 истец уведомил ответчика о том, что тарифы по содержанию и ремонту общего имущества установлены одинаково для всех потребителей, которые находятся в жилом доме по адресу: г. Красноярск, ул. Горького, 18.

Письмами от 27.11.2009, от 20.01.2010, от 25.07.2010 истец сообщал ответчику о наличии у него задолженности.

Претензией № 29910 от 18.11.2009 истец обратился к ответчику с просьбой оплатить задолженность по договору № 3894 на участие в эксплуатационных расходах от 25.03.1998.

Ответчик оплату понесенных истцом расходов по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома произвел не в полном объеме, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Исходя из подпункта 1 пункта 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Как усматривается из материалов дела, предметом настоящего иска является взыскание управляющей организацией расходов на содержание общего имущества с арендатора помещения в многоквартирном доме. В обоснование своих требований истец ссылается на то, что в соответствии с условиями договора аренды от 25.03.1998 № 3894 на арендатора возложена обязанность  принимать участие в эксплуатационных расходах балансодержателя по содержанию жилого дома в целом пропорционально арендуемой площади.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что гражданским законодательством  не запрещено передавать арендатору обязанность по несению расходов на содержание арендуемого имущества.

Суд апелляционной инстанции соглашается  с указанным выводом суда первой инстанции.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, в указанных нормах закреплено общее правило распределения бремени  содержания имущества, которое может быть изменено по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 6.4 Положения о реестре имущества городской казны, утвержденного постановлением Администрации г. Красноярска от 12.09.2006 № 758, в период пользования и владения имуществом городской казны третьими лицами бремя его содержания и риск случайной гибели определяются договором или иным гражданско-правовым актом.

Ответчик является арендатором помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ул. Горького, 18, на основании договора аренды от 25.03.1998 № 3894.

В пункте 6.2.6. договора аренды стороны предусмотрели обязанность арендатора  принимать участие в эксплуатационных расходах балансодержателя по содержанию жилого дома в целом пропорционально арендуемой площади согласно прилагаемому расчету.

В приложении № 3  к договору содержится расчет платы за участие в эксплуатационных расходах за 1998 год по МП ПЖРЭТ № 2 Центрального района, также указано, что плата подлежит внесению на счет МП ПЖРЭТ № 2 Центрального района.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на основании договора аренды от 25.03.1998 № 3894 у ответчика возникла обязанность по оплате расходов на содержание общедомового имущества.

Согласно пункту 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Как усматривается из материалов дела, собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по ул. Горького, 18 выбрали способ управления - управление управляющей организацией – ООО УК «Центржилсервис». Собственниками помещений указанного дома заключен договор управления с ООО УК «Центржилсервис», предметом которого является в том числе оказание услуг по управлению и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Пунктами 3 и 9 указанной нормы предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.  Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Таким образом,  с момента заключения договора управления многоквартирным домом плата за содержание общедомового имущества подлежала внесению ООО «УК Центржилсервис».

Факт оказания истцом услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома.по ул. Горького, 18 в период с января 2008 года по июнь 2010 года подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В соответствии с пунктом 5.1.3 договора управления многоквартирным домом расчет  платы за содержание общедомового имущества произведен истцом исходя из тарифов, установленных Решениями Красноярского городского Совета депутатов № В-368 от 19.12.2007, В-63 от 22.12.2008.

При проверке расчета истца судом первой инстанции установлено, что в ноябре и декабре 2009 года истец неправомерно начислял плату исходя из  площади помещения ответчика в размере 433,6 кв.м., поскольку дополнительное соглашение об изменении площади арендуемого помещения зарегистрировано в установленном законом порядке 15.12.2009. Согласно расчету суда за период с января по декабрь 2009 года полежит уплате 58 228 рублей 34 копеек, в том числе за ноябрь 2009 – 4 841 рублей 99 копеек (исходя из площади 412,4 кв.м.), за декабрь 2009 года – 4 966 рублей 45 копеек (исходя из площади до 15 декабря – 412,4 кв.м., с 15 декабря – 433,6 кв.м.).

Правильность указанного расчета ответчиком не оспаривается.

С учетом изложенного, судом первой инстанции правильно установлено, что сумма задолженности ответчика  по содержанию и текущему ремонту общего имущества за период с января 2008 года по 30.06.2010 составляет 142 901 рублей 32 копеек.

Поскольку доказательства возмещения расходов на содержание общего имущества дома ответчиком не представлены, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в указанной сумме.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчик не является стороной договора управления многоквартирным домом от 23.11.2006, в связи с чем у него отсутствует обязанность по несению расходов на содержание общедомового имущества отклоняется судом. Так, обязанность по несению расходов на содержание общедомового имущества возникла у ответчика в силу договора аренды от 25.03.1998 № 3894. В противном случае на стороне ответчика будет иметь место неосновательное обогащение.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что истец и третье лицо, МП ПЖРЭТ № 2, сторонами договора аренды от 25.03.1998 №  3894 не являются, отклоняются судом. Так, обязанность по несению расходов на содержание общедомового имущества возникла у собственника помещения. Порядок распределения расходов по содержанию общедомового имущества многоквартирного дома определен собственником помещения и арендатором в договоре аренды от 25.03.1998 № 3894, что не противоречит действующему законодательству.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что договор цессии от 03.10.2005 № 1/47, заключенный между МП ПЖРЭТ № 2 и ООО «УК Центржилсервис» противоречит главе 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку у МП ПЖРЭТ № 2 (первоначальный кредитор) права требования к ООО «Зима» по договору аренды от 25.03.1998 № 3894 не возникали, отклоняются судом как не имеющие правового значения для настоящего спора. Так, право ООО «УК Центржилсервис» требовать от ответчика внесения платы за содержание общедомового имущества возникло в силу того, что решением собственников помещений истец был избран управляющей организацией и с ним был заключен договор управления многоквартирным домом.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что судом первой инстанции не дана оценка доводу ответчика о незаключенности договора уступки права требования от 03.10.2005 № 1/47 также не принимаются судом по вышеизложенным основаниям.

Изложенное свидетельствует о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства и материалы дела, им дана надлежащая правовая оценка. Основания для отмены решения в обжалуемой части, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение