Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.04.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

На момент проведения общих собраний собственников жилого дома № 2 в 4 мкр-не Привокзального района г. Ачинска от 09-11.02.2010 и жилого дома № 33-А 3-го мкр-на Привокзального района г. Ачинска от 02-04.2010 (где вновь избрана управляющей компанией ООО УК «Горжилсервис»), у ответчика  уже возникла обязанность по передаче технической документации истцу – ООО УК «ЖилКомфорт» как впервые выбранной управляющей компании на собраниях 31.07.2009 и 11.08.2009, с которой заключен договор на управление жилыми домами.

Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрено право собственников помещений многоквартирного жилого дома признать недействительным ранее состоявшиеся решения об избрании способа управления, управляющей компании и заключении договора на управление, поскольку такое решение должно быть оспорено в судебном порядке.

Соответственно, право истца на управление жилыми домами не могло прекратиться  вследствие принятия решений общих собраний собственников помещений двух домов - № 2 от 10.02.2010 и № 2 от 03.04.2010 о признании недействительными ранее состоявшихся решений общих собраний собственников помещений от 31.07.2009 и от 11.08.2009 по выбору способа управления – ООО УК «Жилкомфорт», а также о признании недействительными договоров на управление жилыми домами от 31.07.2009 и 11.08.2009.

Таким образом, на момент подачи иска (24.02.2010) у ответчика уже возникла обязанность по передаче истцу спорной документации, в связи с чем действия ответчика по уклонению от ее передачи являются неправомерными.

Доводы ответчика о том, что право истца на управление двумя жилыми домами прекращено вследствие проведения собственниками помещений собраний от 09.-2.2010 и 11.02.2010 по жилому дому № 2  4 мкр-на Привокзального района, а также 02.04.2010 и 04.04.2010 по жилому жому № 33-А 3-го мкр-на Привокзального района, не могут быть признаны обоснованными, учитывая следующее.

Решения общего собрания собственников помещений в жилом доме № 2 4-го мкр-на Привокзального р-на г. Ачинска от 09.02.2010 и 11.02.2010 об отказе от договора управления № 2 от 31.07.2009 с ООО УК «ЖилКомфорт», о выборе способа управления жилым домом – ООО Управляющей компанией «Горжилсервис»; об утверждении проекта договора управления жилым многоквартирным домом и заключении данного договора с ООО УК «Горжилсервис», признаны недействительным решением Ачинского городского суда от 29.10.2010 по делу № 2-3301(2010) по иску Красницкого Э.А. к ООО УК «Горжилсервис».

Данные решения не влекут правовых последствий в виде права ООО УК «Горжилсервис» на управление жилым домом № 2  4-го мкр-на Привокзального р-на г. Ачинска..

Решения общего собрания собственников помещений жилого дома № 33-А 3-го мкр-на Привокзального района г. Ачинска от 02 и 04.04.2010 об отказе от договора управления № 2 от 31.07.2009 с ООО УК «ЖилКомфорт», о выборе способа управления жилым домом – ООО Управляющей компанией «Горжилсервис»; об утверждении проекта договора управления жилым многоквартирным домом и заключении данного договора с ООО УК «Горжилсервис, не признаны недействительными в судебном порядке.

Вместе с тем, как уже выше указывалось судом, обязанность передачи технической документации возникла у ответчика до даты данного собрания.

Между собственниками помещений жилого дома № 33-А и ООО УК «ЖилКомфорт» заключен договор на управление многоквартирным жилым домом от 11.08.2009, который уже исполнялся истцом до апреля 2010 года, что следует из представленных истцом документов (акты за период с 0103.2010 по 31.03.2010, с  01.04.2010 по 30.04.2010 приемки выполненных работ по уборке лестничных клеток, мусоропроводов, придомовой территории, обслуживание внутридомовых сетей электроснабжения и оборудования, обслуживание внутридомовых систем отопления, холодного и горячего водоснабжения, ремонт и восстановление малых архитектурных форм).

Из протокола общего собрания собственников помещений в доме № 33-А 3-го Привокзального района г. Ачинска № 1от 02.04.2010 следует, что собственниками принято решение на основании пункта 8.2 ст. 162 ЖК Российской Федерации отказаться от договора управления от 11.08.2009 заключенного ранее собственниками помещений с ООО УК «ЖилКомфорт» поскольку последнее не исполняет своих обязательств по данному договору.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

В ходе рассмотрения дела ответчик не доказал, что истцом допущены нарушения условия договора на управление от 11.08.2009, которые в соответствии с частью 8.2 Жилищного кодекса дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. Возможность отказа от исполнения договора от 11.08.2010 без указания причин самим этим договором (раздел 5 договора) также не предусмотрена.

Как пояснил истец в ходе рассмотрения дела, к управлению многоквартирным жилым домом № 33-А 3-го мкр-на Привокзального р-на г.Ачинка ООО УК «ЖилКомфорт» приступил после вступления в законную силу заочного решения Ачинского городского суда от 08.12.2009 по делу № 2-3463/2009) по иску Старикова В.В. к ООО УК «Горжилсервис», которым признано недействительным решение от 17.07.2009 общего собрания собственников помещений по выбору способа управления в жилом доме № 33-а в пользу ООО УК «Горжилсервис». Более позднее начало оказания услуг по управлению данным домом вызвано также оспариванием гр. Метлюковым Г.Н. собрания собственников от 11.08.2009 по выбору способа управления – ООО УК «ЖилКомфорт» (решение Ачинского городского суда от 01.04.2010 по делу № 2-544(2010), поскольку до этого вопрос о правах сторон на управление данным домом был спорным. Кроме того, ответчик не расторг договоры с энергоснабжающей организацией – МУП «Ачинские коммунальные системы» на тепло и водоснабжение спорного дома после 11.08.2009, с ОАО «Красноярскэнергосбыт» на электроснабжение жилого дома, в силу чего заключение таких договоров на тот же дом истцом с энергоснабжающими организациями не было возможным.

Из представленных ответчиком в судебном заседании документов следует, что указанные договоры не расторгнуты с энергоснабжающими организациями и по настоящее время.

Фактическое оказание ответчиком услуг по управлению жилым домом № 33-а, а также обеспечение собственников помещений в этом доме коммунальными ресурсами на основании недействительного собрания собственников помещений от 17.07.2009 не может само по себе свидетельствовать о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств из договора управления от 11.08.2009, учитывая необоснованное уклонение ответчика от передачи документации и не расторжение им договоров с энергоснабжающими организациями на обеспечение жилого дома коммунальными ресурсами.

Пунктом 4.1 договора на управление от 11.08.2010 между ООО УК «ЖилКомфорт» и собственниками установлено, что факт нарушения управляющей организацией условий договора управления должен быть установлен составленным в письменной форме актом, подписанным представителем собственников помещений в многоквартирном доме, избранным общим собранием собственников, и представителем управляющей организации, либо протоколом (предписанием или иным актом) государственной жилищной инспекции, либо вступившим в законную силу судебных постановлением.

Доказательства, предусмотренные пунктом 4.1 данного договора ответчиком суду не представлены.

С учетом изложенного суд полагает недоказанным факт прекращения договора на управление от 11.08.2009 с истцом ввиду одностороннего отказа от него собственников помещений жилого дома № 33-А 3-го мкр-на Привокзального р-на г. Ачинска на основании решения от 09.04.2010.

Кроме того, 20.05.2010 состоялось повторное общее собрание собственников помещений в жилом доме № 33-А 3-го мкр-на Привокзального района, в котором собственники помещений данного дома вновь выбрали в качестве управляющей компании ООО УК «ЖилКомфорт», приняли решение о заключении договора на управление с данной компанией.

Из данного протокола следует, что собственники помещений в жилом доме повторно выразили свою волю на то, что не намерены расторгать договор управления с ООО УК «ЖилКомфорт».

Между ООО УК «ЖилКомфорт» и собственниками помещений жилого дома №33-А во исполнение указанного решения заключен договор от 20.05.2010 на управление многоквартирным жилым домом, который в настоящее время исполняется истцом (договор на содержание жилого фонда 1-ЖКФ от 30.04.2010 с ООО «АльянсСпецСтрой»; договор № 2-ЖКФ на выполнение работ по текущему ремонту жилищного фонда от 30.04.2010 с ООО «АльянсСпецСтрой»; Договор № 8 с Управлением социальной защиты населения администрации г. Ачинска от 30.06.2010 на обмен информацией в целях предоставления гражданам мер социальной поддержки по оплате жилья и коммунальных услуг; договор № 18УК от 10.08.2010 с МУП «Ачинский транспорт» на оказание услуг по сбору, вывозу и утилизации ТБО; платежными поручениями об оплате услуг по указанным договорам, актами оказания услуг, выполненных работ; актами осмотра многоквартирных жилых домов).

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Собственник помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий договора (п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем доказательства, свидетельствующие о расторжении договоров управления многоквартирным домом от 11.08.2009, 20.05.2010 по соглашению сторон, в судебном порядке, отказа собственников помещений от исполнения договора в одностороннем порядке в связи с невыполнением управляющей организацией условий договора, в материалы дела не представлены, требования истца о передаче технической документации по жилому дому № 33-А заявлены правомерно.

Суд также учел, что собрания собственников помещений от 31.07.2009 по адресу 4 мкр-н Привокзального р-на, г. Ачинск и от 11.08.2009 по адресу 3-й мкр-н Привокзальный р-н дом 33-А не признаны недействительными в судебном порядке, с чем соглашается суд апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 397 Гражданского кодекса в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

Статьей 398 Гражданского кодекса определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса).

Следовательно, в случае предъявления вновь выбранной управляющей организацией требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору, а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору.

Указанный подход отражен в Постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09, является общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее Правила).

В соответствии с пунктами