Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.04.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

общим имуществом.

23.07.2009 состоялось еще одно внеочередное собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г.Красноярск, дом № 104, на котором принято решение – поручить ООО «УК «Жилбытсервис» в интересах собственников помещений в многоквартирном доме по согласованию с домовым комитетом заключать договоры на использование общего имущества дома.

Уведомлением от 24.07.2009 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска известил ответчика, что нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: г.Красноярск, пр.им.газ.Красноярский рабочий, 104 исключено из реестра муниципальной собственности. Правомочие собственников нежилых подвальных помещений осуществляется ООО «УК «Жилбытсервис». Аналогичные уведомления за №№ 38902, 38904, 38908, 38912, 38910 оформлены третьим лицом на имя индивидуальных предпринимателей Н.В. Вершининой, С.М.Морозова, ООО «Факел Альфа», ООО «Аревера».

03.08.2009 между департаментом и истцом по делу подписан акт приема-передачи документов, согласно которому, третьим лицом переданы истцу договоры аренды нежилых помещений в т.ч. договор № 9970 от 06.07.2006, подписанный с ответчиком.

01.09.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор                       № А-20/09-к, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование нежилое подвальное помещение № 139, общей площадью 151,3 кв.м. в жилом доме по адресу: г.Красноярск пр.им.газ.Красноярский рабочий, 10, в целях использования его под салон красоты. Согласно пункту 3.2 договора от 01.09.2009 определен срок оплаты арендной платы по договору – ежемесячно до 5 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Размер арендной платы составляет 14 397 рублей с НДС, срок аренды с 01.09.2009 по 31.12.2009. В соответствии с пунктом 2.1.1 договора от 01.09.2009 истец обязался ответчику передать помещение в аренду по двухстороннему акту. Акт приема-передачи помещений составленный во исполнение договора от 01.09.2009 в материалы дела не представлен. Как пояснили представители сторон по делу данный акт составлен не был.

11.01.2010 между сторонами по договору от 01.09.2009 подписанного дополнительное соглашение № 1, согласно которому срок действия договор № А-20/09-К от 01.09.2009 продлен до 30.12.2010.

В качестве доказательств оказания услуг по аренде во исполнение договора аренды от 01.09.2009 суду представлены акты № 12377 от 31.10.2009, 13677 от 30.11.2009, 14978 от 31.12.2009, № 949 от 31.01.2010, № 2477 от 28.02.2010, № 3757 от 31.03.2010, № 5053 от 30.04.2010, № 6344 от 31.05.2010, № 7628 от 30.06.2010, № 6344 от 31.05.2010, № 8917 от 31.07.2010.

Согласно решению внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г.Красноярск, пр.им.газ.Красноярский рабочий, 104, проведенного в форме очного голосования (протокол № 4 от 17.04.2010) принято решение о расторжение договора № А-20/09-К от 01.09.2009 с ИП Омельчук М.М., в связи с неисполнением условий договор о своевременном и полной оплате арендной плате. Истцу поручено взыскать с ответчика оплаты за фактическую аренду подвального помещения по 30.04.2010.

20.05.2010 истцом на имя ответчика направлено письмо за № 2710-8-1, согласно которому, истец предложил подписать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы и погасить задолженность в сумме 57 510 рублей.

В дело представлен акт сверки, составленный истцом в одностороннем порядке о взаимных расчетах между истцом и ответчиком на 03.08.2010, согласно которому задолженность ответчика определена истцом в сумме 80 701 рубль 51 копейка.

08.07.2010 Управлением Росреестра по Красноярскому краю произведена государственная регистрация права за муниципальным образованием «город Красноярск» на нежилое подвальное помещение общей площадью 151,3 кв.м., находящееся в доме № 104 по пр.им.газ.Красноярский рабочий (свидетельство о государственной регистрации права 24 ЕИ 666944). Основанием государственной регистрации указано Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1.

Суду представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.09.2010 и от 02.10.2010, подтверждающие факт государственной регистрации права на вышеуказанное помещение за муниципальным образованием «город Красноярск», без каких-либо обременений.

Как следует из выписки из реестра муниципальной собственности г. Красноярска от 05.10.2010 № 7496, встроенное нежилое помещение № 139, в жилом доме по пр.им.газ. Красноярский  рабочий, 104 является муниципальной собственностью.

12.10.2010 истцом по делу составлен акт обследования общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр.им.газ. Красноярский рабочий, 104 в отношении нежилого помещения № 139, согласно которому данное помещение имеет отдельный вход на пр.им.газ.Красноярский рабочий, помещение имеет центральное отопление, горячее водоснабжение, внутренний водопровод и канализацию. В помещении имеется запорная регулирующая арматура, прочистки, канализационные стояки. Согласно выводам в акте – помещение является техническим подвалом, требующим постоянного доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. К акту приложения фотография вентиля запорной арматуры на стояках отопления.

Согласно представленной в дело справке муниципального предприятия «Центр приватизации жилья» от 27.10.2010 № 2353, приватизация первой квартиры за № 85 в жилом доме по адресу: г.Красноярск пр.им.газ.Красноярский рабочий осуществлена 02.07.1992.

Третьим лицом по делу в дело представлено техническое заключение ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» филиал по Красноярскому краю, Красноярское отделение № О-038/2010-55 от 19.10.2010 по нежилому помещению № 139, расположенному по адресу: г.Красноярск, пр.им.газ.Красноярский рабочий, 104, согласно которому – нежилое помещение не является помещением общего пользования многоквартирного жилого дома.

Истец, считая ответчика, ненадлежащим образом исполняющим обязанности по оплате арендной платы по договору от 01.09.2009 № А-20/09-К, просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с марта по июль 2010 года в обще сумме 69 426 рублей 94 копейки.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из искового заявления, ООО «УК «Жилбытсервис», уполномоченное 23.07.2009 по результатам внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г.Красноярск, дом № 104 на заключение в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоров на использование общего имущества дома, требует от ИП Соседовой М.М. уплаты задолженности по арендным платежам в сумме 69 426 рублей 94 копеек, ссылаясь на  подписанный между сторонами спора 01.09.2009 договор  № А-20/09-к аренды нежилого подвального помещения № 139, общей площадью 151,3 кв.м. в жилом доме по адресу: г.Красноярск пр.им.газ.Красноярский рабочий, 104, в целях использования его под салон красоты.

Оценив представленные в материалы дела доказательства на основании статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого истцом решения суда первой инстанции.

Согласно положениям статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, независимо от признания ее таковой судом (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на сдачу имущества в аренду принадлежит его собственнику, либо уполномоченному им лицу.

Судом первой инстанции правомерно указано на то, что настоящее дело подлежит рассмотрению с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в  постановлении от 02.03.2010 № 13391/09.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

В связи с указанным, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Исходя из указанного, основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы являлась приватизация гражданами жилья, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Материалами дела (справкой муниципального предприятия «Центр приватизации жилья» от 27.10.2010 № 2353) подтверждается, что приватизация первой квартиры за № 85 в жилом доме по адресу: г.Красноярск пр.им.газ.Красноярский рабочий осуществлена 02.07.1992.

Судом первой инстанции верно отмечено, что в предмет доказывания по настоящему делу входит факт отнесения спорного помещения к общему имуществу дома, исходя из установления предназначения  подвального помещения № 139 для самостоятельного либо вспомогательного  использования на момент приватизации первой квартиры в доме.

Согласно представленному в материалы дела техническому заключению ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» филиал по Красноярскому краю, Красноярское отделение № О-038/2010-55 от 19.10.2010 нежилое помещение № 139 по данным первичной технической инвентаризации на 15.03.1963 значилось, как помещение без номера, комнаты 3, 44, 45, часть комнаты 46 и имело назначение подвальное помещение, в дальнейшем помещению присвоили № 131 и изменили назначение на подсобное, по данным технической инвентаризации по состоянию на 08.02.2007 в помещении № 139 установлено санитарное оборудование и его используют в качестве магазина, нежилое помещение № 139 не является общим имуществом жилого дома, согласно экспликаций к поэтажным планам, составленным по данным технических инвентаризаций комнаты 3, 44, 45, 46 (впоследствии вошедшие в состав помещения №139) имели следующее назначение: комната 3 – назначение «подвальное помещение»; комната 44 – назначение «подвальное помещение»; комната 45 – назначение «подвальное помещение»;  комната 46 – назначение «подвальное помещение».

Истцом в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального