Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.04.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

24:50:010224:0000:500010 (стр.06971), строение №11 - здание Лит.В12, В13 площадью 685,8 кв.м., кадастровый номер 24:50:010224:0000:500011 (стр.06975), строение №12 - здание Лит.В15, В16, В17 площадью 2868,60 кв.м., кадастровый номер: 24:5:010224:0000:500012 (стр06972), строение №13 - здание Лит.В14 площадью 2658,40 кв.м., кадастровый номер 24:50:010224:0000:500013 (стр. 06973), строение №14 - здание Лит.Б4 площадью 17,8 кв.м., кадастровый номер 24:50:010224:0000:900014 (стр.06980), строение №15 - здание Лит.В25, В26, В27, площадью 244,9 кв.м., кадастровый номер: 24:50:010224:0000:500015 (стр.06970) для использования под плодоовощную базу.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды здания, перечисленные в пункте 1.1 договора, расположены на земельном участке по адресу: пер. Телевизорный, 6а, кадастровый номер 24:50:0100224:00.

Согласно пунктам 1.5, 4.1 договора, арендодатель в пятидневный срок после подписания договора передает арендатору объект аренды по акту приема-передачи (приложение №1). Кроме этого к договору аренды зданий сторонами согласованы и приложены план и экспликация передаваемых в аренду зданий.

Срок действия договора пунктом 2.1 установлен с 17 декабря 2001 года по 31 декабря 2011 года включительно.

Согласно пункту 4.2 договора, арендатор обязался:

- использовать здания исключительно в соответствии с условиями договора, указанными в пункте 1.1 договора (подпункт 4.2.1 договора);

- содержать здания в полной исправности и в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии и нести все расходы, связанные с этим (подпункт 4.2.3 договора);

- своевременно производить за счет собственных средств текущий ремонт. При этом арендатор не вправе осуществлять перепланировку, переоборудование, реконструкцию, капитальный ремонт, а также другие строительно-монтажные работы арендуемых зданий, без письменного согласия арендодателя (подпункт 4.2.4 договора);

- в месячный срок заключить договор на оказание возмездных услуг с организацией, несущей расходы по эксплуатационному содержанию зданий и немедленно извещать организацию об аварии оборудования (пункты 4.2.5 и 4.2.6 договора).

В силу пункта 4.2.13 договора, если арендуемые здания в результате действий арендатора или непринятия им своевременных и необходимых мер окажется в аварийном стоянии, арендатор восстанавливает его своими силами за счёт собственных средств или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в установленном законом порядке, в размере, установленном арендодателем в претензии в течение десяти дней.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за неуплату платежей в срок, установленный договором, в виде пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 7.5 договора дополнительные обязательства сторон по использованию зданий оформляются в виде дополнений к договору и являются его неотъемлемой частью с момента подписания сторонами.

По акту приема-передачи от 17 декабря 2001 года (т.1, л.д. 14) имущество, предусмотренное пунктом 1.1 договора, передано обществу с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» во временное пользование.

Договор аренды от 17 декабря 2001 года № 6475 зарегистрирован Регистрационной палатой по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края 25 декабря 2001 года, № регистрации 24:01:50:106:2001:144 (т.1, л.д. 19).

Дополнением от 3 июня 2004 года №10 к договору аренды от 17 декабря 2001 года № 6475 стороны изложили пункт 1.1 договора в новой редакции: арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование, здания, расположенные в г. Красноярске по адресу: пер. Телевизорный, 6а: строение №1 - здание Лит.Б-Б3 площадью 559,5 кв.м., строение №2 - здание Лит.В29 площадью 53,0 кв.м., строение №3 - здание Лит.В4, В5, В6 площадью 2220,4 кв.м., строение №4 - здание Лит.В7 площадью 1048,5 кв.м., строение №7 - здание Лит.В-В3 (на 1 этаже пом. №1, пом. №2) площадью 3579,30 кв.м., строение №10 - здание Лит.В18 площадью 1404,5 кв.м. (помещение №1, комнаты №№ 1, 2, 3, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13), строение №14 - здание Лит.Б4 площадью 17,8 кв.м., строение №15 - здание Лит.В25, В26, В27, площадью 244,9 кв.м. для использования под плодоовощную базу (зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 14 февраля 2005 года, № регистрации 24:01:116:2004:340, т.1, л.д. 121-122).

Установив необходимость проведения капитального ремонта арендуемых помещений, общество с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» направило арендодателю на основании протокола совместного совещания от 6 февраля 2002 года для оформления дополнительного соглашения о проведении капитального ремонта дефектные ведомости и локальные сметы на проведение восстановительного ремонта имущественного комплекса, расположенного по адресу: г. Красноярск, пер. Телевизорный, 6а (письмо от 5 марта 2002 года №57, вх. №К-3240 от 26 марта 2002 года, т.2, л.д. 1).

В письме от 2 апреля 2002 года №К-3786 (т.2, л.д. 2) общество с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» сообщило арендодателю, что по заключению КРАСГАСА здания лит. В10-В11 невозможно использовать в связи с нахождением в аварийном состоянии, опасном для жизни. Письмо получено 3 апреля 2002 года вх. №К-3786.

В письме от 6 мая 2002 года №85 (т.2, л.д. 3) общество с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» просило согласия арендодателя на восстановление технической документации и проведение капитального ремонта теплотрассы, канализации, водоснабжения, а также смет по благоустройству территории арендованного имущественного комплекса. Письмо получено 6 июня 2002 года вх. №К-7206.

В письме от 28 мая 2002 года №79 (вх. №К6083 от 29 мая 2002 года, т.2, л.д. 5) общество с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» просило арендодателя зачесть в счет арендной платы свои затраты на выполнение ремонта по обследованию технического состояния строительных конструкций арендуемых зданий и сооружений, представив на рассмотрение материалы, включающие в себя результаты обследования технического состояния зданий и сооружений. Арендатор сообщил, что, не дожидаясь результатов обследования, уже приступил к выполнению работ по капитальному ремонту зданий.

В письме от 6 июня 2002 года исх. №85 (получено 1 июля 2002 года вх. №30, т.4, л.д. 4) Департамент недвижимости администрации города Красноярска сообщил об отсутствии у него возражений против проведения капитального ремонта теплотрассы, канализации, водоснабжения, подготовки смет по благоустройству территории арендованного имущественного комплекса за счет средств арендатора.

В письме от 8 июля 2002 года №101 (вх. №К8196 от 8 июля 2002 года, т.2, л.д. 6) общество с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» просило арендодателя дать разрешение на заключение соглашения на проведение работ по капитальному ремонту помещения гаража (Лит.В3), расположенного в здании склада №1 (Лит. В-В3) и зачесть в счет арендной платы затраты, понесенные на проведение капитального ремонта.

В письме от 22 июля 2002 года №5756 (т.2, л.д. 17) Департамент недвижимости администрации города Красноярска запросил у общества с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» график производства работ по капитальному ремонту объектов имущественного комплекса в связи с включением объекта в программу по ремонту объектов муниципального имущества.

Общество с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» предоставило арендодателю предварительный график капитального ремонта имущественного комплекса по адресу: пер. Телевизорный, 6А (письмо от 14 октября 2002 года №135, вх. №К-11804 от 14 октября 2002 года, т.2, л.д. 13) и направило заявку на включение в программу капитального ремонта в 2003 году имущественного комплекса с указанием видов работ (вх. №К-11806 от 14 октября 2002 года, т.2, л.д. 14).

Письмами от 21 октября 2002 года №142 и от 23 октября 2002 года № 149 (вх. №К-12085 от 21 октября 2002 года, вх. №К-12335 от 24 октября 2002 года, т.2, л.д. 9, 10) общество с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» обращалось к арендодателю с просьбой дать разрешение на восстановительный ремонт теплотрассы на территории имущественного комплекса; согласовать разрешение и оформить соглашение на капитальный ремонт канализации на территории имущественного комплекса

В письме от 28 ноября 2002 года №8808 (т.2, л.д. 11) Департамент недвижимости администрации города Красноярска отказал в осуществлении зачета в счет арендной платы затрат на проведение капитального ремонта инженерной инфраструктуры и установку оборудования, но указал, что не возражает против проведения данных работ за счёт собственных средств арендатора.

Общество с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» обратилось к арендодателю с письмом от 3 апреля 2003 года №36 о рассмотрении вопроса о зачете 452 945 рублей стоимости проведенных арендатором работ по капитальному ремонту административного здания по адресу: пер. Телевизорный, 6А (вх. №К-4700 от 3 апреля 2003 года, т.2, л.д. 15).

В письме от 29 января 2004 года №71 (вх. №К1442 от 2 февраля 2004 года, т.2, л.д. 17) общество с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» сообщило арендодателю, что арендуемые строения находятся в аварийном состоянии (заключение Красноярской архитектурно-строительной академии), в письме от 16 ноября 2004 года №49 ( вх. №К-16914 от 16 ноября 2004 года, т.2, л.д. 23) - просило включить в план по проведению капитального ремонта на 2005 год арендуемые им строения №7 лит.В-В3, строение №10 лит.В-18.

С сопроводительными письмами от 18 января 2005 года №49-51 (вх. №К1286, №1285, №К1283 от 19 января 2005 года, т.2, -л.д. 18-20) общество с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» направило в адрес арендодателя локальные сметные расчеты по ремонту помещений №9, 10 строения 7 Лит.В-В3, наружной стены строения №7 ЛитВ-В3, наружной стены строения №10 Лит.В18.

В письме от 17 марта 2005 года №4547-К на исх. №49-51 от 18 января 2005 года (т.2, л.д. 21) Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил, что в связи с тем, что программа капитального ремонта муниципальных помещений на 2005 год сформирована, он не возражает против проведения обществом с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» работ за свой счет без зачета затрат в счет арендных платежей.

В письме от 27 апреля 2005 года общество с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» сообщило арендодателю, что арендуемые им строения №7 лит.В-В3, строение №10 лит.В-18 находятся в аварийном состоянии (заключение Красноярской архитектурно-строительной академии от 21 мая 2002 года), в связи с чем просило рассмотреть вопрос о проведении капитального ремонта строений. В случае отсутствия у арендодателя возможности провести такой ремонт, арендатор предложил произвести его за счет собственных средств с последующим зачетом понесенных расходов в счет арендных платежей (вх. №К-13644 от 27 апреля 2005 года, т.2, л.д. 22).

В письме от 25 августа 2006 года №20624 (т.2, л.д. 26) Департамент муниципального имущества и земельных отношений  администрации города Красноярска потребовал от арендатора устранения нарушений, выявленных по результатам обследования технического состояния несущих конструкций в строениях №№ 7, 10 по состоянию на 31 октября 2005 года (обеспечить комплексный ремонт строений без изменений функциональных назначений и без проведения несогласованной перепланировки и реконструкции).

В письме от 12 октября 2006 года №28 (т.2, л.д. 25) общество с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» просило арендодателя зачесть понесенные им расходы на капитальный ремонт строения №7 в счет арендной платы, на что Департамент сообщил, что проведение зачета затрат в счет оплаты арендных платежей с арендодателем не согласовывалось, в связи с чем он не имеет оснований для рассмотрения данного вопроса (письмо от 14 ноября 2006 года № 31913, т.2, л.д. 27).

Дополнительным соглашением от 28 января 2008 года № 14 к договору аренды от 17 декабря 2001 года № 6475 (т.2, л.д. 175) предусмотрено внесение в договор аренды пункта 6, согласно которому проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора; проведение капитального ремонта осуществляется арендатором при наличии письменного соглашения с арендодателем; произведенные отделимые и неотделимые улучшения переходят в муниципальную собственность, стоимость их после прекращения договора аренды не возвращается. Данное дополнительное соглашения подписано обществом с ограниченной ответственностью «СибАгроПром» с протоколом разногласий, согласно которому пункт 6 дополнительного соглашения предлагался в редакции, предусматривавшей, что проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя (т.2, л.д. 126). Протокол согласования разногласий обществом с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» не подписан (т.2, л.д. 127).

Указывая на то, что общество с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» не вносило своевременно арендные платежи, Департамент просит о взыскании 5 026 703 рублей 46 копеек задолженности по арендной плате за период с 1 января 2009 года по 31 марта 2010 года и 322 783 рублей пени за период с 11 апреля 2009 года по 24 марта 2010 года по договору аренды нежилого помещения от 17 декабря 2001 года № 6475, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 17 декабря 2001 года №6475 и об обязании возвратить нежилое помещение общей площадью 9127,90 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, пер Телевизорный, 6А/1.

Ссылаясь на осуществленный капитальный ремонт арендуемых зданий, вызванный неотложной необходимостью, общество с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» заявило встречный иск о взыскании 10 685 714 рублей неосновательного обогащения. В обоснование суммы расходов на проведение капитального ремонта арендованных помещений представив следующее документы:

- договоры подряда от 12 ноября 2008 года, от 10 апреля 2007 года №8, от 14 мая 2007 года, от 18 июня 2007 года №3/22, от 23 мая 2008 года №63/п, от 12 июля 2006 года №77/2, от 20 сентября 2006 года, от 22 августа 2007 года №34, от 18 июня 2008 года;

- локальные сметные расчеты №КР-301/2008 на капитальный ремонт стр.7 Лит.В-В3, стр.10, Лит.В-18 на сумму 1 456 060 рублей, №КР-222/2007 на капитальный ремонт стр.3 Лит.В4, В5, В6 на сумму 1 785 843 рублей, №КР-223/2007 на капитальный ремонт стр.3 Лит. В4, В5, В6, стр.10 Лит.В-18 на сумму 1 712 100 рублей, №КР-155/2006 на капитальный ремонт стр.7 Лит.В-В3 на сумму 1 353 354 рублей, №КР-154/2006 на капитальный ремонт стр.4, Лит.В7, на сумму 379 093 руб., №КР-310/2008 на электроснабжение сумму 531 656 рублей 72 копейки, №КР-244/2007 на капитальный ремонт стр.7