Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.04.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Лит.В-В3 на сумму 2 316 367 рублей, №КР-156/2006 на капитальный ремонт стр.7, Лит.В-В3 на сумму 598 640 рублей, №КР-221/2007 на капитальный ремонт стр.7 Лит.В-В3 на сумму 552 600 рублей;

- протоколы согласования договорной цены: на металл (приложение №1 от 22 августа 2007 года к договору от 22 августа 2007 года №34), на материалы (приложение №1 от 10 апреля 2007 года к договору от 10 апреля 2007 года №8), на материалы (приложение от 18 июня 2007 года №1 к договору от 18 июня 2007 года №3/22), на материалы (приложение №1 от 18 июня 2008 года к договору от 18 июня 2008 года), на материалы (приложение №1 от 14 мая 2007 года к договору от 14 мая 2007 года), на материалы (приложение от 20 сентября 2006 года №1 к договору от 20 сентября 2006 года), на материалы (приложение №1 от 12 июля 2006 года к договору от 12 июля 2006 года), на материалы (приложение от 23 мая 2008 года №1 к договору от 23 мая 2008 года №63/п), на материалы (приложение №1 от 12 ноября 2008 года к договору от 12 ноября 2008 года);

- акты о приемке выполненных работ и справки о стоимости выполненных работ и затрат от 30 января 2009 года №9 на сумму 1 456 060 рублей, от 26 августа 2008 года №7 на сумму 1 785 843 рублей, от 28 сентября 2007 года №6 на сумму 1 712 100 рублей, от 27 ноября 2006 года №2 на сумму 1 353 354 рубля, от 29 сентября 2006 года №1 на сумму 379 093 рубля, от 28 июля 2008 года №8 на сумму 531 656 рублей 72 копейки, от 28 августа 2007 года №4 на сумму 2 316 367 рублей, от 28 мая 2007 года №3 на сумму на сумму 598 640 рублей, от 26 июня 2007 года №5 на сумму 552 600 рублей,

- платежные поручения об оплате арендатором работ по капитальному ремонту арендуемых помещений за период с 12 октября 2006 года по 23 июня 2009 года.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Сторонами не оспаривается в суде апелляционной инстанции то обстоятельство, что 17 декабря 2001 года между обществом с ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» (арендатор) и Департаментом недвижимости администрации города Красноярска, выступающим от имени собственника, (арендодатель) заключен договор аренды № 6475, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование здания, расположенные в г. Красноярске по адресу: пер. Телевизорный, 6а, перечень которых уточнялся сторонами в дополнительных соглашениях к договору.

Как верно установлено судом первой инстанции, условия договора аренды от 17 декабря 2001 года № 6475 и характер возникших между сторонами отношений, позволяет квалифицировать указанный договор как договор аренды, регламентируемый нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, на арендатора, в свою очередь, возложена обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, по общему правилу в силу закона обязанность по капитальному ремонту  переданного в аренду имущества возложена на арендодателя. Указанный вывод основан также на положениях статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы истца о том, что обязанность по проведению капитального ремонта объектов, переданных ответчику на основании договора аренды от 17 декабря 2001 года № 6475, была возложена на последнего.

Согласно пункту 4.2 договора аренды от 17 декабря 2001 года № 6475 на ответчика как арендатора по договору была возложена обязанность лишь по проведению за счёт собственных средств текущего ремонта. Следовательно, сторонами при заключении договора не было изменено правило, закрепленное пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, и ответчик не был обязан производить капитальный ремонт имущества за счёт собственных средств.

Ссылка истца на дополнительное соглашение от 28 января 2008 года № 14 к договору аренды от 17 декабря 2001 года № 6475 как на основание возложения на ответчика обязанности по проведению капитального ремонта необоснованна, поскольку данное дополнительное соглашение не было заключено сторонами в отношении пункта 6, предусматривающего обязанность арендатора производить капитальный ремонт арендуемых объектов.

В силу пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон. Согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Таким образом, для изменения договора необходимо волеизъявление обеих сторон договора. Между тем, дополнительное соглашение от 28 января 2008 года № 14 подписано ответчиком с протоколом разногласий, предусматривающим изложение пункта 6 соглашения в иной редакции, по смыслу противоположной предложенной истцом, а протокол согласования разногласий ответчиком не подписан. Следовательно, сторонами не согласована воля на внесение изменений в договор аренды от 17 декабря 2001 года № 6475 в части возложения на арендатора обязанности по проведению капитального ремонта.

Довод истца о том, что ответчик выразил свое согласие на принятие на себя обязанности по проведению капитального ремонта путем совершения конклюдентных действий, необоснован. В силу пункта 3 статьи 438 Гражданского  кодекса Российской Федерации совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Однако из материалов дела следует, что ответчик прямо выразил свое несогласие с возложением на него обязанности по проведению капитального ремонта арендованных зданий, отказавшись подписать протокол согласования разногласий к дополнительному соглашению от 28 января 2008 года № 14. Ремонтные же работы были начаты ответчиком до момента составления дополнительного соглашения от 28 января 2008 года № 14, были вызваны нахождением имущества в аварийном состоянии, угрожающем жизни и здоровья людей, а значит тот факт, что ответчик не прекратил проведение ремонтных работ не является подтверждением его согласия с пунктом 6 дополнительного соглашения от 28 января 2008 года № 14. Согласно пунктам 1, 2 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцепт должен быть полным и безоговорочным, молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.

Довод Департамента о том, что обязанность по осуществлению капитального ремонта возложена на арендатора Решением Красноярского городского Совета от 8 февраля 2000 года № 22-232 «Об утверждении Положения об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и Методики определения арендной платы», обоснованно не принят судом первой инстанции. Пунктом «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации установлено, что гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Согласно статье 3 Гражданского кодекса Российской Федерации под законами, содержащими нормы гражданского права, понимаются сам Кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Другие нормативные акты: акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т.п.), а также акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления - к законам и иным правовым актам не отнесены. Следовательно, названный выше нормативно-правовой акт органа местного самоуправления не является правовым актом, содержащим нормы гражданского права. Указанный вывод суда апелляционной инстанции основан на правовой позиции, отраженной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 20 июля 2010 года № 2142/10.

Таким образом, общество ограниченной ответственностью «СибАгроБалт» не являлось лицом, обязанным проводить капитальный ремонт зданий, переданных ему в аренду по договору от 17 декабря 2001 года № 6475, данная обязанность в силу закона была возложена на истца.

Вместе с тем представленные ответчиком в материалы дела документы свидетельствуют о том, что им проводились работы по капитальному ремонту объектов аренды. Доказательств того, что работы по капитальному ремонту были выполнены в рамках программ по ремонту объектов муниципального имущества или за счет средств Департамента не представлено.

Следовательно, истец сберег за счёт ответчика денежные средства, необходимые на проведение капитального ремонта, а, кроме того, в виду проведения капитального ремонта увеличилась стоимость имущества, подлежащего возврату арендодателю по окончании действия договора аренды, по сравнению со стоимостью имущества, переданного арендодателем арендатору при заключении договора аренды от 17 декабря 2001 года № 6475.

В соответствии с действующим гражданским законодательством, под обогащением понимается увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей (приобретение имущества) или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества (сбережение имущества).

Неосновательное обогащение в форме приобретения имущества представляет собой завладение лицом вещью и получение в связи с этим имущественной  выгоды.

Сбережение имущества может состоять в улучшении принадлежащего истцу имущества, влекущем увеличение его стоимости, полном или частичном освобождении лица от имущественной обязанности перед другим лицом, либо получении выгод от пользования чужим имуществом, выполнения работ либо оказания услуг другим лицом.

Поскольку обязанность истца возместить ответчику расходы на проведение капитального ремонта уже существовала на момент рассмотрения настоящего дела, а договор аренды предусматривает последующий возврат арендованного имущества арендодателю, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истец обогатился за счёт ответчика на стоимость работ по произведенному ответчиком капитальному ремонту.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из данной нормы следует, что содержанием обязательства из неосновательного обогащения являются право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему. Следовательно, основанием для возникновения обязательства из неосновательного обогащения является сам факт обогащения лица за счет иного лица без легитимирующего это юридического факта.

Довод истца о том, что ответчик произвел работы по капитальному ремонту зданий без согласия истца, чем нарушил положения пункта 4.2.4 договора аренды от 17 декабря 2001 года № 6475, запрещающего арендатору осуществлять перепланировку, переоборудование, реконструкцию, капитальный ремонт, а также другие строительно-монтажные работы арендуемых зданий без письменного согласия арендодателя, отклоняется судом апелляционной инстанции.

В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского  кодекса Российской Федерации нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Анализ представленных в материалы дела документов о техническом состоянии объектов недвижимого имущества, в том числе заключения Красноярской государственной архитектурно-строительной академии о техническом состоянии зданий плодовоовощной базы от 21 мая 2002 года №1 (т.6, 7), а также результатов строительной экспертизы от 24 сентября 2010 года №797 (т.5, л.д. 5), проведенной в рамках рассмотрения настоящего дела, свидетельствует о существовании объективной необходимости неотложных действий по капитальному ремонту помещений, вызванной техническим состоянием нежилых помещений, не позволяющим их нормальную эксплуатацию в целях, предусмотренных договором, а также представляющим опасность для жизни и здоровья людей.

Так, в заключении открытого акционерного общества «Научно-технический прогресс» по результатам обследования технического состояния несущих конструкций муниципальной собственности, расположенных по адресу: г. Красноярск, пер. Телевизорный, 6 «А», от 21 октября 2005 года  (т.5, л.д. 67) указано, что кирпичные стены строения №7 находятся в аварийном состоянии, железобетонные конструкции каркаса и перекрытия имеют ограниченно работоспособное состояние, кровля находится в недопустимом состоянии, здание в целом непригодно к эксплуатации, существует опасность пребывания людей. Наружные и внутренние кирпичные стены строения №10, кровля находятся в недопустимом состоянии. Кирпичные стены средней части строения №12 под Лит.В15 находятся в аварийном состоянии, кирпичные стены здания Лит.В16 строения №12 находятся в ограниченно работоспособном состоянии. Для восстановления эксплуатационной надежности указанных зданий, а также строения №8 Лит. В10, требуется комплексный капитальный ремонт.

Согласно заключениям федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация» о техническом состоянии нежилых зданий, расположенных по адресу: г. Красноярск, пер. Телевизорный,