Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.05.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

не требует его перезаключения. В этом случае управляющая компания письменно уведомляет каждого собственника (пункт 5.1.3 договора от 23.11.2006).

Договор вступает в силу с 01.01.2007 и действует до 31.12.2007 (пункт 10.1 договора от 23.11.2006), при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия договор считается продленным на тот де срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (пункт 10.3 договора от 23.11.2006).

В приложении №3 к договору стороны согласовали перечень общего имущества и его технического состояния в многоквартирном доме, в приложении № 4 – примерный перечень робот по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за содержание помещения, в приложении № 5 – примерный перечень работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за ремонт помещений (работы производится по мере необходимости).

Обществом с ограниченной ответственностью УК «Центржилсервис» заключены на содержание общего имущества в многоквартирных домах, в том числе, в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. Марковского, д. 49 следующие договоры: на содержание общего имущества в многоквартирных домах от 31.08.2007 с МП ПЖРЭТ № 2, на комплексное техническое обслуживание и ремонт лифтов от 01.02.2008 с обществом с ограниченной ответственностью «ЕнисейЛифт» № 600102, на выполнение работ по дератизации, дезинсекции от 03.03.2008 с обществом с ограниченной ответственностью «Агро-Лига», на выполнение работ от 20.03.2008 с МП ПЖРЭТ № 2, на выполнение работ по уборке лестничных клеток жилищного фонда от 27.06.2008 с обществом с ограниченной ответственностью «Аврал», № 79 от 01.12.2008 с обществом с ограниченной ответственностью «Агро-Лига», № 600102 на комплексное техническое обслуживание и ремонт лифтов от 31.12.2008 с обществом с ограниченной ответственностью «ЕнисейЛифт», № 97 на выполнение работ по дератизации, дезинсекции от 01.01.2009 с обществом с ограниченной ответственностью «Агро-Лига», № 30-6-ПД на периодическое техническое освидетельствование лифтов и обследование технического состояния лифтов, отработавших нормативный срок службы от 11.01.2009 с обществом с ограниченной ответственностью «Инжсервис», № 95 на выполнение работ по уборке лестничных клеток жилищного фонда от 14.01.2009 с обществом с ограниченной ответственностью «Аврал», на выполнение работ от 14.01.2009 с МП ПЖРЭТ №2, на выполнение работ от 01.05.2009 с обществом с ограниченной ответственностью «ЖилКомфорт», № 254-т на выполнение работ от 30.07.2009 с обществом с ограниченной ответственностью «Коммунальное обслуживание и строительство», № 76-В на выполнение работ от 19.10.2009 с обществом с ограниченной ответственностью «УК Красжилсервис», а также подписаны акты о приемке выполненных по указанным договорам работ.

Общество с ограниченной ответственностью УК «Центржилсервис» направляло в адрес муниципального учреждения здравоохранения «Городская детская поликлиника №1» (письмо от 09.06.2009 исх. № 1270) уведомление о заключении договора от 25.05.2009.

Ссылаясь на то, что, являясь управляющей организацией, истец с ноября 2007 года по сентябрь 2010 года выполнял полномочия по управлению многоквартирным домом № 49 по ул. Марковского в г. Красноярске, осуществляя содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика 754 077 руб. 72 коп., в том числе: 690 240 руб. 65 коп. неосновательного обогащения за период с 01.11.2007 по 30.09.2010 и 63 837 руб. 07 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.12.2007 по 10.12.2010.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство в Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Истец, предъявляя требования о взыскании платы за участие в содержании и текущем ремонте помещений № 55, 56, 57 общей площадью 1 517,3 кв.м., расположенные в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. Марковского, д. 49, ссылается на договор управления многоквартирным домом от 23.11.2006.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Исходя из содержания статей 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. При этом, отсутствие заключенного договора на возмещение соответствующих затрат не является основанием для освобождения собственника от участия в таких расходах.

Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу подпункта «а» пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В материалы дела представлены: протокол общего собрания об избрании управляющей компании (реестр собственников помещений, лист регистрации участников собрания, решения собственников, принявших участие в голосовании, бланк уведомления о проведении собрания), договор управления многоквартирным домом (реестр собственников помещений многоквартирного дома по адресу город Красноярск, ул. Марковского, д. 49, примерные перечни работ по содержанию помещений, работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за содержание помещений; примерный перечень коммунальных услуг, оказываемых Управляющей компанией, и определение размера платы за коммунальные услуги).

Нежилые помещения, занимаемые муниципальным бюджетным учреждением здравоохранения «Городская детская поликлиника №1», находятся в жилом доме, то есть не могут существовать отдельно от этого дома, а их собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и др. Следовательно, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.

    Исходя из изложенного, расходы по содержанию общего имущества обязаны нести как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. При этом  отсутствие заключенного договора на возмещение соответствующих затрат не является основанием для освобождения собственника от участия в таких расходах.

Материалами дела подтверждается как фактическое пользование ответчиком нежилым помещением, принадлежащим ему на праве оперативного управления, так и отсутствие договора, заключенного ответчиком с истцом на возмещение затрат на содержание общего имущества дома согласно доле участия.

В качестве доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что суд необоснованно применил к ответчику нормы о неосновательном обогащении при наличии письменных доказательств, подтверждающих объективную невозможность сберечь денежные средства, финансирование расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома для МБУЗ ГДП № 1 не осуществлялось и не планировалось, расходование бюджетных средств бюджетными учреждениями на иные цели не допускается, денежные средства, передаваемые в распоряжение ответчику предназначались лишь на содержание  непосредственно помещений и оборудования в целях обеспечения собственных нужд. Также полагает, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения  должен быть сбалансирован с перечнем услуг и работ по содержанию и ремонту  общего имущества в многоквартирном доме, указанных в договорах управления  многоквартирным домом, а соответственно, с их стоимостью.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право оперативного управления рассматривается как ограниченное вещное право  наряду с правом собственности, соответственно, учреждение, владеющее помещением на праве оперативного управления, несет  обязательства, аналогичные обязательствам собственника.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Из