Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Вильского, д.16, пом. 518.

1 апреля 2010 года между индивидуальным предпринимателем Кордюковым Виктором Ивановичем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ТСконсалтинг» (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (т.1, л.д. 29, 99, т.2, л.д. 13, 20, т.3, л.д. 9, 35), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (срочное возмездное пользование) часть нежилого помещения №518/6 и №518/7 общей площадью 273 кв.м. для использования в качестве нежилого помещения под оказание оздоровительных услуг, расположенного в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Вильского, д. 16, согласно плану помещение №518/6 , №518/7 (приложение №1 к настоящему договору).

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок аренды помещения с 1 апреля 2010 года по 1 марта 2011 года.

По правилам пункта 1.4. договора передача помещения производится в день подписания сторонами акта приема-передачи (с указанием на фактическое состояние передаваемого помещения), который составляется и подписывается в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон). Акт приема-передачи (приложение №2 к настоящему договору) является неотъемлемой частью настоящего договора.

В пункте 1.7. договора стороны предусмотрели, что неотделимые улучшения арендуемых помещений производятся арендатором только с письменного согласия арендодателя, а стоимость таких улучшений согласуется с арендодателем. К неотделимым улучшениям относятся работы по установлению, замене и ремонту: дверных и оконных блоков с замками и запорами; электропроводки и электроприборов (выключателей, розеток, силовых щитов и т.д.); установки стеновых перегородок, стенового покрытия (обои, панели и т.д.); полового покрытия; сантехники и иных инженерных коммуникаций; внутренних сетей связи.

Условия, предусмотренные пунктом 1.6. договора, не распространяются в случае, если арендодатель не произвел капитальный ремонт помещения, который вызван неотложной необходимостью, в данном случае арендатор имеет право провести капитальный ремонт, в том числе работы, предусмотренные пунктом 1.6. договора, и требовать от арендодателя возвращения стоимости ремонта, уменьшения арендной платы, расторжения договора и возмещения убытков (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 1.8. договора).

Согласно пункту 2.1. договора за пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату из расчета 45 500 рублей ежемесячно.

Оплата за аренду помещения производится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца (пункт 2.3. договора). В стоимость указанного размера арендной платы не входит стоимость электроэнергии и водоснабжения, услуг телефонов, услуг телефонной связи, по подключению и пользованию интернетом, услуг по охране помещения, услуг по уборке помещения (пункт 2.4. договора). Форма оплаты: в безналичном порядке на расчетный счет или наличными (пункт 2.5. договора).  При неуплате арендатором арендной платы в срок, указанный в пункте 1.9. договора, арендодатель вправе взыскать с арендатора задолженность в установленном действующим законодательством Российской Федерации и условиями настоящего договора порядке (пункт 2.6. договора).

В пункте 3.1.1 договора арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование помещение, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, по акту приема-передачи, в котором отражается техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду.

Согласно пункту 3.1.2 договора арендодатель обязан ежемесячно в срок до 10 числа следующего месяца предоставлять арендатору документы, подтверждающие факт оказания услуг аренды, а именно: счет-фактуру и акт оказания услуг установленного образца; в случае досрочного прекращения договора аренды вернуть арендатору авансовый платеж за вычетом суммы оказанных услуг.

Арендатор обязан принять у арендодателя помещение, указанное в пункте 1.1., по акту приема-передачи (подпункт 3.3.1. договора); вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные договором (подпункт 3.3.2. договора); не производить прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя (подпункт 3.3.8. договора); за счет собственных средств производить необходимый косметический и текущий ремонт помещения и коммуникаций, иной порядок и условия проведения ремонта могут быть установлены в дополнительном соглашении к настоящему договору (подпункт 3.3.9. договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора возврат арендуемого помещения производится по акту приёма-передачи, подписанному представителями сторон.

Дополнительным соглашением к договору от 1 апреля 2010 года (т.1, л.д. 35, т.2, л.д. 19, 24, т.3, л.д. 15, 41) стороны установили отсрочку платежа на 2 месяца с условием внесения 1 платежа при подписании настоящего договора сторонами.

Ответчиком в качестве приложения № 1 к договору от 1 апреля 2010 года представлен  подписанный им в одностороннем порядке план помещения № 518 по ул. Вильского 16 (т.3, л.д. 86).

В материалы дела представлен поэтажный план нежилого подвального помещения по адресу: г. Красноярск, ул. Вильского, 16 (т.3, л.д. 85).

В подтверждение внесения арендной платы на основании договора аренды от 1 апреля 2010 года общество с ограниченной ответственностью «ТСконсалтинг» представило квитанции к приходным кассовым ордерам от 18 марта 2010 года №3 на сумму 45 500 рублей и от 23 июля 2010 года №1 на сумму 23 000 рублей (т.1, л.д. 36, т.2, л.д. 11), на общую сумму 68 500 рублей. В качестве основания платежа указано - арендная плата за помещения № 518/6, 518/7.

Уведомлениями от 22 сентября 2010 года № 11 и № 12 (т.3, л.д. 17) индивидуальный предприниматель Кордюков В.И. потребовал от общества с ограниченной ответственностью «ТСконсалтинг» погасить задолженность по арендной плате в сумме 98 333 рубля по договору от 1 апреля 2010 года и заявил о расторжении данного договора в одностороннем порядке.

Общество с ограниченной ответственностью «ТСконсалтиг» претензией б/н б/д (т.3, л.д. 23) потребовало от индивидуального предпринимателя Кордюкова В.И. возвратить 209 933 рубля, переданных ему на ремонт помещения.

Ссылаясь на то, что договор от 1 апреля 2010 года не заключен ввиду несогласования предмета, помещение не передавалось, в отсутствие оснований внесены арендные платежи в сумме 68 500 рублей, по устной договоренности общество с ограниченной ответственностью «ТСконсалтинг» также передало предпринимателю Кордюкову В.И. денежные средства на ремонт в сумме 141 500 рублей, а предприниматель Кордюков В.И. предоставил чеки на приобретенные материалы, общество с ограниченной ответственностью «ТСконсалтинг» обратилось с требованием о взыскании с предпринимателя Кордюкова В.И. 210 000 рублей убытков.

Ссылаясь на неисполнение обществом с ограниченной ответственностью «ТСконсалтинг» обязательства по внесению арендной платы, предприниматель Кордюков В.И. обратился в суд с требованием о взыскании 146 867 рублей долга по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 1 апреля 2010 года.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Сторонами не оспаривается в суде апелляционной инстанции то обстоятельство, что 1 апреля 2010 года между индивидуальным предпринимателем Кордюковым Виктором Ивановичем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ТСконсалтинг» (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (т.1, л.д. 29, 99, т.2, л.д. 13, 20, т.3, л.д. 9, 35), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (срочное возмездное пользование) часть нежилого помещения №518/6 и №518/7 общей площадью 273 кв.м. для использования в качестве нежилого помещения под оказание оздоровительных услуг, расположенного в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Вильского, д. 16, согласно плану помещение №518/6 , №518/7 (приложение №1 к настоящему договору).

Оценив представленный в дело договор, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об его незаключенности.

Как следует из пункта 1 статьи 432, пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент достижения его сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, соглашения по всем существенным условиям договора, то есть условиям о предмете договора, условиям, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также всем тем условиям, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Условия договора аренды от 1 апреля 2010 года позволяют сделать вывод о том, что воля сторон при его подписании была направлена на возникновение между сторонами арендных правоотношений, следовательно, действия сторон должны подчиняться требованиям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 1.1 договора от 1 апреля 2010 года стороны  определили, что во временное владение и пользование сдается часть нежилого помещения №518/6 и №518/7 общей площадью 273 кв.м., расположенного в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Вильского, д. 16, согласно плану помещений №518/6, №518/7 (приложение №1 к настоящему договору).

В материалы дела представлен план помещения № 518 по ул. Вильского 16, названный приложением № 1 к договору от 1 апреля 2010 года, с указанием на нём помещений №518/6 и №518/7, однако, он подписан ответчиком в одностороннем порядке. Доказательства того, что данный план составлялся ответчиком именно 1 апреля 2010 года и передавался истцу, не представлены.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 9 декабря 2008 года серии 24ЕИ №079190 и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 3 ноября 2010 года №01/192/2010-404, Кордюкову Виктору Ивановичу на праве общей долевой собственности (доля в праве 2/5) принадлежит нежилое помещение цокольного этажа площадью 988,7 кв.м. по адресу: г. Красноярск, ул. Вильского, д.16, пом. 518.

Выданный ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», поэтажный план на нежилое здание лит.Б18 по ул. Вильского, 16, представленный деление помещения №518 перегородками на дробные (в том числе 518/6, 518/7) не предусматривает.

Указываемая предпринимателем Кордюковым В.И. в плане общая площадь помещений №№518/6, 518/7 не соответствует площади помещений, обозначенной сторонами в договоре аренды от 1 апреля 2010 года. План пожарной эвакуации, на который ссылается ответчик, в материалах дела отсутствует.

При таких обстоятельствах, одностороннее указание ответчиком в акте номеров помещений и их площади не может достоверно подтверждать факт согласования сторонами передачи в аренду именно указанных в данном акте помещений № 518/6 и № 518/7. Истец факт согласования передаваемых в аренду помещений отрицает.

Материалами дела также не подтверждается фактическое исполнение сторонами договора аренды от 1 апреля 2010 года.

Пункты 1.4, 3.1.1, 3.3.1 договора аренды от 1 апреля 2010 года предусматривали передачу арендуемых помещений арендатору по акту приёма-передачи. Акт передачи в аренду спорных помещений по договору от 1 апреля 2010 года, подписанный со стороны общества с ограниченной ответственностью «ТСконсалтинг», отсутствует, получение помещений в пользование общество с ограниченной ответственностью «ТСконсалтинг» оспаривает.

Иные доказательства передачи предпринимателем Кордюковым В.И. в пользование обществу с ограниченной ответственностью «ТСконсалтинг» имущества не представлены, в частности доказательсва передачи ключей от помещения. Факт произведения обществом с ограниченной ответственностью «ТСконсалтинг» ремонта в спорном помещении не установлен судом первой инстанции и в данной части выводы суда ответчиком в суде апелляционной инстанции не оспорены.

Факт уплаты истцом предусмотренных договором арендных платежей 18 марта 2010 года и 23 июля 2010 года №1 сам по себе не является доказательством получения истцом помещений в пользование. Пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет произвести встречное исполнение обязательства несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства. При этом, предусмотренные пунктом 3.1.2 договора аренды от 1 апреля 2010 года документы, подтверждающие факт оказания услуг аренды, ответчиком истцу не передавались.

Следовательно, представленным в дело договором аренды от 1 апреля 2010 года и иными доказательствами не подтверждается согласование его сторонами данных, позволяющих с достоверностью установить имущество, подлежащее передаче в аренду обществу с ограниченной ответственностью «ТСконсалтинг». Фактическое наличие либо отсутствие деления помещения № 518 по ул. Вильского, 16 г.Красноярска не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку для признания договора заключенным должен быть подтвержден именно факт согласования воли сторон.

В отношении показаний свидетелей суд первой инстанции верно указал, что показания свидетелей как доказательства заключения договора аренды от 1 апреля 2010 года, его исполнения, получения сторонами определенных денежных сумм, несения расходов на ремонт переданных помещений в определенных суммах, относимости данных расходов к ремонту спорного помещения не соответствуют требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Показания свидетелей являются неконкретизированными, противоречивыми (когда заключался договор аренды, какого содержания, кому передавались ключи от помещения, кем было заказано выполнение работ по ремонту и пр.), в связи с чем не могут восполнить недостатки документальных доказательств и быть