Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.06.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Изменить решение

водоснабжением, очисткой сточных вод, канализацией, вывозом твердо-бытовых отходов).

При аренде нежилых помещений, расположенных в жилых домах, нести часть затрат собственника нежилых помещений (пропорционально площади арендуемых помещений к площади жилого дома), связанных с техническим обслуживанием и содержанием жилого дома, выполнением работ по текущему и капитальному ремонту инженерного оборудования и строительных элементов здания, по содержанию мест общего пользования, очистке придомовой территории и заключить в течение 10 дней с момента передачи объекта договор на комплексное и техническое обслуживание объекта с управляющей организацией.

Во исполнение данного условия договора аренды между истцом (управляющей организацией) и ответчиком (арендатором) заключен договор на предоставление услуг от 01.01.2007 № Ж-1/81-2007. В соответствии с условиями указанного договора истец принял на себя обязательства обеспечить предоставление ответчику услуг по комплексному обслуживанию нежилого помещения, а ответчик - оплатить оказанные услуги.

Следовательно, подписав договор на предоставление услуг от 01.01.2007 № Ж-1/81-2007, ответчик принял на себя обязательства по оплате оказываемых истцом услуг по содержанию нежилого помещения и мест общего пользования в период действия указанного договора.

В подтверждение факта оказания предусмотренных договором услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома истцом представлены в материалы дела договоры, заключенные истцом с подрядными организациями, акты выполненных работ, подписанные подрядчиками и истцом, графики осмотра линий электрических сетей, арматуры и электрооборудования, силовой установки на территории общества «Жилищная компания» на 2007, 2008 годы и графики осмотра теплоцентров, расположенных на территории общества «Жилищная компания» на 2007, 2008 годы.

Заключенный между истцом (управляющей организацией) и ответчиком (арендатором) договор на предоставление услуг от 01.01.2007 № Ж-1/81-2007 является самостоятельным основанием для возникновения обязательств арендатора перед управляющей организацией по оплате оказанных услуг.

Стоимость оказанных услуг рассчитана истцом на основании утвержденных органом местного самоуправления Тарифов на комплексное обслуживание сдаваемых в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений в жилых домах, не подлежащих приватизации, отнесенных к муниципальной собственности муниципального образования города Норильск исходя из занимаемой ответчиком площади нежилого помещения.

В соответствии с пунктами 7.1, 7.2 договора от 01.01.2007 № Ж - 1/81-2007 договор действует с 01.01.2007 по 31.12.2007 и считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если за месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор от 01.01.2007 № Ж - 1/81-2007 действовал между сторонами в период с момента заключения (01.01.2007) и до 31.01.2008.

Доказательства продления срока действия указанного договора на 2009, 2010 годы либо заключения между сторонами иного договора на  2009, 2010 годы в материалы дела не представлены.

Учитывая, что факт оказания услуг на основании заключенного между арендатором и управляющей организацией договора подтвержден материалами дела, доказательств оплаты оказанных услуг ответчиком в материалы дела не представлено, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору на предоставление услуг от 01.01.2007 № Ж-1/81-2007 за период с 01.09.2007 по 31.12.2008 в общей сумме 92 925,30 рублей подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о том, что истцом не доказан факт оказания услуг, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный в силу следующего.

Материалами дела подтверждается, что общество с ограниченной ответственностью «Жилищная компания» является управляющей организацией в отношении дома № 37 по пр. Ленинский в г. Норильске.

По смыслу пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491, содержание общего имущества включает в себя действия длительного характера.

Предметом заключенного между сторонами договора от 01.01.2007 № Ж - 1/81-2007  является содержание общего имущества дома, которое характеризуется поддержанием его в нормальном состоянии, то есть, фактически не требуется и договором не предусмотрено составление каких-либо дополнительных документов об оказании услуг.

В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества многоквартирного дома размер расходов управляющей компании и размер платы одного из собственников помещений не совпадает, следовательно, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества по отношению к одному из собственников помещений.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика о том, что договор от 01.01.2007     № Ж - 1/81-2007  не может считаться пролонгированным на  2008 год,  на основании следующего.

Ответчиком в адрес истца направлено уведомление от 16.05.2008 о расторжении договора от 01.01.2007 №Ж-1/81-2007 с 16.05.2008 (т.1 л.д. 73).

В заявлении от 29.05.2008, направленном в адрес истца, ответчик просит считать уведомления от 16.05.2008, 22.08.2008 о расторжении договоров от 01.09.2005 №Ж-4/221-2005, 01.01.2007 №Ж-1/81-2007, недействительными.

Поскольку уведомление о расторжении договора ответчиком фактически отозвано, иных доказательств, свидетельствующих о расторжении указанного договора ответчиком в материалы дела не представлено, действие договора от 01.01.2007 № Ж - 1/81-2007  пролонгировано на  2008 год.

В отношении требования истца о взыскании с ответчика стоимости услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома за 2009, 2010 годы, когда между истцом и ответчиком отсутствовал соответствующий договор, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

На основании положений раздела 8 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размер их финансирования за счет собственных средств.

В силу пункта 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.

   Во исполнение указанных требований между администрацией города Норильска, являющейся собственником нежилого помещения №289, расположенного в жилом многоквартирном доме по адресу: г. Норильск, пр. Ленинский, 37, и истцом (управляющая организация) подписан договор управления многоквартирными домами с собственником помещений муниципального жилищного фонда от 28.04.2008 №В-17, согласно которому истец принял на себя обязательства по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов (пункты 1.1, 1.2, 2.3), а собственник обязался нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, путем внесения платы за содержание и ремонт помещения.

При таких обстоятельствах администрация города Норильска, являясь собственником спорного нежилого помещения, переданного в аренду, в силу закона и договора с истцом обязана нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статьи 161 и статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут.

Ссылка суда первой инстанции на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 2.2.5 договора аренды, является неосновательной, поскольку указанный договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, у суда не имелось.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации  в постановлении Президиума от 12.04.2011 №16646/10 по делу А55-11329/2009.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается истцом то обстоятельство, что с 01.01.2009 договорные отношения по поводу оказания услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома между истцом и ответчиком отсутствуют.

Следовательно, обязанность по оплате услуг за содержание общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Норильск, пр. Ленинский, 37, в отсутствие договора на оказание услуг, заключенного между управляющей организацией и арендатором спорного помещения, должен нести собственник указанного помещения - администрация города Норильска на основании договора управления многоквартирными домами от 28.04.2008 №В-17.

При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика задолженности за услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома за период с 01.01.2009 по 31.08.2010 в сумме 134 996,64 рублей отсутствуют, в указанной части иск удовлетворению не подлежит.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору энергоснабжения от 01.09.2005 № Ж – 4/221-2005, в том числе, за август 2007 года, апрель, декабрь 2008 года в общей сумме 31 349,21 рублей.

Как следует из материалов дела, между обществом «Жилищная компания» (исполнитель) и индивидуальным предпринимателем Кузнецовой Галиной Геннадьевной (абонент) заключен договор энергоснабжения 01.09.2005 № Ж – 4/221-2005, в соответствии которым исполнитель обязуется подавать абоненту на объект, расположенный по адресу: г. Норильск, пр. Ленинский, 37, через присоединенную сеть трубопроводов: тепловую энергию в горячей воде в количестве, определенном по тепловым нагрузкам; питьевую (холодную) воду в количестве, определяемом в пределах договорных величин, и на условиях, оговоренных договором, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать исправность находящихся в его ведении трубопроводов, приборов и оборудования, связанных с потреблением тепловой энергии, а также вернуть сетевую воду в соответствующем объеме и соответствующего качества (пункт 1.1).

В пунктах 4.1, 4.2 договора согласован порядок расчетов за потребленные энергоресурсы.

В соответствии с пунктом 8.1 договор действует с 01.09.2005 по 31.12.2005 и считается ежегодно продленным, если за месяц до окончания срока действия договора не последует письменного заявления одной из сторон об отказе от настоящего договора.

Факт подачи энергоресурсов  по договору от 01.09.2005 № Ж-4/221-2005  в  августе 2007 года на сумму 12 215,73 рублей, в апреле 2008 года на сумму 16 936,36 рублей, в декабре 2008 года на сумму 2 197,12 рублей подтверждается  представленными в материалы дела доказательствами      (графиками осмотра теплоцентров, расположенных на террито­рии общества «Жилищная компания» на 2007, 2008 годы, графиками технических осмотров и обслуживания на 2008 год систем водопровода, канализации и горячего водоснабжения в жилых квартирах участком СТУ № 1, графиками гидропнематической промывки системы ТВС (подготовка к сезонной эксплуатации) за 2008 год 3 квартал).

Стоимость энергоресурсов рассчитана истцом согласно заключенному между сторонами договору энергоснабжения от 01.09.2005 № Ж-4/221-2005  и приложению № 1 от 01.09.2005, где указаны расчетные данные по объемам потребления, а также в соответствии с пунктом 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 33, 34 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализа­ции в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.02.1999 № 167, и Правилами предоставления коммунальных услуг гражда­нам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307.

 Ответчик, не оспаривая факт подачи в спорный период энергоресурсов в арендуемое помещение по договору энергоснабжения от 01.09.2005 № Ж-4/221-2005 , ссылается на отсутствие в деле расчета задолженности.

Истцом в материалы дела представлен расчет задолженности (т.1, л.д. 46), справка по начислению платы за ресурсы (т.1, л.д. 47-49), пояснительная записка по расчету (т.1, л.д. 50, 51).

Расчет проверен судом апелляционной инстанции, признан правильным.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании с ответчика 31 349,21 рублей задолженности за энергоресурсы, отпущенные по договору энергоснабжения от 01.09.2005 № Ж-4/221-2005  в августе 2007 года, апреле, декабре 2008 года, заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о том, что договор энергоснабжения от 01.09.2005 № Ж-4/221-2005 не был пролонгирован на 2008 год, отклоняется судом апелляционной инстанции по основаниям, изложенным  в отношении довода о действии договора от 01.01.2007 № Ж - 1/81-2007.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в виде процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 53 261,53 рублей.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат