Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.08.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

ответчик уведомил истца о том, что размер арендной платы может изменяться только по соглашению сторон, указанный размер арендной платы в дополнительном соглашении (без номера, без даты) не обоснованно завышен и предложил истцу продолжить арендные правоотношения на прежних условиях.

Письмом от 16.06.2010 № ТИ/433 истец уведомил ответчика о том, что договор недвижимого имущества № 163-33/99 от 23.09.1999 о передаче во временное владение и пользование недвижимого имущества: здание ресторана «Красноярские столбы», расположенного по адресу Красноярский край, г. Норильск, проспект Ленинский, д.41, считается расторгнутым с 02.08.2010 в соответствии с пунктом 7.2 договора и предложил ответчику в срок до 02.08.2010 освободить занимаемое помещение и передать по акту приема-передачи.

В письме от 06.09.2010 № ТИ/658 истец уведомил ответчика об изменении назначения платежа в счете от 01.08.2010 № 1918 в связи с досрочным расторжением договора № 163-33/99 в одностороннем порядке с 02.08.2010.

Письмами от 09.09.2010№ ТИ/664-1, от 09.09.2010 № ТИ/665-1 истец обратился к ответчику с просьбой освободить незаконно занимаемое помещение в связи с досрочным расторжением договора № 163-33/99 в одностороннем порядке с 02.08.2010.

14.09.2010 комиссией в составе: Храпкина К.В., начальника юридического отдела Погребняк О.К., инженера по ремонту ОАО «Торгинвест» Ореховой Ю.В., инженера 1-й категории ОАО «Торгинвест» Бариловой И.А., составлен акт осмотра объекта недвижимости, согласно которому произведен осмотр объекта недвижимости расположенного по адресу Красноярский край, г. Норильск, проспект Ленинский, д.41, и установлено, что объект эксплуатируется ЗАО «Корпорация предпринимателей Севера».

Письмом от 01.10.2008 № 128/КПС ответчик уведомил истца о том, что договор аренды недвижимого имущества от 23.09.2009 № 163-33/99 может быть расторгнут согласно действующему законодательству лишь путем обращения в арбитражный суд.

Письмом от 21.10.2010 № ТИ/813 истец обратился к ответчику с просьбой освободить незаконно занимаемое помещение в связи с досрочным расторжением договора № 163-33/99 в одностороннем порядке с 02.08.2010.

Ответчиком в материалы дела в доказательство внесения арендных платежей представлены платежные поручения за период с января 2010 года по март 2011 года и акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2010

Полагая, что несогласие арендатора с увеличением размера арендной платы по договору может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды, истец обратился с настоящим иском о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 163 - 33/99 от 23.09.1999  и обязании ответчика освободить и передать по акту приема - передачи объект недвижимости, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Норильск, проспект Ленинский, д. 41.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» по результатам рассмотрения апелляционной жалобы на несколько судебных актов по одному делу не исключается принятие одного судебного акта.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемых истцом судебных актов по приведенным им доводам.

Из искового заявления следует, что ОАО «Торгинвест» (арендодатель) просит расторгнуть заключенный с ЗАО «Корпорация Предпринимателей Севера» (арендатором) договор аренды недвижимого имущества № 163 - 33/99 от 23.09.1999, освободить нежилое помещение и передать объект истцу ответчиком по акту приема – передачи, ссылаясь на то, что договор аренды досрочно расторгнут по инициативе арендодателя, поскольку арендатор не согласился с увеличением размера арендной платы.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, поскольку истцом заявлено требование о расторжении договора аренды, то он обязан подтвердить доказательствами в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Исходя из оценки писем от 16.06.2010 № ТИ/433, от 06.09.2010 № ТИ/658,  от 09.09.2010 № ТИ/664-1, от 09.09.2010 № ТИ/665-1, от 21.10.2010 № ТИ/813, представленных истцом в обоснование соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора аренды от недвижимого имущества от 23.09.1999 № 163-33/99 истцом не представлено, так как соблюдение досудебного порядка урегулирования спора императивно требует именно предложения, на которое мог бы быть дан положительный или отрицательный ответ, доказательства направления истцом ответчику такого предложения в материалах дела отсутствуют. Согласно содержанию данных писем истец указал ответчику на то, что договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке с 02.08.2010 в соответствии с пунктом 7.2 договора, предложил ответчику освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи. Следовательно, письма имеют информативный характер, а не являются предложениями по изменению либо расторжению действующего договора.

Апелляционный суд отмечает, что требование истца о расторжении договора обусловлено несогласием ответчика с изменением размера арендной платы. При этом, предложений расторгнуть договор по указанным обстоятельствам ответчику не направлялось, адресованные ответчику письма направлены на возврат имущества.

Доводы истца об отказе ответчика от расторжения, выраженного в переписке, несостоятельны. Письмо № 73 от  01.06.2010 (л.д. 31 том 2) выражает несогласие ответчика с изменением размера арендной платы, что не является отказом на предложение о расторжении договора. Письма ответчика №121/КПС от 24.09.2010, № 128/КПС от 01.10.2010 (л.д. 153, 154 том 2) выражают несогласие с квалификацией истцом договора аренды как расторгнутого, что также нельзя признать отказом на предложение о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

С учетом изложенного, исковое требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества  правомерно оставлено без рассмотрения.

Истец обратился к ответчику также с требованием об освобождении и возврате переданного по спорному договору аренды нежилого помещения в связи с досрочным расторжением договора.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Статьями 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Оценив представленный в материалы дела договор от 23.09.1999 № 163-33/99, суд приходит к выводу о том, что  данный договор является договором аренды и правоотношения сторон по нему регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждается, что в соответствии с положениями статьи 606  Гражданского кодекса Российской Федерации, исполняя договор аренды, по акту приема-передачи недвижимого имущества от 27.09.1999 арендодатель передал арендатору недвижимое имущество: ресторан «Красноярские столбы», расположенный по адресу: г. Норильск, Ленинский проспект, 41, площадью 1500,3 кв.м..

На основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 07.03.2001.

19.10.2000 между арендатором и арендодателем подписано дополнительное соглашение № 100-84 к договору аренды недвижимого имущества № 163-33/99 от 23.09.1999, согласно пункту 1 которого пункт 4.1. договора изложен в следующей редакции: «Срок действия договора устанавливается с момента вступления договора в силу и продолжается до 31.12.2010».

13.04.2007 между арендодателем и арендатором подписано дополнительное соглашение № 100-84/07 согласно пункту 1 которого пункт 4.1. договора изложен в следующей редакции: «Срок действия договора устанавливается с момента вступления договора в силу и продолжается до 31.12.2015». Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 17.05.2007.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанность арендатора возвратить арендодателю имущество возникает только при прекращении договора аренды.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства прекращения договора аренды от 23.09.1999 № 163-33/99, требования истца о расторжении договора аренды оставлены судом без рассмотрения.

Из переписки сторон усматривается, что, по мнению истца, спорный договор аренды прекратил свое действие (расторгнут арендодателем в одностороннем порядке) с 02.08.2010, поскольку арендодатель воспользовался правом на расторжение, предусмотренным пунктом 7.2 договора, в результате несогласия арендатора на увеличение размера арендной платы.

Данные доводы истца не соответствуют действующим нормам права по следующим основаниям.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 7.1, 7.2 договора изменение, дополнение условий договора, его досрочное расторжение допускается только по соглашению сторон, посредством подписания соответствующих протоколов, являющихся неотъемлемыми частями договора, договор аренды по требованию одной из сторон может быть расторгнут в случаях: невыполнения арендатором, арендодателем полностью или частично условий договора; в случае несогласия арендатора с изменением размера арендной платы (пункт 3.6 договора); в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3.7 договора размер арендной платы может быть пересмотрен до окончания срока действия договора по требованию одной из сторон в случаях изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании