Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.09.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Мишуровой Е. Н, Сказка А. С., Титову В. А., Косьяненко Ю. В., Кузнецову Д. Н. Передача земельного участка новым арендаторам подтверждается пунктом 3.2 соглашения.

Государственная регистрация соглашения от 21.01.2010 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору №182ФС от 14.04.2006 произведена согласно штампу 23.07.2010.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Из пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»  следует, что если покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

23.06.2009 согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Управлением федеральной регистрационной службой по Республике Хакасия, за Буженко Владимиром Викторовичем зарегистрировано в ЕГРП право общей долевой собственности на нежилое здание, доля в размере 1/6, кадастровый номер 19:11:020103:0013:4668 1, общей площадью 748,1 кв.м., инв. № 4668/1, лит А, по адресу: Республика Хакассия, Ширинский район, пгт. Жемчужный по ул. Санаторная, 19А.

Прежний собственник объектов недвижимости ЗАО «Санаторий «Красноярское Загорье» обладал земельным участком, занятым базой отдыха на праве аренды, возникшем по договору аренды земельного участка № 182ФС от 14.04.2006, заключенному с истцом. Следовательно, к новому собственнику объектов  - ответчику права перешли по данному договору в том же объеме и на тех же условиях, что было у прежнего их собственника пропорционально 1/6 доли.

Ответчик  с момента приобретения зданий в собственность продолжал использовать земельный участок, впоследствии приобретя его в собственность. Доводы ответчика о неиспользовании земельного участка до момента государственной регистрации 23.07.2010 соглашения от 21.01.2010, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами  и противоречат требованиям статей 552 Гражданского кодекса и пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса  Российской Федерации, в соответствии с которым  предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Как следует из  кадастровой выписки  земельный участок с кадастровым номером 19:11:020103:0013 площадью 7289,00 кв.м., поставлен на кадастровый учет 01.06.2006. Площадь земельного участка соответствует материалам межевания. При указанных обстоятельствах, доводы ответчика о недоказанности  использования ответчиком  земельного участка площадью  7289,00 кв.м. не соответствуют положениям статьи 552 Гражданского кодекса РФ,  пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11.

Истец просит взыскать с ответчика 24 519 рублей 17 копеек как неосновательное обогащение за фактическое пользование ответчиком земельным участком в период с 01.02.2010 по 23.07.2010 (с даты регистрации право собственности ответчика на объекты недвижимого имущества до даты регистрации права аренды на земельный  участок) на основании статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса РФ.

На основании пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пользование ответчиком имуществом истца до заключения договора в установленном порядке порождает обязательства вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

При неосновательном сбережении, вызванном неосновательным пользованием чужим имуществом, потерпевший (истец) обладает правом требования к приобретателю в размере стоимости пользования вещью, подлежавшей уплате, но не уплаченной приобретателем за ее пользование.

В связи с уклонением ответчика от надлежащей оплаты землепользования истец как лицо, уполномоченное сдавать в аренду используемый ответчиком земельный участок, является потерпевшим, а сумма денежных средств, сбереженных ответчиком в связи с таким уклонением, должна определяться исходя из ставок арендной платы за данный земельный участок.

Цена за пользование земельным участком определена истцом по правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

Судом установлено, что расчет неосновательного обогащения за пользование земельным участком произведен истцом на основании отчета № 08/14/12 об оценке рыночной стоимости, на основании которого устанавливался размер арендной платы при заключении договора аренды, уведомления от 15.01.2009 № 86 с приложением расчета арендной платы  на 2009 год в сумме 249 830 рублей 86 копеек годовой арендной платы, размер месячной арендной платы за весь участок – 20 819,24 рублей

Изменение годовой арендной платы на 2010 год по договору аренды № 182 ФС от 14.04.2006 земельного участка до 323 577 рублей 66 копеек годовой арендной платы, 26 964,81 рублей - размера месячной арендной платы за весь участок произведено истцом в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 13.11.2009 № 465 «Об установлении коэффициента дефлятора на 2010 год». Данные обстоятельства указаны истцом в письме исх. № 0400 от 28.01.2010, к письму приложен расчет арендной платы. Согласно почтовому уведомлению, письмо возвращено 15.02.2010 «за истечением срока хранения».

В деле также имеется выписка УФК по Республике Хакасия о поступлениях на 16.12.2010, согласно которой ответчик внес арендную плату за период с 01.08.2009 по 28.02.2010 по ставке, указанной в письме исх. № 86 от 15.01.2009 об изменении годовой арендной платы на 2009 год по договору аренды № 182 ФС от 14.04.2006 и в приложении к соглашению № 1 от 14.07.2009 (не прошедшим государственную регистрацию) - размер месячной арендной платы за весь участок – 20 819,24 рублей, для каждого арендатора в 2009 г. – 3 469,87 рублей (20 819,24 рублей/6).

Ответчиком представлена в материалы дела квитанция об оплате по договору аренды 182 от 14.04.2006, в том числе, за период с 01.01.10 по 28.02.10 в сумме 6 939,74 рублей

С учетом положений пункта 3.9 договора аренды № 182 ФС от 14.04.2006 о необходимости уведомления о повышении ставки арендной платы не менее чем за 20 дней, ставка арендной платы по договору аренды № 182 ФС от 14.04.2006 за пользование земельным участком с кадастровым номером 19:11:020103:0013 в феврале 2010 года ответчиком оплата произведена в полном размере, по ставке 3 469,87 (20 819,24 рублей размер месячной арендной платы за 2009 г. /6).

За период с марта 2010 г. по 23.07.2010  (до даты регистрации права аренды на земельный  участок) размер неосновательного обогащения подлежит расчету по ставке 4 494,13 рублей: (26 964,81 рублей размер месячной арендной платы за 2010 г./6) х 4 мес. + 3 445,49 (4494,13/30х23 за 23 дня в июле) и всего составляет 21 422 рублей 01 копеек

Поскольку плата за пользование земельным участком в спорный период ответчиком не вносилась, то Арбитражный суд Красноярского края обоснованно удовлетворил требования истца частично,  в сумме 21 422 рубля 01 копейка

Требования истца о взыскании 19 894 рублей 99 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 24.07.2010 по 06.12.2010, исчисленной по ставке  4 494,13 рублей в месяц, также обоснованно удовлетворено судом первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пункт 4 статьи 22 данного Кодекса определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" дано разъяснение относительно применения пункта 3 статьи 614 Кодекса в случаях, когда в договоре арендная плата не установлена в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Изменение размера арендной платы, определенной в договоре не в твердой сумме, а в виде порядка (механизма) ее исчисления, не является изменением условия договора о размере арендной платы. Поэтому изменение составляющей (переменной) в порядке (механизме) исчисления арендной платы не считается изменением условия договора о размере арендной платы и, соответственно, не должно оформляться в порядке, предусмотренном для внесения изменений в условие договора о размере арендной платы.

При заключении договора № 182ФС от 14.04.2006, с учетом названных норм Кодекса и пункта 11 информационного письма от 11.01.2002 N 66 договора № 182ФС от 14.04.2006, стороны урегулировали (пункт 3.8) механизм исчисления арендной платы за пользование земельным участком, в спорном случае - предусмотрев применение индекса инфляции на очередной финансовый год, с учетом изменения базовой ставки на основании нормативных актов, изменяемой не чаще одного раза в течение года.

Согласно части 2 статьи 424 Кодекса изменение цены договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Условие договора о согласовании механизма определения арендной платы в установленном порядка не изменено.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Правомерность данного подхода подтверждена постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.

Довод заявителя апелляционной жалобы  о том, что при аренде  земельных участков, ограниченных в обороте, годовой размер арендной платы не может превышать  полутора процентов кадастровой стоимости  арендуемых земельных участков, не  может быть принят судом апелляционной инстанции.

Условие, содержащееся   в пункте 2 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ  об установлении арендной платы в размере 1,5% кадастровой стоимости  земельных участков, ограниченных в обороте (также как и подпункт «г» пункта 3 Правил)  установлено в отношении способа определения арендной платы  на основании кадастровой стоимости земельных участков, тогда как из пункта 1.1. договора аренды следует, что арендная плата определена исходя из рыночной стоимости  земельного участка в размере 2399255 рублей.

Довод  ответчика о том, что истец изменил ставку арендной платы не  только на коэффициент дефлятор, но и увеличил рыночную стоимость, документально не подтвержден. Истец (арендодатель) к годовой рыночной ставке арендной платы за 1 кв. м. 25,48 рублей ежегодно применял индекс потребительских цен: 25,48 х 1,093 (за 2006 год) х 1,093 (за 2007 год) х 1,126 (за 2008 год), итого 34,28 рублей При расчёте размера арендной платы за 2010 год к размеру арендной платы, установленному на 2009 год применен коэффициент дефлятор 1,295 х 34,28 х 7289 кв.м. = 323577 рублей 06 копеек/12 мес. = 26964 рублей 81 копеек/1/6 = 4494 рублей 13 копеек

При таких обстоятельствах Арбитражный суд Красноярского края обоснованно взыскал с ответчика 19 894 рублей 99 копеек задолженности по арендной плате за период с 24.07.2010 по 06.12.2010, исходя из ставки 4 494,13 рублей в месяц.

Доводы