Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

взнос засчитывается в части за первый месяц аренды, остальная часть – как обеспечительный платеж по предварительному договору аренды.

11.07.2008 между ООО «СТРОИНВЕСТ» (арендодателем), ИП Телегиным И.А. и ООО «Магия Моды – СВ» (арендатор) подписан договор уступки прав и обязанностей (далее – договор уступки), согласно пункту 1 которого между ответчиком и ООО «Магия Моды – СВ» заключен предварительный договор №А-(Е15-Е16)/111 от 25.06.2008 об обязательствах арендодателя и арендатора заключить договоры аренды помещения, являющегося частью объекта, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, улица Белинского, общей ориентировочной площадью 523 кв.м. Стороны договорились, что арендатор передает новому арендатору в полном объеме свои права и обязанности, установленные предварительным договором. При этом права и обязанности переходят к новому арендатору после подписания настоящего договора. Арендодатель выразил свое согласие на передачу прав и обязанностей новому арендатору при условии осуществления коммерческой деятельности в соответствии с профилем деятельности арендатора, установленные приложением №4 к предварительному договору. За уступаемые права и обязанности по договору уступки новый арендатор уплачивает арендатору денежные средства в размере 35 000 рублей

Между ООО «СТРОИНВЕСТ» и ИП Телегиным И.А. подписан акт от 12.01.2009 о начале торговой деятельности в нежилом помещении № Е15, указанном в пункте 1.4 предварительного договора площадью 523 кв.м., расположенном в осях 1-4;М-Р на 3 этаже 4-х этажного Торгово-развлекательного комплекса «ОГНИ» по адресу г. Красноярск, ул. Белинского, с 12.01.2009.

Письмом № 63 от 19.05.2009 ИП Телегин И.А. уведомил ООО «СТРОИНРОС» о закрытии магазина «Colins» с 20.05.2009.

Платежным поручением от 15.09.2008 №3 истец перечислил ответчику 200 000 рублей, от 08.09.2008 № 2 – 950 000 рублей обеспечительного взноса.

21.12.2009 истец направлял ответчику с претензию о возврате 1 150 000 рублей обеспечительного взноса.

Ссылаясь на то, что предварительный договор аренды нежилого помещении №А-(Е15-Е16)/111 от 10.06.2008 прекращен, основной договор аренды сторонами не заключен, основания для удержания обеспечительного платежа у ответчика отсутствуют, ИП Телегин И.А. просит взыскать с ООО «СТРОИНВЕСТ» 1 150 000 неосновательного обогащения.

ООО «СТРОИНВЕСТ» просит взыскать с ИП Телегина И.А. и ООО «Магия моды – СВ» в солидарном порядке 2 271 507,09 рублей долга за пользование помещением в период с 12.01.2009 по 19.05.2009 по ставке 1 020 рублей за 1 кв.м. в месяц, рассчитанной на дату окончания пользования (май 2009 года) на основании отчета об оценке ООО АНО «Экосервис» от 06.03.2011.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

К договору сторонами согласована схема помещения, которая представляет собой архитектурный чертеж из проекта с указанием осей (цифрами и буквами). На данном чертеже сторонами отмечен объект аренды. Следовательно, стороны определили объект аренды. Возможное уточнение в последующем после окончания строительства площади помещения в результате обмера БТИ не влияет на согласованность сторонами объекта аренды. Законом не запрещено заключать предварительные договоры аренды в отношении строящихся зданий, характеристики которых для договора могут быть взяты только из проектной документации (архитектурно-строительная часть).

Между сторонами заключен предварительный договор аренды, отношения по которому регулируются статьей 429 ГК Российской Федерации, общими положениями о договорах ГК Российской Федерации.

ИП Телегин И.А. просит взыскать с ООО «СТРОИНВЕСТ» 1 150 000 рублей, уплаченных в качестве обеспечительного взноса по предварительному договору, ссылаясь на прекращение предварительного договора аренды, не заключение основного договора аренды, отсутствие у ответчика оснований для удержания обеспечительного взноса.

В силу статьи 429 ГК РФ предметом предварительного договора является обязанность сторон в будущем заключить основной договор о передаче имущества на условиях, согласованных в основном договоре. При уклонении стороны от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться с иском о понуждении заключения договора; обязательства, предусмотренные предварительным договоров, прекращаются, если ни одна из сторон до истечения срока, согласованного сторонами для заключения основного договора, не обратится к другой стороне с предложением о заключении договора.

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Из анализа пункта 2.4 предварительного договора от 25.06.2008 невозможно установить конкретный срок подписания основного договора, так как условие о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор определяется событием, которое не должно неизбежно наступить (пять календарных дней после получения арендатором уведомления о получении арендодателем свидетельства о регистрации права собственности на помещение после окончания строительства и регистрации договора ипотеки на помещения объекта со Сбербанком России).

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что данное условие является несогласованным сторонами.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации если в предварительном договоре не определен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть до 25.06.2009.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что договор аренды нежилого помещения во исполнение предварительного договора заключен не был.

Исполняя обязанности по предварительному договору, ИП Телегин И.А. перечислил ООО «СТРОИНВЕСТ» 1 150 000 рублей в качестве обеспечительного платежа, требование о взыскании которых как суммы неосновательного обогащения заявлено в настоящем деле.

Поскольку основной договор между ООО «СТРОИНВЕСТ» и ИП «Телегиным И.А., в течение года с момента его подписания заключен не был, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Предметом предварительного договора является заключение договора в будущем (ст. 429 ГКРФ), после оформления собственности ответчика на объект, в силу чего подписание договора аренды как приложения к предварительному договору аренды не является фактом заключения договора аренды. Поэтому обеспечительный взнос не может рассматриваться как мера обеспечения по незаключенному договору аренды, а также аванс за первый месяц пользования помещением.

Не может быть данная сумма рассмотрена и в качестве аванса (часть 3 статьи 380 ГК Российской Федерации) по тем же основаниям – отсутствие какого-либо обязательства по уплате арендной плате, а равно каких-либо денежных обязательств из предварительного договора.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку основной договор аренды не был заключен сторонами, доказательства возврата ответчиком истцу 1 150 000 рублей не представлены, факт пользования помещением со стороны ИП Телегина И.А. из материалов дела не усматривается, требования ИП Телегина И.А. о возврате обеспечительного платежа в сумме 1 150 000 рублей подлежат удовлетворению на основании статьи 1102 ГК Российской Федерации.

ООО «СТРОИНВЕСТ» просит взыскать солидарно с ИП Телегина И.А. и ООО «Магия моды – СВ» 2 271 507,09 рублей долга за пользование помещением в период с 12.01.2009 по 19.05.2009 по ставке 1 020 рублей за 1 кв.м. в месяц, рассчитанной на дату окончания пользования (май 2009 года) на основании отчета об оценке ООО АНО «Экосервис» от 06.03.2011.

В подтверждение факта пользования помещением в спорный период со стороны ИП Телегина И.А. истец представил акт от 12.01.2009 о начале торговой деятельности в нежилом помещении № Е15, указанном в пункте 1.4 предварительного договора площадью 523 кв.м., расположенном в осях 1-4;М-Р на 3 этаже 4-х этажного Торгово-развлекательного комплекса «ОГНИ» по адресу г. Красноярск, ул. Белинского, с 12.01.2009, а также письмо № 63 от 19.05.2009, которым ИП Телегин И.А. уведомил ООО «СТРОИНРОС» о закрытии магазина «Colins» с 20.05.2009; копию книги сдачи под охраны и снятия с охраны бутиков 3 этажа, заверенную охранным предприятием «Аллигатор-Енисей».

В подтверждение факта пользования помещением со стороны ООО «Магия моды – СВ» в спорный период истец представил копию книги сдачи под охраны и снятия с охраны бутиков 3 этажа, заверенную охранным предприятием «Аллигатор-Енисей»; копии заявок на вывоз товар, оборудования, вынос мусора из магазина «Colins», представленные истцу от ООО «Управляющая компания «ОГНИ - Красноярск».

ИП Телегин И.А. как это следует из выписки из ЕГРЮЛ, является руководителем ООО «Магия моды – СВ».

Ответчики – ИП Телегин И.А. и ООО «Магия моды – СВ» отрицают факт пользования помещением в период с 12.01.2009 по 19.05.2009 со стороны ИП Телегина И.А.

При определении надлежащего ответчика по требованиям ООО «СТРОИНВЕСТ» арбитражный суд учитывает следующее.

  В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно части 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Несмотря на подписание ИП Телегиным И.А. как стороной предварительного договора акта о начале торговой деятельности от 12.01.2009, письма от 19.05.2009 о закрытии магазина «Colins», фактическое использование помещений подтверждается материалами дела только со стороны ООО «Магия моды –СВ», что следует из нижеперечисленных доказательств:

- согласно приказу ООО «Магия моды – СВ» № 90/05 от 21.10.2008 в структуре данного общества создается обособленное подразделение по адресу г. Красноярск, ул. Белинского, 8 ТРЦ «Огни», магазин «Colins»;

- между ООО «Магия моды – СВ» (покупатель) и ООО «Сэйлс-Адам» (поставщик) заключен договор поставки № SA081-0008 от 11.03.2008 на поставку фирменной продукции марки «Colins» на условиях предварительного заказа в отношении коллекции весна-лето, осень-зима 2008-2009 г.г.;

- согласно протоколу переговоров ООО «Магия моды – СВ» и ООО «Сейлс Адам» от 30.05.2008, ООО «Магия моды – СВ» открывает магазин Colins в ТРЦ «Огни» 3 этаж 542 квм, ООО «Сейлс Адам» поставляет торговой оборудование для открытия указанного магазина в рассрочку на 18 месяцев, поставляет товар на сезон осень-зима 2008-2009 для магазина ТРЦ «огни» на условиях реализации сроком на 6 месяцев;

- согласно протоколу переговоров ООО «Магия моды – СВ» и ООО «Сейлс Адам» от 27.08.2008, переносится дата открытия вышеуказанного магазина в ТРЦ «Огни» (523 кв.м.) на 01.11.2008;

- согласно товарных накладных № 114 от 25.02.2009, № 115 от 25.02.2009, № 174 от 05.03.2009, № 175 от 05.03.2009, № 347 от 226.03.2009, т№ 444 от 03.04.2009, № 443 от 03.04.2009, платежных поручений № 68 от 02.02.2009, № 76 от 10.02.2009, № 100 от 24.02.2009, № 179 от 30.03.2009, № 604 от 15.06.2009, ООО «Сейлс-Адам» поставляло ООО «магия моды – СВ» товар марки «Colins», а ООО «Магия моды – СВ» оплачивало данный товар;

- согласно заявлению покупателя Каменской Е.И. от 14.03.2009 на имя директора ООО «Магия моды – МВ», последняя просит вернуть деньги за товар, приобретенный в магазине «Сolins» в ТРЦ «Июнь», общество вернуло денежные средства покупателю согласно расходному кассовому ордеру От 14.03.2009;

- согласно заявлению работника от 12.02.2009,  трудовому договору № 298 от 12.02.2009 между ООО «Магия моды – СВ» (работодатель) и гр. Топорова А.Н., приказу о приеме работника на работу № 18 от 12.02.2009, личной карточке работника, последняя принята на работу в магазин ОГНИ «Colins» по ул. Белинского, 8 в качестве менеджера продаж;

- согласно трудовому договору № 301 от 18.02.2009 между ООО «Магия моды – СВ» (работодатель) и гр. Соболевой Е.А., приказу о приеме работника на работу № 17 от 18.02.2009, последняя принята на работу в магазин ОГНИ «Colins» по ул. Белинского, 8 в качестве менеджера продаж;

- согласно трудовому договору № 210 от 12.10.2007 между ООО «Магия моды – СВ» (работодатель) и гр. Будовой М.В., приказу о переводе работника на другую работу № 225 от 01.12.2008, личной карточке работника, последняя принята на работу в магазин «Colins» по ул. Телевизорная, 1 заведующей отделом, переведена с 01.12.2008 в ТРЦ «ОГНИ» «Колинс» заведующей отделом.

- согласно сведений о страховом стаже и начисленных страховых взносах на обязательное пенсионное страхование, предоставленных ООО «г– СВ» в управление пенсионного фонда, заявлен страховой стаж в отношении работника Будовой М.В. в период с 01.01.2009 по 22.09.2009; Соболевой Е.А. за период с 25.02.2009  по 31.12.2009, Топоровой А.Н. за период с 12.02.2009 по 31.12.2009;

- согласно приказу № 91/1 от 30.01.2009 с 30.01.2009 Будова М.В. назначена ответственной за ведение журнала кассира- операциониста в магазине «Colins» ТРЦ