Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.10.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

поручением № 1 т 26.01.2010 ООО «Ремонтно-строительное управление № 5 Гражданстрой» перечислило на счет департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска 238479 рублей 66 копеек согласно договору купли-продажи земельного участка № 55 от 26.01.2010.

В кадастровом паспорте № 24ЗУ/09-45016 от 11.02.2009 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300 195:66 указаны следующие сведения: кадастровая стоимость земельного участка в равна 11979186 рублей 45 копеек, удельный показатель кадастровой стоимости 1693 рублей 65 копеек рублей/кв.м.

В приложении № 2 к договору купли-продажи, исходя из кадастровой стоимости 11979186 рублей 45 коп  земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300 195:66, определена цена выкупа земельного участка в сумме 299 479 рублей 66 копеек

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300 195:66 общей площадью 7073, 0 кв.м. зарегистрировано за ООО  «Ремонтно-строительное управление № 5 Гражданстрой», что подтверждается выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.03.2011 № 01/058/2011-193, от 27.06.2011 № 01/115/2011-562, свидетельством о государственной регистрации права от 27.02.2010.

В кадастровом паспорте № 24ЗУ/08-103655 от 03.12.2008 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300 195:66 указаны следующие сведения: кадастровая стоимость земельного участка равна 38165908 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости 5396 рублей/кв.м.

В кадастровом паспорте № 24ЗУ/09-40760 от 17.02.2009 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300 195:66 указаны следующие сведения: кадастровая стоимость земельного участка в равна 64260397 рублей 63 копеек, удельный показатель кадастровой стоимости 9085 рублей 31 копеек/кв.м.

В кадастровом паспорте № 24ЗУ/11-21457 от 17.02.2009 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300 195:66 указаны следующие сведения: кадастровая стоимость земельного участка в равна 38165908 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости 5396 рублей/кв.м.

Письмом от 08.12.2010 № 70-63/30436 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю информировало заместителя главы города - начальника департамента муниципального имущества и земельных отношений о том, что кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300 195:66 от 11.02.2009 № 24ЗУ/09-45016 органом кадастрового учета  не выдавался, сведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в кадастром паспорте в размере 11 979 186 рублей 45 копеек в государственном кадастре недвижимости отсутствуют.  Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в размере 38165908 рублей по состоянию на дату постановки земельного участка на государственный кадастровый учет (29.11.2008) и является актуальной по настоящее время.

Письмом от 16.11.2010 № 73-63/27185 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю сообщило Межрайонной ИФНС России по Центральному району г. Красноярска о том, что кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300 195:66 в соответствии с постановлением Совета администрации Красноярского края от 25.03.2008 № 132-п определена в размере 38165908 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости равен 5396 рублей кв.м. Кадастровая стоимость земельного участка в размере 38165908 рублей является актуальной по настоящее время.

УБЭП ГУД по Красноярскому краю письмом от 09.03.2011 № 16/1594 направлено в адрес Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 09.03.2011. Указанным постановлением отказано в возбуждении уголовного дела в отношении Бакшаева В.А., Грощенко Т.Н., Кирилюка Е.В.

Ссылаясь на то, что кадастровый паспорт земельного участка от 11.02.2009 № 24ЗУ/09-45016 органом кадастрового учета не выдавался, сведения о кадастровой стоимости в размере 11 979 186 рублей 45 копеек, содержащиеся в кадастром паспорте, в государственном кадастре недвижимости отсутствуют, при этом цена продажи земельного участка определена исходя из указанного экономического показателя, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции  пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции РФ, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Статьями 9, 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено право граждан и юридических лиц по своему усмотрению осуществлять принадлежащие им гражданские права, в том числе самостоятельно избирать способ защиты нарушенного права.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса РФ, статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом того, что ничтожная сделка недействительна в силу закона независимо от признания ее таковой судом, Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на судебное оспаривание подобных сделок, предоставляя при этом право требовать признания ничтожной сделки недействительной заинтересованным лицам, подобно тому, как это предусмотрено абз. 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ для требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8).

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска обратился в арбитражный суд с требованиями о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 26.01.2010 № 55.

В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с частью 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом (часть 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1.1 стати 36 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Как указано в пункте 1.2 статьи 36 Земельного кодекса РФ цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Вводным законом к кодифицированному земельному акту, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Согласно части 1 статьи 11 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» до даты, определенной в статье 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», на территории края цена земли устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В кадастровом паспорте № 24ЗУ/09-45016 от 11.02.2009 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300 195:66 указаны следующие сведения: кадастровая стоимость земельного участка в равна 11979186 рублей 45 копеек, удельный показатель кадастровой стоимости 1693 рублей 65 копеек рублей/кв.м.

В пункте 2.1. договора, приложении № 2 к договору купли-продажи от 26.01.2010 № 55, исходя из кадастровой стоимости 11979186 рублей 45 коп земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300 195:66, определена цена выкупа земельного участка в сумме 299 479 рублей 66 копеек.

Из  материалов дела (письма от 08.12.2010 № 70-63/30436, письма от 16.11.2010 № 73-63/27185 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, письменных отзывов третьих лиц) следует, что кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300 195:66 от 11.02.2009 № 24ЗУ/09-45016 органом кадастрового учета не выдавался, сведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в кадастром паспорте в размере 11 979 186 рублей 45 копеек в государственном кадастре недвижимости отсутствуют. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в размере 38 165 908 рублей по состоянию на дату постановки земельного участка на государственный кадастровый учет (29.11.2008) и является актуальной по настоящее время.

Протоколом № 17094 от 29.10.2009 о выявлении технической ошибки в кадастровых сведениях об объекте недвижимости - земельном участке с кадастровым номером 24:50:0300 195:66. Решением Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата по Красноярскому краю» от 02.11.2009 № Ф24/09-1-47765 подтверждается, что в отношении указанного земельного участка кадастровая стоимость определена в размере 38165908 рублей,  УПКС -5396 рублей/кв.м.  Решение в установленном порядке не оспорено.

Указав, что оспариваемый договор купли- продажи от 26.01.2010 № 55 земельного участка заключен сторонами по цене, не подтвержденной сведениями государственного кадастра недвижимости, а также то что,  стоимость земельного участка 24:50:0300 195:66, приобретенного по оспариваемому договору определена в нарушение вышеуказанных норм закона в размере менее двух с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка Арбитражный суд Красноярского края признав что в соответствии  с частью  1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ цена продажи недвижимого имущества является существенным условием договора, пришел к выводу о признании договора купли – продажи земельного участка № 55 от 26.01.2010 недействительным, с чем соглашается суд апелляционной инстанции.

Доводы ответчика об отнесении  вида земельного  участка к иному виду разрешенного использования, которому  соответствует  УПКС в размере, указанном  в спорном кадастровом  паспорте  от 11.02.2009- 1693, 65 рублей кв.м. суд апелляционной инстанции находит несостоятельными по следующим основаниям.

Земельный участок поставлен на кадастровый  учет 29.11.2008. На указанную дату  действовало Постановление Совета администрации Красноярского края  от 25.03.2008 №132-п. (ред. От 21.05.2008) «Об утверждении  результатов государственной  кадастровой оценки  земель городов и других  населенных пунктов Красноярского края».

Указанным нормативным актом в таблице №11 была определена кадастровая стоимость  земель  города Красноярска  в рублях  за 1 кв.м. «Для земельных участков, занятых гаражами и автостоянками» в размере 5 396 рублей/1 кв.м. (группа 4). Для земель, занятыми  промышленными объектами и т.д. в размере 1069 рублей/1 кв.м.(группа7).

Таким образом, кадастровая стоимость  в размере 1693, 65 рублей/1 кв.м. – не устанавливалась  ни для одного из видов  функционального  использования  земельного  участка  в квартале 24:50:03:00:195.

Исходя из того, что земельный участок  ответчика признан  ФГУ  «Кадастровая палата по Красноярскому краю»  многофункциональным, т.е относящимся к двум видам разрешенного  использования «земли гаражей и автостоянок»  (4 группа) и «земли под промышленными объектами…» (7 группа)  его кадастровая стоимость  определена  путем умножения  значения  удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования  земельного участка, для которого указано значение наибольшее, на площадь земельного участка.  (пункт 2.1.16  части 2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости  вновь образуемых земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития