Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.11.2011 по делу n  . Оставить определение без изменения, жалобу без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

25 ноября 2011 года

Дело №

г. Красноярск

А33-1370/2009к81д

Дело №

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «21» ноября  2011  года.

Полный текст постановления изготовлен          «25» ноября 2011  года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи – Радзиховской В.В.,

судей: Магда О.В., Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкреба К.В.

при участии:

от должника (ЗАО «Крид-М») - Лаптуева А.А. – представителя по доверенности от 18.11.2011;  Шука Д.А. - представителя по доверенности от 18.11.2011;

от ТСЖ «Юг» - Крысюк О.Л. – представителя по доверенности от 18.11.2011;   Варфоломеева Е.А. - представителя по доверенности от 02.08.2011;

от ООО «Четвертных» - Варфоломеева Е.А. - представителя по доверенности от 02.08.2011;

от Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края - Лисун Л.Н.  – представителя по доверенности от 07.09.2011 № 33;

от Пахотникова К.В. - Мороз Е.Н.– представителя по доверенности от 01.11.2011; Перминовой  И.Л. - представителя по доверенности от 01.11.2011 (после перерыва),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «КриД-М» Рассказова Николая Александровича

на определение Арбитражного суда Красноярского края от 29 августа 2011 года по делу №А33-1370/2009к81д, принятое судьей Красовской С.А.,

установил:

гражданин Зарубин Игорь Евгеньевич обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании закрытого акционерного общества «КриД-М» (ОГРН 1022402121697, ИНН 2463051920) (далее – ЗАО «Крид-М», должник) банкротом.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 16.03.2009 в отношении ЗАО «КриД-М» введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Галынский Михаил Васильевич.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 01.09.2009 ЗАО «КриД-М» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 01.03.2010, исполнение обязанностей  конкурсного управляющего должника возложено на временного управляющего Галынского Михаила Васильевича.

Сообщение конкурсного управляющего о признании должника банкротом и открытии в отношении него конкурсного производства опубликовано в газете «Комерсантъ» от 19.09.2009 №174.

Определением арбитражного суда от 21.02.2011 Галынский М.В. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника. Конкурсным управляющим ЗАО «Крид-М» утвержден Рассказов Николай Александрович.

Определением арбитражного суда от 01.03.2011 срок конкурсного производства в отношении ЗАО «КриД-М» продлен на шесть месяцев, до 01.09.2011.

В арбитражный суд поступило заявление конкурсного управляющего ЗАО «Крид-М» Рассказова Н.А. о признании договора от 31.08.2009, заключенного между ЗАО «Крид-М», ООО «Четвертных», товариществом собственников жилья «Юг»  недействительным.

Определением арбитражного суда от 29.08.2011 в удовлетворении заявления о признании договора   от 31.08.2009 недействительным отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, конкурсный управляющий должника обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой,  в которой просит определение арбитражного суда первой инстанции от 29.08.2011 отменить.

Заявитель в апелляционной жалобе  указал следующее:

- вывод суда о том, что подрядчик ООО «Альфастрой», не привлекалось к участию в деле (не имело возможности представить доказательства), не производило строительство жилых домов, основан исключительно на утверждении представителя ООО «Четвертных» и без подтверждающих данный вывод документов;

- должник не располагает документами, свидетельствующими о том, что именно ООО «Четвертных» производило строительство   домов;

-вывод суда о том, что строительство домов велось исключительно силами и на средства дольщиков, несмотря на действующий договор генподряда является бездоказательственным, поскольку основан на заявлениях представителя ООО «Четвертных» (нет доказательств оплаты за строительств, отсутствуют данные о стоимости домов);

- вывод суда о том, что ООО «Четвертных» приняло на себя неденежные обязательства должника по завершению строительства жилых домов, по введению жилых домов в эксплуатацию и передаче помещений инвесторам является надуманным, поскольку при буквальном прочтении условий оспариваемого договора условие о передаче «неденежного обязательства» не содержится;

-    в оспариваемом договоре содержится условие о передаче ООО «Четвертных» двух объектов незавершенного строительства, поэтому вывод суда о том, что права на объект инвестирования перешли к частным дольщикам, а активы должника в результате сделки не были уменьшены - противоречит имеющимся в деле документам;

-    ООО «Четвертных» является коммерческой организацией, учредителями которой не являются все инвестора двух строящихся домов, поэтому вывод суда о переходе объекта инвестирования в руки частных дольщиков является надуманным;

- обжалуемый договор является незаключенным:

1) при  передаче  прав   застройщика - заказчика, необходимо   оформить   передачу  на земельный     участок, на   котором     происходит     строительство, в   данном     случае собственниками является,   в том числе и должник (3/4   доли), в обжалуемом   договоре условие о передаче   прав по   распоряжению на земельный участок от застройщика-1 к застройщику-2 не содержится, что ведет к невозможности застройщику-2 исполнять в соответствии с требованиями закона функции застройщика, следовательно, сторонами не согласовано существенное условие при передаче полномочий;

2) условие о передаче обязательств по достройке домов по своей правовой природе является соглашением о переводе долга, поскольку ООО «КриД-М» является должником по отношению к инвесторам, чьи денежные средства были привлечены для строительства домов (договоры долевого участия в строительстве жилых домов зарегистрированы  в установленном порядке);

3) ТСЖ «Юг» не может выступать и действовать от имени всех инвесторов жилых домов, поскольку создано с нарушением положений пункта 2 статьи 139 Жилищного кодекса Российской Федерации (собрание нелигитимно - принимали решение собственники, площадь которых составляет 1653,46 кв.м - менее 50%. общая площадь - 3749,82 кв.м), поэтому согласие на перевод долга данное ТСЖ «Юг» (пункт 1.2 договора) не имеет юридической силы;

4)   условие о передаче земельного участка для достройки домов от застройщика-1 к товариществу является по своей правовому смыслу предварительным договором дарения, поскольку в обжалуемом договоре не предусматривается условие об оплате за передаваемый ТСЖ земельный участок (нет ссылок на кадастровый номер земельного участка, который должен был передан ТСЖ, а также иных параметров, земельного участка, которые позволили бы его идентифицировать), не содержит условие о безвозмездной передаче земельного участка от должника к ТСЖ, поэтому не согласован;

5) Пахатников К.В. является собственником земельного участка (1/3 доля),  не был привлечен к участию в деле, с ним не согласовано;

6)  объекты незавершенного строительства не были зарегистрированы в установленном порядке, поэтому не существовали объекты гражданских прав - отсутствует предмет передачи, в связи с чем, условие о передаче объектов незавершенного строительства, а также всей документации является  несогласованным;

     -  таким образом, оспариваемый договор является незаключенным по своему содержанию и ничтожным в силу предусмотренного законом порядка заключения – абзац З пункт 2 статьи 64 Закона о банкротстве, суд не дал правовой оценки ни одному из доводов конкурсного, управляющего должника.              

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.09.2011.2011 апелляционная жалоба принята к рассмотрению, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 27.10.2011.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.10.2011 рассмотрение жалобы отложено на 18.11.2011.

От ООО «Четвертных» поступил отзыв, в котором общество отклонило доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просят оставить без изменения определение суда от 29.08.2011, а жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктами 31, 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, в связи с ежегодным очередным отпуском  судьи Кирилловой Н.А.  произведена ее замена в судебном составе по настоящему делу на судью Петровскую О.В.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 16-00 час. 21.11.2011. Об объявленном перерыве судом сделано публичное извещение путем размещения информации на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. По окончании перерыва рассмотрение дела продолжено.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего должника поддержал доводы апелляционной жалобы. Считает, что права должника нарушены, поскольку должник должен был оформить передачу прав на земельный участок, на котором происходит строительство. Кроме того, считает, что оспариваемый договор должен быть зарегистрирован.

Представитель ТСЖ «Юг» и ООО «Четвертных» представил  письменный отзыв,   поддержал  доводы отзыва, пояснил, что для ТСЖ «Юг» оспариваемый договор является действительной сделкой, что подтверждается строительством объектов за счет дополнительных средств дольщиков. Просил  оставить без изменения определение суда от 29.08.2011, а жалобу без удовлетворения.

Представитель Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края отклонил доводы апелляционной жалобы.

Судом апелляционной инстанции в судебном заседании обозревались подлинники договора купли-продажи от 30.01.2011, свидетельства о государственной регистрации права от 18.03.2011.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие  в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

31.08.2009 между ЗАО «КриД-М» (застройщик-1), ООО «Четвертных» (застройщик-2) и ТСЖ «Юг» (товарищество) был заключен договор, согласно которому:

-    «застройщик-1» передает «застройщику-2» свои обязательства, функции и права застройщика-заказчика жилых домов № 2 и № 4, располагающихся по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, пос. Солонцы, микрорайон Южный (строительный адрес)- п. 1.1 договора;

-  «застройщик-1» предает «застройщику-2» объекты незавершенного строительства: жилые дома № 2 и № 4, располагающиеся по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, пос. Солонцы, микрорайон Южный (строительный адрес), а так же всю правоустанавливающую, проектно-сметную и исполнительскую документацию по строительству домов - п. 2.1 договора;

-     «застройщик-2» принимает от «застройщика-1» обязательства (только в части достройки - п. 1.2,  функции и права застройщика-заказчика жилых домов № 2 и № 4, располагающихся по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, пос. Солонцы, микрорайон Южный (строительный адрес), с момента - п. 2.2 договора;

-   «застройщик-1» обязуется в срок до 01.09.2009 предать «товариществу» в собственность земельный участок для строительства жилых домов № 2 и № 4 - п. 2.5 договора.

По мнению конкурсного управляющего договор от 31.08.2009 является незаключенным, поскольку:

1. ЗАО «Крид-М» является собственником ? доли в праве собственности на земельный участок № 1/8 площадью 24000 кв.метров, кадастровый № 24:11:090104:0113, категория - земли поселений, расположенный по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, пос. Солонцы, микрорайон Южный. Указанный земельный участок предназначен для строительства многоквартирных жилых домов.

На основании выданных Администрацией Солонцовского сельсовета Красноярского края разрешений на строительство № 42 от 06.09.2007   и № 37 от 06.09.2007   ЗАО «Крид-М» является застройщиком двух многоквартирных жилых домов: 3-х этажного 26-и квартирного жилого дома № 2 и 3-х этажного 23-х квартирного жилого дома № 4 по ул. Дубовнцкого в пос. Солонцы, Емельяновского района Красноярского края, на земельном участке с кадастровым №24:11:090104:0113.

При передаче прав застройщика-заказчика, необходимо оформить передачу прав на земельный участок, на котором происходит строительство.

В обжалуемом договоре условие о передаче прав (или полномочий по распоряжению правами) на земельный участок с кадастровым номером 24:11:090104:011 3, от «застройщика-1» к «застройщику-2» не содержится, что ведет к невозможности «застройщику-2» исполнять в соответствии с требованиями закона функции застройщика, а, следовательно, сторонами не согласовано существенное условие при передаче полномочий.

2.     Условие о передаче обязательства по достройке жилых домов № 2 и № 4 расположенных по строительному адресу: Красноярский край, Емельяновский район, пос. Солонцы, микрорайон Южный (далее - 2 жилых дома), по своей природе является соглашением о переводе долга.

ЗАО «КриД-М» является должником по отношению к 44 инвесторам (в 2 жилых домах 70 помещений, из которых только 49 - квартиры), чьи деньги были привлечены обществом для строительства 2 жилых домов. Договора долевого участия в строительстве жилого дома заключенные между ЗАО «КриД-М» и инвесторами зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

По смыслу главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации  перевод долга заключается в возложении первоначальным должником обязанностей по выполнению своего обязательства на нового должника. При этом новый должник должен исполнить такое обязательство за счет собственных средств.

В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации  перевод