Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.11.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Как следует из материалов дела, предметом проверки административного органа явился договор  участия  в  долевом  строительстве  автостоянки  от   15.12.2010  №1-25/12-10, заключенный фондом и гражданином Сычкиным В.М.

1. В соответствии с пунктом 3.4 договора после фактического обмера объекта долевого строительства органом технической инвентаризации для внесения данных в документы на оформление права собственности цена договора корректируется только в том случае, если общая площадь объекта, указанная в пункте 2.1 настоящего договора, изменилась более чем на 5 (пять) квадратных метров.

Таким образом, из указанного пункта договора следует, что изменение общей площади объекта менее чем на пять квадратных метров после фактического обмера объекта органом технической инвентаризации, исключает перерасчет общей суммы договора.

В силу статьи 1 Закона о долевом строительстве действие этого закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости.

В силу части 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Общая площадь объекта долевого строительства в силу пункта 1 части 4 статьи 4 Закона о долевом строительстве и в соответствии с пунктом 2.1. договора является его существенным условием, поскольку характеризует являющийся предметом договора конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что при несоответствии качества объекта долевого строительства условиям договора, в том числе в случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной, предусмотренной договором, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.

Таким образом, условие пункта 3.4 договора ограничивает право участника долевого строительства на соразмерное уменьшение цены договора при изменении площади объекта долевого строительства менее, чем на пять квадратных метров, а также исключает ответственность застройщика за нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Доводы апелляционной жалобы о том, что пункт 3.4 договора не нарушает права потребителя, предусмотренные Законом о долевом строительстве, поскольку данный пункт не исключает перерасчет стоимости объекта недвижимости, вывод административного органа о том, что площадь объекта долевого строительства  будет меньше проектной, является предположительным, являются несостоятельными. Положения указанного пункта исключают перерасчет стоимости объекта недвижимости в случае, если площадь объекта долевого строительства  будет меньше проектной менее, чем на пять квадратных метров, что нарушает права потребителя.

Ссылка на то, что договор не предусматривает прав застройщика на получение доплаты в случае, если фактическая площадь квартиры будет больше проектной, не может быть принята судом во внимание, поскольку не свидетельствует о законности условий пункта 3.4 договора.

Суд первой инстанции, исходя из буквального толкования спорного пункта договора, пришел к правильному выводу о том, что пункт 3.4 договора противоречит статье 7 Закона о долевом строительстве, ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя.

2. Пунктом 4.2.2 договора установлена обязанность участника долевого строительства принять у застройщика объект долевого строительства в течение семи дней со дня получения уведомления застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче.

В соответствии с пунктом 4 статьи 8 Закона о долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Исходя из части 4 статьи 8 Закона о долевом строительстве, срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать дней до установленного договором срока передачи объекта.

Указанное положение об установлении не менее 14 дней на принятие объекта долевого строительства направлено на предоставление участнику долевого строительства достаточного времени на совершение действий по принятию объекта долевого строительства (осмотру объекта недвижимости, проведению замеров и пр.).

Положения указанного пункта не содержат требования о том, что участник долевого строительства обязан принять у застройщика объект долевого строительства в течение семи дней со дня получения уведомления застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Следовательно, условие пункта 4.2.2 договора ограничивает установленный законом срок принятия объекта долевого строительства, обязывая участника долевого строительства принять объект в течение семи дней с момента получения сообщения от застройщика, чем ущемляет права последнего.

3. Пунктами 8.2, 8.3 договора установлена возможность увеличения срока выполнения работ по строительству в связи с погодными условиями (температурой воздуха, силой ветра, уровнем осадков) и предусмотрено освобождение застройщика от ответственности за несвоевременное исполнение договорных обязательств в связи с указанными обстоятельствами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 13 и пунктом 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей исчерпывающими основаниями для освобождения застройщика (исполнителя) от ответственности за нарушение предусмотренного договором срока выполнения работ являются обстоятельства непреодолимой силы и вина потребителя.

Из пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельствами непреодолимой силы являются чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства, а не любые возможные  погодные условия, как указано в пунктах 8.2, 8.3 договора.

Указанные в пункте 8.2 договора обстоятельства не могут быть расценены в качестве обстоятельств непреодолимой силы, на что правильно указал суд первой инстанции.

4. Пунктом 3.3 договора установлено, что участник долевого строительства обязан уплатить часть цены договора (500 000 рублей, что эквивалентно 13,96 кв.м.) после государственной регистрации договора, но не позднее 30.12.2010.

Из статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В статье 3 Закона о долевом строительстве определены условия, при соблюдении которых у застройщика возникает право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно части 2 этой статьи право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В части 3 статьи 4 Закона о долевом строительстве установлено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из приведенных норм следует, что право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства возникает только на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации.

В силу требований пункта 3.3 договора участник долевого строительства обязан уплатить цену договора в размере 500 000 рублей не позднее 30.12.2010. Фактически договор зарегистрирован в установленном порядке 19.01.2011.

В рассматриваемом случае факт привлечения фондом денежных средств участника долевого строительства до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве судом установлен и подтвержден материалами дела.

Довод фонда о том, что указанным пунктом предусмотрено, что обязанность по оплате договора возникает только после его государственной регистрации, является необоснованным. Из буквального толкования содержания указанного пункта следует, что участник долевого строительства обязан уплатить цену договора в размере 500 000 рублей в любом случае (независимо от факта регистрации договора) не позднее 30.12.2010.

Таким образом, названными условиями для участника долевого строительства вменяются дополнительные условия об обязанности уплатить часть цены договора до регистрации договора.

То обстоятельство, что фонд не требовал от гражданина денежные средства до момента регистрации договора долевого участия, не имеет правового значения в данном деле.

В соответствии с частями 1, 4 статьи 1.5 Кодекса лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина. Неустранимые сомнения в виновности лица, привлекаемого к административной ответственности, толкуются в пользу этого лица.

Согласно части 2 статьи 2.1 Кодекса юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

Заявитель не представил суду доказательства, свидетельствующие о принятии фондом всех зависящих от него мер для соблюдения требований законодательства о долевом участии в строительстве и невозможности осуществления этого в силу объективных, не зависящих от него причин.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что оспариваемые условия договора долевого участия в строительстве автостоянки от 15.12.2010 №1-25/12-10 противоречат Закону о защите прав потребителей. При указанных обстоятельствах, вышеуказанные условия договора ущемляют права потребителя, следовательно, в действиях фонда имеется состав административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции соответствует закону, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому отсутствуют основания для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.

В силу части 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе судебных расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Уплата государственной пошлины по данной категории дел в соответствии с частью 4 статьи 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от «07» октября 2011    года по делу            № А33-11964/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Е.В. Севастьянова

Судьи:

Л.А. Дунаева

Г.А. Колесникова