Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.12.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

общей суммы договора.

В силу статьи 1 Закона о долевом строительстве действие этого закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости.

В силу части 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Общая площадь объекта долевого строительства в силу пункта 1 части 4 статьи 4 Закона о долевом строительстве и в соответствии с пунктом 2.1. договора является его существенным условием, поскольку характеризует являющийся предметом договора конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что при несоответствии качества объекта долевого строительства условиям договора, в том числе в случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной, предусмотренной договором, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.

Таким образом, условие пункта 3.4. договора ограничивает право участника долевого строительства на соразмерное уменьшение цены договора при изменении площади объекта долевого строительства менее чем на пять квадратных метров, а также исключает ответственность застройщика за нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Доводы апелляционной жалобы о том, что пункт 3.4. договора не нарушает права потребителя, предусмотренные Законом о долевом строительстве, поскольку данный пункт не исключает перерасчет стоимости объекта недвижимости, вывод административного органа о том, что площадь объекта долевого строительства  будет меньше проектной, является предположительным, подлежат отклонению, так как противоречат буквальному толкованию указанного условия договора. Ссылка на то, что договор не предусматривает прав застройщика на получение доплаты в случае, если фактическая площадь квартиры будет больше проектной, не может быть принята судом во внимание, поскольку не свидетельствует о законности условий пункта 3.4. договора.

Таким образом, пункт 3.4. договора противоречит статье 7 Закона о долевом строительстве, ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя.

2. Пунктом 4.2.2. договора установлена обязанность участника долевого строительства принять у застройщика объект долевого строительства в течение семи дней со дня получения уведомления застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче.

В соответствии с пунктом 4 статьи 8 Закона о долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать дней и позднее, чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Исходя из части 4 статьи 8 Закона о долевом строительстве, срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать дней до установленного договором срока передачи объекта.

Указанное положение об установлении не менее 14 дней на принятие объекта долевого строительства направлено на предоставление участнику долевого строительства достаточного времени на совершение действий по принятию объекта долевого строительства (осмотру объекта недвижимости, проведению замеров и пр.).

Положения указанного пункта не содержат требования о том, что участник долевого строительства обязан принять у застройщика объект долевого строительства в течение семи дней со дня получения уведомления застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Следовательно, условие пункта 4.2.2. договора ограничивает установленный законом срок принятия объекта долевого строительства, обязывая участника долевого строительства принять объект в течение семи дней с момента получения сообщения от застройщика, чем ущемляет права последнего.

3. Пунктом 4.2.5. договора  установлено, что участник долевого строительства обязан нести коммунальные и эксплуатационные расходы, расходы по обслуживанию многоквартирного дома и придомовой территории, согласно установленным тарифам, после передачи застройщиком многоквартирного дома на обслуживание в обслуживающую организацию.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу части 1 статьи 8 Закона о долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Из условий договора также следует, что передача объекта долевого строительства оформляется актом приема-передачи.

Таким образом, моментом возникновения у лица права владения и пользования вновь созданным объектом является передача построенного объекта по акту приема-передачи. С указанного момента лицо вправе обратиться с заявлением о регистрации права собственности на жилое помещение. С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал, что право пользования объектом недвижимости, а, следовательно, и обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства с момента подписания акта приема-передачи.

Поскольку сам по себе факт передачи застройщиком многоквартирного дома на обслуживание в обслуживающую организацию не свидетельствует о факте передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства и не порождает для него правовых последствий, связанных с несением расходов по его содержанию, условие договора о необходимости несения дольщиком бремени расходов после передачи застройщиком многоквартирного дома на обслуживание в обслуживающую организацию, подлежит квалификации в качестве условия, ущемляющего права потребителей.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод фонда о том, что положения пункта 4.2.5. договора должны применяться к ситуации, когда сторонами подписан акт приема передачи объекта долевого строительства, поскольку положения указанного договора не содержат такого условия и не исключают ситуации передачи многоквартирного дома на обслуживание в обслуживающую организацию ранее подписания акта приема-передачи.

4. Пунктом 7.1. договора допускается возможность осуществления участником долевого строительства уступки прав требований по договору исключительно при полной оплате участником цены договора.

В силу части 1 статьи 11 Закона о долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Положения пункта 7.1. договора по сравнению с правилами, установленными статьей 11 Закона о долевом строительстве, ограничивает право участника долевого строительства на осуществление уступки прав требований по договору, поскольку не допускают такую уступку с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Следовательно, указанное условие договора ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя, выводы суда первой инстанции соответствуют законодательству.

5. Пунктами 8.2., 8.3. договора установлена возможность увеличения срока выполнения работ по строительству в связи с погодными условиями (температурой воздуха, силой ветра, уровнем осадков) и предусмотрено освобождение застройщика от ответственности за несвоевременное исполнение договорных обязательств в связи с указанными обстоятельствами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 13 и пунктом 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей исчерпывающими основаниями для освобождения застройщика (исполнителя) от ответственности за нарушение предусмотренного договором срока выполнения работ являются обстоятельства непреодолимой силы и вина потребителя.

Из пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельствами непреодолимой силы являются чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства, а не любые возможные  погодные условия, как указано в пунктах 8.2, 8.3 Договора.

Таким образом, указанные в договоре обстоятельства не могут быть расценены в качестве обстоятельств непреодолимой силы.

В соответствии с частями 1, 4 статьи 1.5 КоАП лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина. Неустранимые сомнения в виновности лица, привлекаемого к административной ответственности, толкуются в пользу этого лица.

Согласно части 2 статьи 2.1 КоАП юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

Заявитель не представил суду доказательства, свидетельствующие о принятии фондом всех зависящих от него мер для соблюдения требований законодательства о долевом участии в строительстве и невозможности осуществления этого в силу объективных, не зависящих от него причин.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что оспариваемые условия договора противоречат Закону о защите прав потребителей, следовательно, в действиях фонда имеется состав административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП.

Установленные КоАП сроки давности привлечения к административной ответственности на момент вынесения постановления о привлечении к административной ответственности не истекли.

Поскольку смягчающие или отягчающие ответственность обстоятельства, предусмотренные статьями 4.2., 4.3. КоАП, административным органом не установлены, об их наличии лицами, участвующими в деле, не заявлено, оспариваемым постановлением заявителю правомерно назначен административный штраф в минимальном размере санкции, установленной частью 2 статьи 14.8 КоАП, в размере 10 000 рублей.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции соответствует закону, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому отсутствуют основания для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации и Налоговый кодекс Российской Федерации не предусматривают уплату государственной пошлины по данной категории дел.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от « 07» октября  2011 года по делу №А33-11963/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Г.А. Колесникова

Судьи:

Г.Н. Борисов

Л.А. Дунаева