Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.12.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение полностью и принять новый с/а

закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Поскольку с заявлением об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации права собственности, выраженного в сообщении от 27.05.2011 № 09/002/2011-803, заявитель обратился в Арбитражный суд Красноярского края 05.07.2011, срок, предусмотренный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не истек.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания арбитражным судом недействительным решения управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации права от 27.05.2011 № 09/002/2011-803, по правилам статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В  силу положений части 1 стати 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявитель обязан доказать, что оспариваемый им ненормативный акт, решение, действие (бездействие) нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции правомерно признал доказанным наличие законного предпринимательского или иного экономического интереса заявителя в оспаривании решения об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. Ромашкина, 2 «А», 24:47:0000000:0:7242, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 27.05.2011 № 09/002/2011-803, так как ООО «Техносервис» по договору купли-продажи от 22.01.2007 № 1/01, подписанному в соответствии с протоколом о результатах торгов от 22.01.2007 приобрело у МУП КХ г. Енисейска наряду с другими объектами нежилое здание бани расположенное в г. Енисейске Енисейского района Красноярского края по ул. Ромашкина 2А, для осуществления коммерческой деятельности; платежным поручением № 10 от 20.02.2007 оплатило покупную цену; по акту приема-передачи имущества от 27.02.2007 получило указанный в заявлении недвижимый объект во владение.

Заявитель ссылается на противоречие оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации права собственности сложившейся судебной практике, изложенной в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; ошибочное толкование государственным регистратором статьи 544 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в приложении к представленному на регистрацию договору купли-продажи баня определена в составе другого недвижимого имущества, а именно: указан ее адрес (населенный пункт, улица, номер дома), а также функциональное назначение; наличие у МУП КХ г. Енисейска права хозяйственного ведения на баню, возникшего до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 26.11.2010 по делу № А33-953/2010.

В пункте 62 Постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции правильно указал на необходимость в таком случае проверки  исполнения продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд указал, что  отсутствие продавца являлось не единственным основанием для отказа в переходе права. Отказ был обоснован также несоответствием содержания договора требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно – отсутствием в содержании договора данных о земельном участке, на котором расположено здание бани. Как указано судом  первой инстанции в абзаце 1 на странице  10 обжалуемого решения, адрес и функциональное назначение являются индивидуализирующими признаками самого здания, и не иным недвижимым имуществом, в составе которого находится здание. Во вступивших в законную силу окончательных судебных актах по делам № А33-3440/2007,  № А33-953/2010 и № А33-9421/2008 обстоятельства согласования сторонами условия о предмете договора купли-продажи от 22.01.2007 № 1/01 не оценивались  на соответствие статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации содержание договора купли-продажи от 22.01.2007 № 1/01 не проверялось.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «Техносервис» подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации при проведении государственной регистрации прав регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

Контроль за содержанием представляемых документов (абзац 4 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») исчерпывается проверкой соответствия их требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и наличием информации, необходимой для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела,  ООО «Техносервис» приобрело нежилое здание по договору купли-продажи от 22.01.2007 № 1/01 с муниципальным унитарным предприятием коммунального хозяйства, заключенным по результатам торгов, проведенных в процедуре конкурсного производства, получило его во владение по акту приема-передачи и полностью произвело оплату.

Представленный в материалы дела договор купли-продажи от 22.01.2007 № 1/01 в установленном порядке незаключенным или недействительным не признан. Апелляционный суд считает, что в рамках настоящего дела для вывода о его незаключенности основания также отсутствуют по следующим причинам.

В приложении к договору купли-продажи баня определена в составе другого недвижимого имущества, указан ее адрес (населенный пункт, улица, номер дома), а также функциональное назначение.

По смыслу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации только лишь отсутствие этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку точный адрес, целевое назначение объекта недвижимости указаны в договоре, для вывода об отсутствии указанных данных у суда первой инстанции не имелось оснований.

При этом вопрос о том, позволяют ли указанные данные определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе  определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, содержит оценочную составляющую.

Суд апелляционной инстанции полагает, что наличие точного адреса и целевого назначения позволяет выделить баню в составе другого недвижимого имущества.

Кроме того, следует принять во внимание, что согласованность условия о предмете проявляется, в том числе, при оценке надлежащего исполнения договора. Актом от 27.02.2007 приема-передачи имущества по договору купли-продажи от 22.01.2007 № 1/01 продавец передал, а покупатель принял имущество, являющееся предметом договора купли-продажи. Указанным актом стороны договора подтвердили, что в момент передачи имущество находится в технически исправном состоянии, оплата за переданные объекты недвижимости покупателем произведена полностью, претензий к покупателю МУП КХ г. Енисейска не имеет.

Согласно справке Енисейского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ» по Красноярскому краю от 08.09.2011 № 2410/128 в архиве Енисейского отделения имеется технический паспорт на нежилое здание «Баня» по адресу: г. Енисейск, ул. Ромашкина, д. 2А, 1971 года ввода постройки; других нежилых зданий с назначением «Баня» в данном районе города Енисейска не было и нет.

Поскольку договор купли-продажи исполнен надлежащим образом, он является лишь основанием приобретения права собственности, и в данном качестве представлен на государственную регистрацию права собственности. При наличии указанных выше данных в договоре и  в отсутствие сомнений у сторон договора в отношении идентичности объекта недвижимости, указанного в договоре, и объекта недвижимости, указанного в заявлении о регистрации права собственности,  у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации права по указанному им основанию.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о том, что в делах №№ А33-9421/2008 (о признании недействительным решения Енисейского городского Совета депутатов от 30.11.2007 № 39-266 «Об объектах недвижимости жилищно-коммунального хозяйства города Енисейска» в части указания «считать муниципальной собственностью города Енисейска объекты недвижимости»), А33-4732/04-с4 (банкротство МУП коммунального хозяйства г. Енисейска) управление, муниципальное образование г. Енсиейск не участвовали, поэтому акты по указанным делам для данного дела не имеют преюдициального значения.

Вместе с тем, заявитель и не указывает судебные акты по названным делам в качестве преюдициальных по отношению к настоящему делу. Однако, необходимо отметить, что по делу № А33-9421/2008 судами исследовался вопрос о заключении договора № 22.01.2007 № 1/01 и сделан вывод о том, что объективно исключена возможность существования нескольких объектов одинакового назначения (котельных) по одному и тому же адресу. Указание в приложении к договору купли-продажи спорных объектов в составе другого недвижимого имущества (конкретизация их адреса: населенный пункт, улица, номер дома, а также функционального назначения) свидетельствует о соблюдении требований статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации об указании в договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В договоре купли-продажи от 22.01.2007 № 1/01 указан существенный индивидуально-определенный признак отчуждаемого недвижимого имущества: целевое назначение. Наличие адреса и специфичного целевого назначения объекта недвижимости, в полной мере позволяет его выделить в составе другого недвижимого имущества.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом применительно к настоящему делу, полагая, что баня  достаточным образом отличается от других объектов недвижимого имущества, чтобы идентифицировать ее исключительно на основании информации об адресе.

В круг обстоятельств, подлежащих установлению по настоящему делу, входит также установление законных оснований возникновения права  хозяйственного