Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.12.2011 по делу n А33-4251/2010. Изменить решение

в соответствии с пунктом 1.1. которого залогодатель передает в залог залогодержателю, принадлежащее залогодателю на праве собственности  недвижимое имущество и земельный участок, функционально обеспечивающий находящееся на нем недвижимое имущество.

Согласно пункту 1.2. договора ипотеки предметом залога является:

а) объект недвижимости – сооружение-комплекс, состоящий из: островка топливозаправочного, резервуаров для нефтепродуктов  объёмом 50 куб.м., резервуаров аварийного слива объёмом 10 куб.м., площадки для автоцистерн площадью 64,3 кв.м., сливочного приямка площадью 2,5 кв.м., очистных сооружений  дождевых стоков площадью 1,2 кв.м., площадки для мусорных контейнеров площадью 4,1 кв.м., пожарного резервуара 2*50 куб.м., здания общей площадью 55 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, сооружение 2 Б, условный номер объекта недвижимости: 24:52:000000:0000:6843, в соответствии с техническим паспортом сооружения-комплекса, выданным Лесосибирским МБТИ филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю по состоянию на 10.10.2003;

б) земельный участок с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 2 276 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, 2 Б, с  кадастровым номером 24:52:010612:0014, в соответствии с кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного кадастра) от 15.03.2004 за №52/04-1-207, категория земель – земли населенных пунктов.

Объект недвижимости, указанный в пункте 1.2. (а) договора ипотеки, оценен сторонами в сумме 15 224 398 рублей 61 копейка, с учётом НДС (пункт 1.4 договора). Объект недвижимости, указанный в пункте 1.2. (б) договора ипотеки оценен сторонами в сумме 1 000 рублей с учетом НДС (пункт 1.5 договора). Общая залоговая стоимость предмета залога  составляет 15 225 398 рублей 61 копейка с учетом НДС (пункт 1.6 договора).

Согласно пункту 2.1. договора ипотеки предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «ТД СТК», возникших на основании кредитного договора  от 11.12.2007 №1595  и дополнительных соглашений к нему №1595.1 от 31.10.2008, №1595.2 от 06.11.2008, №1595.3 от 20.11.2008, №1595.4 от 21.11.2008, №1595.5 от 25.11.2008, №1595.6 от 04.12.2008, заключенных между заемщиком и залогодержателем (кредитор).

Пунктом 2.2. договора ипотеки предусмотрено, что обязательства, исполнение которых обеспечивается договором, включают в том числе, но не исключительно обязательства по погашению основного долга (кредита); обязательств по уплате процентов за пользование кредитом и других платежей по кредитному договору; обязательств по уплате неустойки, судебные и иные расходы залогодержателя, связанные с реализацией прав по кредитному договору.

Согласно пункту 6.1. договора ипотеки  стороны договорились, что обращение взыскания на предмет залога, являющийся обеспечением по кредитному договору, осуществляется в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком каких-либо обязательств по кредитному договору.

Пунктом 6.2. договора ипотеки предусмотрено, что при отсутствии возражений сторон, начальная цена продажи заложенного имущества равна 100% от его залоговой стоимости, указанной в пункте 1.6. договора.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору ипотеки, возникает с момента заключения этого договора. Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного выполнения обязательств, взятых заемщиком по кредитному договору и залогодателем по настоящему договору (пункт 1.8 договора).

Договор ипотеки зарегистрирован в установленном законом порядке 10.12.2008.

Во исполнение кредитного договора Сбербанк России перечислил ООО «ТД СТК» сумму кредита в размере 489 560 113 рублей 50 копеек, что подтверждается следующими платежными поручениями:

-  от 11.12.2007  № 131 на сумму 97 952 000 рублей;

- от 14.12.2007 № 29  на сумму 13 280 000 рублей;

- от 17.12.2007 № 95 на сумму 29 540 114 рублей 93 копейки;

- от 20.12.2007  №123 на сумму 80 676 рублей;

- от 25.12.2007 № 118 на сумму 88 737 444 рублей 39 копеек;

- от 21.01.2008 № 87 на сумму 2 720 000 рублей;

- от 18.02.2008 № 100 на сумму 97 838 663 рублей 91 копейка;

- от 21.02.2008 № 103 на сумму 14 560 000 руб.;

- от 20.03.2008 № 119 на сумму 5 680 000 рублей;

- от 28.03.2008 № 117 на сумму 55 095 700 рублей;

- от 31.03.2008 № 119 на сумму 36 615 400 рублей 77 копеек;

- от 14.05.2008 № 140 на сумму 12 690 146 рублей 50 копеек;

- от 20.05.2008 № 204 на сумму 11 031 567 рублей;

- от 02.06.2008  №290 на сумму 23 738 400 рублей.

ООО «ТД СТК» погасило основной долг частично в размере 61 637 500 рублей, что подтверждается следующими платежными требованиями:

- №1595 от 07.05.2008 на сумму 1 754 000 рублей;

- №1502 от 12.05.2008 на сумму 13 001 000 рублей;

- №1595 от 14.05.2008 на сумму 5 985 000 рублей;

- №1595 от 19.05.2008 на сумму 3 990 000 рублей;

- №1595 от 21.05.2008 на сумму 1 995 000 рублей;

- №1595 от 27.05.2008 на сумму 13 965 000 рублей;

- №1595 от 29.05.2008 на сумму 6 982 500 рублей;

- №1 от 07.06.2008 на сумму 5 985 000 рублей;

- №1595 от 11.06.2008 на сумму 7 980 000 рублей.

Согласно выписке платежей по ссудному счету за период с 11.12.2007 по 08.02.2010 ООО «ТД СТК» погашены проценты за пользование кредитом в сумме 56 489 567 рублей 20 копеек, а также плата за обслуживание кредита в сумме 7 303 101 рублей 75 копеек.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 22 июля 2010 года по делу №А33-16284/2009к10 требование Сбербанка России включено в реестр требований кредиторов ООО «ТД СТК» в размере 465 762 423 рублей 72 копеек (в том числе 427 922 613 рублей 50 копеек сумма невозвращенного кредита, 36 420 148 рублей 06 копеек проценты за пользование чужими средствами, 1 419 662 рублей 16 копеек плата за обслуживание кредита) в третью очередь, в том числе 18 018 598 рублей 75 копеек как требование, обеспеченное залогом имущества должника.

Ссылаясь на неисполнение ООО «ТД СТК» обязательств по кредитному договору, истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное договору ипотеки  от 14.12.2008 №3988 в пределах суммы задолженности 427 922 613 рублей 50 копеек, с установлением начальной продажной стоимости равной залоговой.

В материалы дела истцом представлены отчеты об определении рыночной стоимости здания и земельного участка, принадлежащего ответчику, в том числе:

- отчёт ООО «Траст-Аудит» № 162-2009 от 22.06.2009, в  котором указаны две  рыночные стоимости автозаправочной станции на 5.06.2009 - 14 945 220 рублей и 13 540 370 (стр. 1 и 48 отчёта);

- отчет ООО АНО «Экосервис» № 026 от 22.02.2007, согласно которому рыночная стоимость автозаправочной станции на 22.02.2007 составляла 22 722 983 рубля с учетом НДС.

При этом рыночная стоимость земельного участка в вышеперечисленных отчетах не указана.

Ответчиком в материалы дела представлен  отчёт ООО «Беслеравто» № 0095 от апреля 2010 года, согласно которому рыночная стоимость здания на 04.11.2008  составляла 3 261 318 рублей, земельного участка – 11 751 рубль.

Определением от 28 октября 2011 года по ходатайству  ответчика назначена судебная финансово-экономическая экспертиза для определения рыночной стоимости сооружения - комплекса, принадлежащего ООО «Лидер-Плюс» на праве собственности и земельного участка, расположенных по адресу: Россия, Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, сооружение 2 «б», проведение экспертизы поручено эксперту Комлеву М.В.

Согласно отчету об оценке от 20.11.2011 № 195/11 общая рыночная стоимость сооружения-комплекса и земельного участка составляет 22 000 000 рублей, в том числе:

- объекта недвижимости – сооружение-комплекс, состоящий из: островка топливозаправочного, резервуаров для нефтепродуктов  объёмом 50 куб.м., резервуаров аварийного слива объёмом 10 куб.м., площадки для автоцистерн площадью 64,3 кв.м., сливочного приямка площадью 2,5 кв.м., очистных сооружений  дождевых стоков площадью 1,2 кв.м., площадки для мусорных контейнеров площадью 4,1 кв.м., пожарного резервуара 2*50 куб.м., здания общей площадью 55 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, сооружение 2 Б, условный номер объекта недвижимости: 24:52:000000:0000:6843, в соответствии с техническим паспортом сооружения-комплекса, выданным Лесосибирским МБТИ филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю по состоянию на 10.10.2003 – 16 595 461 рубль;

- земельного участка с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 2 276 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, ул. Терешковой, 2 Б, с  кадастровым номером 24:52:010612:0014, в соответствии с кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного кадастра) от 15.03.2004 за №52/04-1-207, категория земель – земли населенных пунктов – 5 404 539 рублей.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1  статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Как усматривается из материалов дела, предметом иска является требование об обращении взыскания на недвижимое имущество, переданное ответчиком в залог истцу по договору ипотеки от 04.12.2008 №3988  в качестве обеспечения исполнения обязательств ООО «ТД СТК» по кредитному договору № 1595, заключенному между Сбербанком России и ООО «ТД СТК».

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться, в том числе, залогом.

Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). При этом общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. Статьей 5 Федерального законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

В соответствии со статьей 10 Закона об ипотеке установлено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. При этом договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Представленный в материалы дела договор ипотеки содержит все существенные условия, позволяет идентифицировать предмет залога (объект недвижимости), зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о заключенности договора является правильным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из пункта 2.1 договора ипотеки от 14.12.2008 № 3988 следует, что  ипотекой обеспечено исполнение обязательств ООО «ТД СТК», возникших из  кредитного договора №1595 от 11.12.2007 и дополнительных соглашений к нему  №1595.1 от 31.10.2008, №1595.2 от 06.11.2008, №1595.3 от 20.11.2008, №1595.4 от 21.11.2008, №1595.5 от 25.11.2008, №1595.6 от 04.12.2008, заключенных между заемщиком и залогодержателем (кредитор).

Факт передачи денежных средств заемщику  по кредитному договору №1595 в сумме 489 560 113 рублей 50 копеек подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями.

ООО «ТД СТК» погасило основной