Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.12.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение полностью и принять новый с/а

возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при ликвидации продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Представленный в материалы настоящего дела акт приёма-передачи от 27 февраля 2007 года подтверждает то обстоятельство, что на основании договора купли-продажи от 22 января 2007 года № 1/01 обществу с ограниченной ответственностью «Техносервис» переданы следующие объекты недвижимого имущества:

котельная аэропорта № 31 по адресу: г. Енисейск, ул. Ромашкина, 2 «А», площадью 483,8 кв.м.;

котельная №29 1975 года ввода в эксплуатацию по адресу: г. Енисейск, ул. Ванеева, 63 «А»;

котельная № 24 по адресу: г. Енисейск, ул. Р.-Крестьянская, 202.

Доводы ответчика о том, что в действительности данные объекты не передавались заявителю и находятся во владении муниципального образования город Енисейск, отклоняются судом апелляционной инстанции как не основанные на материалах дела. Согласно имеющимся в деле постановлению администрации города Енисейска от 4 октября 1995 года № 360 и распоряжению администрации города Енисейска от 19 октября 1998 года № 337, а также актам приёма-передачи к ним муниципальное образование город Енисейск утратило владение спорными объектами в момент передачи их муниципальному унитарному предприятию коммунального хозяйства г. Енисейск. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Представленным в дело платежным поручением от 20 февраля 2007 года № 10 подтверждается факт исполнения заявителем своей обязанности как покупателя оплатить объекты недвижимости, передаваемые ему на основании договора от 22 января 2007 года № 1/01.

Следовательно, факт исполнения сторонами договора купли-продажи от 22 января 2007 года № 1/01 подтвержден материалами дела.

Довод ответчика о незаключенности договора купли-продажи от 22 января 2007 года № 1/01 также отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор от 22 января 2007 года № 1/01 по своей правовой природе относится к договору купли-продажи недвижимости, отношения по которому регламентированы параграфами 1, 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Техносервис» приобрело нежилое здание по договору купли-продажи от 22 января 2007 года № 1/01 с муниципальным унитарным предприятием коммунального хозяйства, заключенным по результатам торгов, проведенных в процедуре конкурсного производства. Представленный в материалы дела договор купли-продажи от 22 января 2007 года № 1/01 в установленном порядке недействительным не признан.

При этом, в приложении к договору купли-продажи, подписанном обеими сторонами договора, спорные объекты недвижимости определены следующим образом: указано функциональное назначение помещений и адрес (населенный пункт, улица, номер дома).

По смыслу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации только лишь в отсутствие этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку точный адрес, целевое назначение объектов недвижимости указаны в договоре, основания для вывода об отсутствии указанных данных отсутствуют. Из материалов настоящего дела не следует, что между продавцом и покупателем по договору от 22 января 2007 года № 1/01 имелись разногласия по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче, договор сторонами фактически исполнен. Доказательства того, что в г. Енисейске по тем же адресам имеются иные объекты с назначением «котельная», не представлены.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

Контроль за содержанием представляемых документов (абзац 4 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») исчерпывается проверкой соответствия их требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и наличием информации, необходимой для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Поскольку договор купли-продажи исполнен надлежащим образом, он является лишь основанием приобретения права собственности, и в данном качестве представлен на государственную регистрацию права собственности. При наличии указанных выше данных в договоре и в отсутствие сомнений у сторон договора в отношении идентичности объекта недвижимости, указанного в договоре, и объекта недвижимости, указанного в заявлении о регистрации права собственности, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации права по указанному им основанию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

В соответствии с названной нормой, государственной регистрации подлежит, в том числе, и право хозяйственного ведения на недвижимое имущество.

Вместе с тем, спорные объекты недвижимости были переданы в хозяйственное ведение муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства г. Енисейска постановлением администрации города Енисейска от 4 октября 1995 года № 360 и распоряжением администрации города Енисейска от 19 октября 1998 года № 337, то есть до вступления в силу данного закона и до создания органов государственной  регистрации на территории Красноярского края. В таком случае применим пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу которого права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно пункту 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

Администрацией города Енисейска не представлено доказательств изъятия спорного объекта у муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства г. Енисейска по решению собственника,

Таким образом, право хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства г. Енисейска на спорное имущество возникло и является действительным независимо от отсутствия его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данное  лицо могло распорядиться своим правом и передать его заявителю.

Поскольку закон не устанавливает необходимость получения согласия унитарного предприятия на закрепление за ним права хозяйственного ведения на муниципальное имущество, договор 1 июня 2004 года № 56 о передаче в хозяйственное ведение муниципального имущества не создает нового вещного права, подлежащего регистрации как право, возникшее после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Следовательно, отсутствие зарегистрированного права хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства г. Енисейска также не могло явиться основанием к отказе в государственной регистрации перехода права к заявителю.

Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулировал порядок регистрации права и регистрации перехода права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. В этом случае в регистрационную службу вправе обратиться одна сторона, представив на правовую экспертизу все имеющиеся документы.

Таким образом, при наличии заключенного и фактически исполненного договора купли-продажи от 22 января 2007 года № 1/01 и при ликвидации продавца данного имущества - муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства г. Енисейска заявитель вправе требовать произвести государственную регистрацию права в отсутствие заявления муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства г. Енисейска.

Суд апелляционной инстанции полагает недоказанным тот факт, что у ответчика имелись достаточные основания требовать от заявителя представления дополнительных пояснений относительно того, что описание данных нежилых зданий, содержащееся в правоустанавливающем документе, противоречит их характеристикам по документам технического учета, имеющимся в регистрационном деле.

Согласно представленному на государственную регистрацию права собственности постановлению Третьего Арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2009 года по делу № А33-9421/2008, апелляционным судом был сделан следующий вывод:

«Из анализа технических паспортов спорных объектов усматривается, что в них зафиксирована общая площадь как по внутреннему, так и по внешнему обмеру. Сравнение площади ряда котельных, указанных в договоре купли-продажи, и в Решении Енисейского городского Совета депутатов, с данными технических паспортов показывает:

Договор купли-продажи от 22.01.2007

N 1/01

Решение от 30.11.2007 N 39-266

Нежилое здание котельной N 29 1975 года ввода в эксплуатацию, г. Енисейск, ул. Ванеева, 63 "А" (строка 17) - площадь 280 кв.м.

Нежилое здание котельной, расположенной по адресу: г. Енисейск, ул. Ванеева, 63 "А", год постройки 1975 (N 21 в приложении) площадь

указана 246,2 кв.м.; по техпаспорту площадь застройки по наружному обмеру здания: 265,2 кв.м.

Нежилое здание котельной аэропорта, г. Енисейск, ул. Ромашкина, 2 "А" (строка 16); площадь 483,8 кв.м.

Нежилое здание котельной, расположенной по адресу: г. Енисейск, ул. Ромашкина, 2 "А" (N 17 в приложении) площадь указана 1 085,6

кв.м.; площадь застройки по наружному обмеру здания: 487,5 кв.м.

Таким образом, обоснованным является довод заявителя о том, что указанные площади являются однопорядковыми, разница в площадях обусловлена погрешностью измерений, а также произошедшим в 2006 - 2007 годах переходом на измерительные приборы нового поколения (лазерные рулетки и дальномеры).

Аналогичным обстоятельством обусловлено расхождение размера площади в отношении котельной, расположенной по адресу: г. Енисейск, ул. Рабочее-Крестьянская, 202а. Площадь котельной по договору купли-продажи от 22.01.2007 N 1/01, расположенной по адресу: г. Енисейск, ул. Рабоче-Крестьянская, 202 "А", составляет 220,0 кв.м. В оспариваемом Решении площадь котельной указана в размере 189,2 кв.м (N 18). При этом, в техническом паспорте указаны, но отсутствуют в экспликации при расчете площади, ряд неотделимых частей котельной: дымовая труба (вынесена за габариты котельной) площадью 5,383 кв.м., а также подсобные помещения. Площадь одного из них составляет 17,79 кв.м. Указанные площади учитывались продавцом в общей площади объектов. Оспариваемое же Решение вынесено фактически в отношении только части котельной».

Судебными актами по вышеуказанному делу установлен факт идентичности объектов, реализованных заявителю по договору от 22 января 2007 года №1/01 и объектов, определенных в Решении Енисейского городского совета от 30 ноября 2007 года № 39-266. Факт предоставления судебных актов по делу № А33-9421/2008 ответчику при обращении с заявлением о государственной регистрации подтвержден имеющимися в деле расписками в получении  документов, доказательства обратного суду апелляционной инстанции не  представлены.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом ответчика о том, что судебные акты по делу № А33-9421/2008 (о признании недействительным решения Енисейского городского Совета депутатов от 30 ноября 2007 года № 39-266 «Об объектах недвижимости жилищно-коммунального хозяйства города Енисейска» в части указания «считать муниципальной собственностью города Енисейска объекты недвижимости», т.1, л.д. 66, 81, 92), не имеют преюдициального значения.

Вместе с тем, в рамках дела № А33-9421/2008 исследовался вопрос идентичности спорных объектов недвижимости и изложены выводы суда по данному вопросу. В силу части