Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.01.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

по адресу: г. Енисейск, ул. Ленина, 125, согласованной начальником отдела архитектуры и градостроительства администрации г. Енисейска, предусмотрены ремонтные работы, которые необходимо выполнить в помещениях данного здания.

30.04.2008 составлена смета стоимости расходов на подключение к сетям филиала ОАО «МРСК Сибири-Красноярскэнерго» на сумму 27561 рублей

30.10.2008 составлена смета расходов на ремонт и замену полов на сумму 6057 рублей 60 копеек

Кроме того, в материалы дела предоставлены сметы расходов на ремонтные работы, вызванные неотложной необходимостью, содержащие перечень и стоимость строительных материалов и работ.

Ответчиком с использованием коэффициентов фактического использования здания составлены расчеты арендной платы в месяц в следующем размере: с 01.09.2007 - 7026 рублей 81 копеек, на 2008 год - 8119 рублей 68 копеек, на 2009 год - 7415 рублей 34 копеек, на 2010 год - 7414 рублей 34 копеек

Ссылаясь на то, что ответчик более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, истец обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Миларт» о расторжении договора аренды от 26.07.2007 № 546, взыскании 415357 рублей 82 копеек задолженности по арендной плате, 92368 рублей 40 копеек пени, об обязании освободить здание.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции  пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных  правовых актов, а при  отсутствии таких - условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды от 26.07.2007 № 546 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи истцом имущества по договору аренды от 26.07.2007 № 546 ответчику во временное владение и пользование подтвержден актом приема-передачи и ответчиком не оспорен.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2.3.1 договора арендатор обязан своевременно и полностью производить расчеты по арендной плате. До 20-го числа месяца, следующего за отчетным, предоставлять арендодателю копии платежных документов для осуществления контроля за своевременностью внесения арендной платы.

В пунктах 3.1, 3.2, 3.3 договора установлено, что за аренду помещения арендатор уплачивает арендную плату в размере 454 рублей 72 копеек за 1 кв. м. в год (без НДС). Данная ставка устанавливается до 01.10.2007 и изменяется арендодателем, в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора. Размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом, приведенном в приложении № 1, являющимся неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за отчетным месяцем, единовременно в твердом денежном выражении на счет арендодателя.

Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы меняется в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы в одностороннем порядке арендодателем с последующим уведомлением арендатора.

Решением Енисейского городского совета депутатов от 20.12.2007 № 41-277 утверждено Положение об аренде муниципального нежилого фонда города Енисейска, в котором определена методика определения арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности.

Постановлением администрации г. Енисейска от 09.01.2008 № 2-п для расчета арендной платы за пользование нежилыми помещениями муниципальной собственности на 2009 год установлена базовая величина стоимости 1 кв.м. общей нежилой площади в размере 21056 рублей (без учета НДС).

Постановлением администрации г. Енисейска от 29.01.2009 № 59-п для расчета арендной платы за пользование нежилыми помещениями муниципальной собственности на 2009 год установлена базовая величина стоимости 1 кв.м. общей нежилой площади в размере 29150 рублей (без учета НДС).

В связи с изменением базовой величины стоимости строительства одного квадратного метра общей нежилой площади для расчета арендной платы, истцом были подготовлены дополнительный соглашения к договору аренды от 26.07.2007 № 546 об изменении расчета арендной платы, согласно которым арендная плата в месяц устанавливалась в следующих размерах: с 01.01.2008 -12263 рублей 02 копеек, с 01.04.2008 - 10226 рублей 68 копеек, с 01.10.2008 - 8677 рублей 52 копеек, с 05.02.2009 - 12013 рублей 19 копеек

Согласно расчету истца, составленному с учетом условий договора аренды, постановлений администрации г. Енисейска об изменении базовой стоимости 1 кв.м. и дополнительных соглашений, подготовленных на основании данных постановлений, задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.09.2007 по 01.05.2011 составила 415357 рублей 82 копейки.

Ответчик возражая против имеющейся задолженности по арендной плате, ссылается на подготовленные им расчеты арендной платы, которые составлены с использованием коэффициентов фактического использования здания, а также на произведенные им затраты на ремонт данного помещения.

Согласно пунктам 3,4 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Условиями договора аренды предусмотрено изменение размера арендной платы только в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы. В своих расчетах и истец и ответчик за идентичные периоды применяют одинаковые базовые коэффициенты, подтвержденные постановлениями администрации г. Енисейска. Постановлением администрации г. Енисейска от 09.01.2008 № 2-п для расчета арендной платы за пользование нежилыми помещениями муниципальной собственности на 2008 год установлена базовая величина стоимости 1 кв.м. общей нежилой площади в размере 21056 рублей (без учета НДС).  Постановлением администрации г. Енисейска от 29.01.2009 № 59-п для расчета арендной платы за пользование нежилыми помещениями муниципальной собственности на 2009 год установлена базовая величина стоимости 1 кв.м. общей нежилой площади в размере 29150 рублей (без учета НДС).

При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора  (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5)

Доказательств изменения качества арендуемого здания суду не представлено. Доводы ответчика о том, что произведен ремонт арендуемого помещения, в связи с чем он понес затраты, не принимаются судом, поскольку это может быть предметом самостоятельных требований согласно статьям 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Порядок расчета арендной платы определен в приложении № 1 к договору аренды, который в соответствии с пунктом 3.2 договора является  его неотъемлемой частью.

Исходя из установленного в приложении размера арендной платы  9 104,65 рублей в месяц ответчик должен был оплатить за  период с 01.09.2007 по 31.12.2007 (4 месяца) – 36 418,6 рублей.  С учетом установленной постановлением  от 09.01.2008 № 2-п базовой величины стоимости 1 кв.м. общей нежилой площади в размере 21056 рублей (без учета НДС), размер ежемесячной арендной платы с 01.01.2008 составил 147 156,14 рублей в год ( 12263,01 в месяц). Исходя  из установленной постановлением  от 29.01.2009 № 59-п базовой величины стоимости 1 кв.м. общей нежилой площади в размере 29150  (без учета НДС), размер ежемесячной арендной платы с 01.01.2009 составил 203 723,48 рублей в год ( 16 976,95 в месяц). За 2010 год  арендная плата также составила 203 723,48 рублей в год. За период январь, февраль 2011 года арендная плата составила  33 953,9 рублей. Вцелом за период с 01.09.2007 по 01.03.2011 арендная плата составила  624 975,61 рубль.  Согласно расчета истца ответчиком представлены платежные поручения  в счет уплаты арендной платы   на сумму 149 513 рублей.  Разница между начисленным размером арендной платы  и внесенным ответчиком составляет 475 461,66 рублей, что больше заявленного истцом в иске долга в размере  415 357,82 рубля.

Поскольку ответчик доказательства погашения задолженности по арендной плате, начисленной за указанный период в соответствии с условиями договора, суду не представил, исковые требования о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Миларт» 415357 рублей 82 копеек долга являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 92368 рублей 40 копеек

Статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения

Пунктом 4.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения ежемесячных платежей в виде уплаты неустойки в размере 0,08% за каждый день просрочки исполнения.

Поскольку суду не представлены доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договором, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство. Расчет пени проверен судом. Ответчиком не представлено в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств несоразмерности пени последствиям нарушения обязательств. Исковые требования о взыскании с ответчика пени в сумме 92368 рублей 40 копеек подлежат удовлетворению.

В силу пункта 3 абзаца 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) (Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Срок действия договора аренды установлен в пункте 5.1 договора на 11 месяцев и вступает в силу с 01.09.2007.

В пункте 5.2 договора предусмотрено, что по окончанию срока аренды договор считается продленным на тот же срок, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

Согласно пункту 6.3 договора, в случае если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд в установленный договором срок, либо не использует помещение более двух месяцев, а также в случае неоднократного неисполнения пункта 2.3.1 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке без судебной процедуры отказаться от исполнения договора. При этом договор считается расторгнутым с даты, указанной в соответствующем уведомлении арендодателя, не зависимо от последующего исполнения арендатором обязательств по договору.

Претензионными письмами от 25.12.2009 № ОТ-1 863, 14.09.2010 № ОТ-1410/1 истец сообщил ответчику об имеющейся задолженности по арендным платежам, просил в установленный срок погасить задолженность и предоставить копии платежных документов, а также уведомил ответчика о расторжении договора аренды в случае непогашения в установленный срок задолженности по арендной плате.

Письмом от 28.02.2011 № ОТ-225 истец сообщил ответчику о расторжении договора аренды от 26.07.2007 № 546 в связи с неисполнением последним обязательств по арендной плате. Согласно почтовому уведомлению, данное письмо получено ответчиком 04.03.2011.

Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспорен ответчиком. Истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, выразив свою волю в письме от 28.02.2011 №ОТ-225, полученном ответчиком 04.03.2011.В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор от 26.07.2007 № 546 считается расторгнутым.

Истцом