Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.04.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«16» апреля 2012г.

Дело №

г. Красноярск

А33-4504/2010

Резолютивная часть постановления объявлена «13» апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен          «16» апреля 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хасановой И.А.

судей: Бабенко А.Н.,  Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания Хрущевой М.А. ,

при участии: от индивидуального предпринимателя Чепрасовой Н.М.: Абашкина Р.А., представитель по доверенности от 27.01.2010;

от администрации Шушенского района (ответчика): Ельциной С.Р., представителя по доверенности  от 08.06.2011.   

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Чепрасовой Надежды Михайловны (с. Каптырево Красноярского края)

на решение Арбитражного суда  Красноярского края 

от «16» декабря  2011   года по делу № А33-4504/2010, принятое судьей Альтергот М.А.,  

установил:

индивидуальный предприниматель Чепрасова Надежда Михайловна (далее истец, ИП Чепрасова Н.М) обратилась в Ар­битражный суд Красноярского края к Администрации Шушенского района (далее ответчик, Администрация) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором истец просит: обязать администрацию Шушенского района заключить с индивиду­альным предпринимателем Чепрасовой Н.М. договор купли – продажи муниципального имущества -  нежилого помещения № 1 (магазин), литеры Б, Б1, расположенного по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв-л Строителей, № 14 по цене и на условиях оплаты со­гласно прилагаемому проекту. Проект предусматривает следующие условия:

пункт 1.1. изложить в следующей редакции:

«На основании постановления администрации Шушенского района от 15.06.2009 № 765 (в редакции постановления от 11.12.2009 № 1997), продавец продает, а покупатель покупает нежилое здание № 1 (лит. Б, Б1), общей площадью 125,6 кв.м., расположенное по адресу: Красноярской край, п. Шушенское, кв-л Строителей, № 14 (далее – Объект)»;

пункт 2.1. изложить в следующей редакции:

«Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, составляет 787000 рублей. С учетом подлежащей зачету на основании решения Арбитражного суда Красноярского края от 07.04.2010 по делу № А33-1267/2010 стоимости неотделимых улучшений в размере 191316 рублей, выкупная стоимость объекта составляет 595684 рубля»;

пункт 2.2. изложить в следующей редакции:

«Оплата за объект производится покупателем в рассрочку с внесением первоначального взноса в размере 10% стоимости объекта. Первоначальный взнос в размере 60000 руб. вно­сится покупателем на расчетный счет УФК по Красноярскому краю (Комитете по управле­нию муниципальным имуществом администрации Шушенского района), ИНН 2442008063, КПП 244201001, р/сч 40101810600000010001 ГРКЦ ГУ Банка России по Красноярскому краю г. Красноярск, БИК 040407001, ОКАТО 04259551000, КБК 16311402033050000410, в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора. В платежном по­ручении в графе «назначение платежа» покупатель обязан указать наименование объекта, номер и дату договора. Оставшаяся сумма в размере 535684 руб. вносится покупателем еже­месячно не позднее 10 числа каждого месяца путем перечисления денежных средств по вы­шеуказанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 9000 руб. 10 коп. за исключе­нием последнего месяца платежа. Днем зачисления платежа считается день поступления де­нежных средств на единый счет бюджета района».

Определением от 31.01.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: общественная организация «Южно-региональная торгово-промышленная палата Красноярского края», общество с огра­ниченной ответственностью «Независимая экспертиза», общество с ограниченной ответст­венностью «Экспертиза и оценка собственности».

Решением Арбитражного суда Красноярского края  от 16.12.2011  в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, индивидуальный предприниматель Чепрасова Надежда Михайловна обратилась в Третий арбитражный апелляционный суд  с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

       Апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, рассмотрение жалобы назначено на 30 марта 2012 года с последующим отложением  на 09.04.2012 и объявлением перерыва в судебном заседании  до 13.04.2012  до 14  часов 00 минут.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.

Представитель  истца в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу, заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта Дудина  С.В. В связи с представлением экспертом письменных пояснений по поставленным истцом вопросам, ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание отклонено судом. На основании статьи 268 АПК РФ судом отклонено ходатайство истца о приобщении к материалам дела Акта государственной приемки здания  от декабря 1969 года, учитывая, что истец не представил  доказательства, подтверждающие   уважительность не предоставления данного доказательства в суд первой инстанции.

Ответчик пояснил  о намерении  исполнить решение суда по делу  А33-1267/2010 от 07.04.2010    в случае  удовлетворения требований истца по настоящему делу.

Апелляционная жалоба рассматривается по правилам, предусмотренным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмот­рения спора, обстоятельства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра объектов капительного строи­тельства от 18.10.2005 в нежилом кирпичном здании по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14, расположено помещение № 1 (лит. Б, Б1), общей площадью 125,6 кв.м. В помещении имеется: центральное отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение.

Указанное нежилое помещение зарегистрировано на праве муниципальной собственно­сти за муниципальным образованием Шушенский район Красноярского края, что подтвер­ждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.12.2005 серии 24ДЩ №003935.

17.05.2004 комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Шу­шенского района (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Чепрасова Н.М. (арен­датор) подписали договор аренды недвижимости (нежилого помещения), находящегося в муниципальной собственности Шушенского района № 125.

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, общей площадью 124.65 кв.м., для использования под магазин, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14.

Срок договора определен сторонами в пункте 1.3. договора: с 15.05.2004 по 17.05.2014.

Дополнительным соглашением  от 10.01.2006  стороны согласовали размер арендной платы  подлежащей ежемесячному внесению арендатором (л.д. 132 том № 4). Согласно  отметки регистрирующего органа,  24.07.2006 осуществлена государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи 18.08.2004. В соот­ветствии с указанным актом передаваемое помещение требует ремонта: замену электропро­водки, капитального ремонта отопительной системы, замену стеклянных витражей (три стекла), ремонт пола, частичную штукатурку стен, покраску витражей и стен в торговом за­ле.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 30/21/04, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза» по заказу администрации Шу­шенского района Красноярского края, рыночная стоимость нежилого помещения № 1 общей площадью 124.65 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, п. Шушен­ское, кв. Строителей, № 14, по состоянию на 09.04.2009 составляет 2145800 рублей (л.д. 28-66 том №3).

Постановлением администрации Шушенского района от 15.06.2009 № 765 утвержден перечень недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предприни­мательства, подлежащего преимущественному праву выкупа, в который, в том числе, вклю­чено нежилое помещение № 1, лит. Б, Б1, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14, рыночной стоимостью 1720000 руб. (приложение № 1 к постановлению от 15.06.2009 № 765 в редакции постановления администрации Шу­шенского района от 11.12.2009 № 1997)(л.д. 106 том №1)

Администрация Шушенского района Красноярского края направила в адрес индивиду­ального предпринимателя Чепрасовой Н.М. уведомления от 19.06.2009 № 01-22/964, от 21.12.2009 № 01-22/1500-1, от 11.11.2009 № 01-22/1358 о возникновении у последнего пре­имущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения № 1, лит. Б, Б1, общей площадью 125,6 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14(л.д. 14-19 том № 3).

Письмом от 10.07.2009 индивидуальный предприниматель Чепрасова Н.М. выразила свое согласие на приобретение арендуемого нежилого помещения, предложив провести по­вторную оценку рыночной стоимости объекта.

Южно-региональной торгово-промышленной палатой Красноярского края по заказу индивидуального            предпринимателя      Чепрасовой    Н.М.    11.09.2009      составлен       отчет №137.03.00126, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения № 1 общей площадью 124.65 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, п. Шушен­ ское, кв. Строителей, № 14, по состоянию на 02.09.2009 составляет 1230000 руб. Кроме того, определена стоимость восстановительного ремонта вышеуказанного помещения – 191316 рублей (л.д. 76-105 том №1).

Согласно отчету об определении рыночной стоимости от 01.12.2009 № 363/09, выпол­ненному обществом с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка собственности» по заказу администрации Шушенского района Красноярского края, рыночная стоимость не­жилого помещения № 1 общей площадью 124.65 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14, по состоянию на 28.11.2009 со­ставляет 1720000 рублей (л.д. 21-61 том №1)

Решением Шушенского районного Совета депутатов от 10.12.2010 № 111-вн/н утвер­ждена программа приватизации муниципального имущества муниципального образования «Шушенский район» на 2011 год. В перечне муниципального имущества (приложение № 1 к программе приватизации), приватизация которого планируется в 2011 году, спорное поме­щение отсутствует (л.д. 1-3 том №4).

С заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества индивидуальный предпринимателя Чепрасова Н.М. обратилась 22.12.2009.

Письмом от 27.01.2010 индивидуальный предприниматель Чепрасова Н.М. направила в адрес администрации Шушенского района Красноярского края протокол разногласий, с ука­занием выкупной цены арендуемого ей помещения в размере 1038684 рублей ((л.д. 119 том №1)

В ответном письме от 05.02.2010 № 01-22/84 администрация Шушенского района Крас­ноярского края отклонила протокол разногласий, представленный индивидуальным пред­принимателем Чепрасовой Н.М. и разъяснила предусмотренный законом порядок снижения оценки рыночной стоимости подлежащего выкупу помещения (л.д. 114 том №1).

Уведомлением от 12.03.2010 администрация Шушенского района Красноярского края сообщила индивидуальному предпринимателю Чепрасовой Н.М. о невозможности досудебно­го разрешения вопроса о снижении выкупной цены арендуемого помещения (л.д. 117 том №1).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07.04.2010 № А33-1267/2010 удов­летворено заявление индивидуального предпринимателя Чепрасовой Н.М. Действия админи­страции Шушенского района Красноярского края об отказе в реализации права на зачет стоимости произведенных улучшений в размере 191316 руб. признаны незаконными. На ад­министрацию Шушенского района Красноярского края возложена обязанность зачесть в счет выкупаемого индивидуальным предпринимателем Чепрасовой Н.М. помещения стоимость неотделимых улучшений в размере 191316 рублей (л.д. 126-128 том № 1).

Специалистами администрации Шушенского района Красноярского края 05.08.2010 со­ставлен акт технического состояния объекта, расположенного по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14, помещение № 1, согласно которому объект располо­жен в центре жилого микрорайона, в 500м. относительно центра населенного пункта. Поме­щение № 1 общей площадью 150,3 кв.м. расположено в одноэтажном кирпичном здании, 1969 года постройки, общей площадью 442,9 кв.м. В ходе осмотра специалистами установ­лено, что конструктивные элементы здания: фундамент, кровля имеют процент износа 5%. Общее техническое состояние помещения № 1 оценено как удовлетворительное, эксплуата­ция конструктивных элементов возможна без применения значительных материальных за­трат. К акту приложено 38 фотографий здания и помещения № 1 (л.д. 8-29 том №2).

На основании определения арбитражного суда от 18.06.2010 экспертом общества с огра­ниченной ответственностью «Стандарт-Эксперт» Черезовым Е.И. подготовлено заключение от 23.09.2010 № 01/23-092010, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по стоянию на 01.09.2010 составляет 1809000 рублей (л.д. 96-125 том №3)

Определением от 18.04.2011 по делу назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения, проведение которой поручено обществу с огра­ниченной ответственностью «Независимая оценка» эксперту Шестопаловой Н.Е. Экспертом общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» Шестопаловой Н.Е. на основании определения арбитражного суда от 18.04.2011 подготовлено заклю­чение от 25.05.2011 № 1/2011, согласно которому рыночная стоимость помещения № 1, рас­положенного по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14, по со­стоянию на 24.05.2011 составляет 787000 рублей (л.д. 66-121 том № 4)

Администрацией Шушенского района Красноярского края в материалы дела представ­лена справка о продаже муниципального имущества муниципального образования Шушен­ский район за 2009, 2011 года, согласно которой нежилое здание магазина, общей площадью 114,1 кв.м. продано по цене 2015900 руб., нежилое здание кафе, общей площадью 196,7