Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.04.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение полностью и принять новый с/а

кв.м. продано по цене 4972800 руб., нежилое здание, общей площадью 467,7 кв.м., продано по це­не 7500000 руб., нежилое здание, общей площадью 3287,4 кв.м., продано по цене 15340320 рублей (л.д. 166 том № 4)

Определением от 05.09.2011 назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного помещения, проведение которой поручено индивидуальному предпри­нимателю Дунину С.В. Индивидуальным предпри­нимателем Дуниным С.В. подготовлено заключение от 13.10.2011 № 08-Э/11, согласно кото­рому по состоянию на 26.09.2011 рыночная стоимость спорного помещения с учетом износа составляет 1737952 руб., округленно – 1740000 рублей (л.д. 224-243 том № 4).

Ссылаясь на отказ ответчика заключить договор купли-продажи на условиях о цене и условиях оплаты, предложенных истцом, последний обратился в Арбитражный суд Красно­ярского края с настоящими требованиями.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом РФ.

Индивидуальный предприниматель Чепрасова Н.М. обратилась в суд с требованиями об обязании администрацию Шушенского района Красноярского края заключить договор купли – продажи муниципального имущества: нежилого помещения № 1 (магазин), литеры Б, Б1, расположенного по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв-л Строителей, № 14 по цене и на условиях оплаты согласно прилагаемому проекту.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридиче­ские лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допус­кается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена на­стоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержа­ние соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соот­ветствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ  в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 4 указанной нормы права предусмотрено, что  если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Индивидуальный предприниматель Чепрасова Н.М. обратилась в суд с требованиями об обязании администрации Шушенского района Красноярского края заключить договор купли – продажи муниципального имущества на определенных условиях. Таким образом,  в предмет доказывания по настоящему делу входит установление обстоятельств, связанных  с наличием у истца права на выкуп помещения в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также правомерность его требований  относительно предложенных  условий договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ  обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик не оспаривает, что заявитель  является субъектом малого предпринимательства  и имеет преимущественное право  на приобретение  арендуемого нежилого помещения. Это же обстоятельство установлено  решением арбитражного суда  по делу А33-1267/2010, рассмотренному с участием сторон настоящего спора.

В нарушение статьи 173 АПК РФ  суд первой инстанции, признав наличие у индивидуального предпринимателя Чепрасовой Н.М. преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения № 1, лит. Б, Б1, общей площадью 125,6 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14, не определил условия договора, на которых стороны обязаны заключить договор, поэтому неправомерно отказал полностью в удовлетворении иска.

Статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Россий­ской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) ус­тановлено, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федера­ции или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в ре­шениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества пре­имущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В соответствии с положениями статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муници­пальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщи­ком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятель­ности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наи­более вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвы­чайные обстоятельства.

Постановлением администрации Шушенского района от 15.06.2009 № 765 утвержден перечень недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предприни­мательства, подлежащего преимущественному праву выкупа, в который в том числе включе­но нежилое помещение № 1, лит. Б, Б1, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14, рыночной стоимостью 1720000 руб. (приложение № 1 к постановлению от 15.06.2009 № 765 в редакции постановления администрации Шу­шенского района от 11.12.2009 № 1997).

Наличие у индивидуального предпринимателя Чепрасовой Н.М. преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения № 1, лит. Б, Б1, общей площадью 125,6 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв. Строителей, № 14, ответчиком не оспаривается. О возникновении указанного права администрация Шу­шенского района Красноярского края неоднократно уведомляла истца, о чем свидетельству­ют письма от 19.06.2009 № 01-22/964, от 21.12.2009 № 01-22/1500-1, от 11.11.2009 № 01-22/1358.

Рыночная стоимость вышеуказанного объекта, в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 01.12.2009 № 363/09, выполненному обществом с ограниченной от­ветственностью «Экспертиза и оценка собственности» по заказу администрации Шушенско­го района Красноярского края, составила 1720000 руб. по состоянию на 28.11.2009.

Согласно отчету Южно-региональной торгово-промышленной палаты Красноярского края от 11.09.2009 № 137.03.00126, выполненному по заказу индивидуального предпринима­теля Чепрасовой Н.М., рыночная стоимость спорного объекта составляет 1230000 руб. по со­стоянию на 02.09.2009.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценоч­ной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, со­держащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федера­ции не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 вышеуказанного Федерального закона, в случае наличия спора о досто­верности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том чис­ле и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд впра­ве обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи субъектами малого или сред­него предпринимательства арендуемой ими недвижимости (муниципальной или федераль­ной собственности), ее рыночная стоимость определяется привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный, а не рекомендательный характер при определении цены не­движимости. Выводы оценщика могут быть оспорены в судебном порядке при наличии аль­тернативной оценки того же объекта.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в Информационном письме № 92 (абзац 2 пункта 2), для проверки достоверности и подлин­ности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответ­ствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При рассмотрении настоящего дела судом назначались экспертизы для определения ры­ночной стоимости спорного объекта.

В обоснование своих требований истец ссылается на экспертное заключение от 25.05.2011 № 1/2011, выполненное экспертом Черезовой Е.И., однако указанное экспертное заключение не может быть принято судом во внимание в силу следующего. В приведенном анализе рынка указаны объекты недвижимости с иными конструктивными элементами, а также объекты расположенные в г. Минусинске. При расчете износа использованы данные г. Красноярска. Из приведенного заключения следует, что экспертом оценщиком недостаточно изучен рынок продаж п. Шушенское. Указанная экспертом рыночная стоимость спорного объекта в разы ниже средней стоимости выкупаемых из муниципальной собственности объ­ектов, что подтверждается опубликованными на официальном сайте администрации Шу­шенского района Красноярского края итогами торгов, справкой о продаже муниципального имущества в 2009, 2011 годах от 26.06.2011 № КУМИ 2-510. Также нарушена процедура проведения экспертизы: администрация Шушенского района Красноярского края была ли­шена возможности присутствовать при осмотре спорного объекта, в связи с ненадлежащим ее уведомлением.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Феде­рации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, осно­ванному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имею­щихся в деле доказательств.

Согласно заключению эксперта Дунина С.В. от 13.10.2011 № 08-Э/11 рыночная стоимость спорного объекта составляет 1740000 руб. по состоянию на 26.09.2011. Доводы истца о том, что указанное заключение не может быть применено при определении рыночной цены объекта судом отклоняется, поскольку указанное заключение выполнено в соответствии с требованиями федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Осмотр спор­ного объекта при проведении указанной экспертизы проводился с участием истца и ответчи­ка. В судебном заседании эксперт Дунин С.В. ответил на все вопросы, поставленные перед ним представителем истца. Эксперт Дунин С.В. пояснил, что сравнительный метод не был им использован, поскольку для его использования необходимо наличие объектов аналогов, на момент проведения оценки информации о наличии на рынке аналогов не было. При опре­делении рыночной стоимости учтен накопленный износ, включающий в себя три вида изно­са: физический, функциональный и внешний. При оценке объекта стоимость земельного уча­стка не была учтена в связи с тем, что в определении суда о назначении экспертизы вопрос ставился только об определении рыночной стоимости помещения.

Приведенный истцом  довод о необходимости  исчисления износа в стоимостной оценке (рублях), поскольку  на странице 21 эксперт принял формулу расчета  накопительного износа  через стоимость  нового строительства, не принимается судом, поскольку  как следует из пояснений эксперта, представленных в суд апелляционной инстанции, приведенная на странице 21 экспертного заключения  от 13.10.2011 формула расчета  величины накопительного износа  в стоимостном выражении от стоимости нового строительства, является опечаткой, которая никоим образом не влияет на итоговую величину  рыночной стоимости  объекта экспертизы.

Довод о необоснованном применении экспертом  коэффициента при определении износа равного 1,7 также не принимается судом.  В копии технического паспорта  на здание по состоянию на 03.10.2005  на странице 5  указан группа капитальности – 1 (первая). Согласно сборников «Укрупненных показателей  восстановительной стоимости  для переоценки основных фондов»,  к первой группе капитальности относятся