Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 06.06.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

здания по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, 29 «А» (л.д. 62)

Согласно справке Государственного унитарного предприятия Республики Тыва «Бюро технической инвентаризации» от 2 февраля 2012 года № 55 (л.д. 131) здание, расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29, не имеет отдельных обособленных нежилых помещений.

Истцом в материалы дела представлено заключение экспертов № 31/12/12, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза» (л.д 75), согласно которому проведение обособления помещений №№ 6, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17 возможно исходя из планировочной системы зданий и градостроительной ситуации территории, путем минимальной перепланировки.

Истцом представлено заключение, выполненное Научно-испытательной лабораторией научно-производственного центра «Силикат» Тывинского государственного университета по результатам обследования технического состояния основных строительных конструкций здания по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29  (л.д. 136) и заключение по результатам повторного обследования после землетрясений от 27 декабря 2011 года и 26 февраля 2012 года (л.д. 139), согласно которым экспертом установлено общее работоспособное техническое состояние основных конструкций здания, для обеспечения дальнейшей нормальной эксплуатации здания, для обеспечения дальнейшей эксплуатации здания необходимо устранение дефектов с проведением ремонта здания, при устройстве дверных проемов вместо оконных проемов первого этажа не ослабляется общая жесткость и устойчивость здания в целом, так как подоконная часть стены не несет нагрузку.

Также истцом в материалы дела представлено заключение об обособлении помещений (устройстве дополнительных входов в здание), выполненное открытым акционерным обществом «Тувагражданпроект», из которого следует, что предполагаемая перепланировка с целью обособления помещений не несет никаких негативных последствий для здания (л.д. 141).

В материалах дела имеется заключение Управления архитектуры и градостроительства Мэрии города Кызыла от 23 января 2012 года № 202е (л.д. 113), согласно которому при проведении визуального обследования и осмотра технического состояния 2-хэтажного деревянного здания по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29, установлено, что обособление помещений здания, устройство дверных проемов в наружных стенах и внутренних перегородках, перенос и разбор перегородок невозможно и противоречит  действующему законодательству, поскольку в соответствии с пунктами 1.7.1. и 1.7.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170, переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудованию, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств не допускается.

В соответствии с представленным в материалы дела заключением Управления архитектуры и градостроительства Мэрии города Кызыла по объекту: нежилое здание, расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д.29, от 27 февраля 2012 года (л.д. 128), нежилое помещение № 6, находящееся в здании по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д.29, как обособленный объект не может быть сформирован по следующим причинам:

-        все помещения объединены в единую систему функционирования здания, запроектированы и построены в соответствии с требованиями градостроительных, противопожарных и санитарных норм как единый объект;

-      инженерная инфраструктура имеет единую систему отопления, энергоснабжения, водоснабжения и канализации;

-        по году постройки эксплуатационный срок 10 (десять) лет превышает нормативный, что привело к ослаблению основных несущих конструкций, влияющих на безопасность и сейсмоустойчивость здания;

-      любые изменения существующих несущих стен, в том числе устройство проемов, а также демонтаж конструктивных элементов здания может привести к ослаблению несущей способности здания в целом.

В соответствии с Постановлением  мэрии города Кызыла от 29 февраля 2012 года № 312 (л.д. 130) нежилое здание, расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, 29, подлежит сносу и исключению из реестра муниципальной собственности в связи с тем,  что оно располагается на территории общего пользования и является аварийным.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В рамках настоящего дела истец просит признать его преимущественное право на приобретение в собственность и обязать ответчика направить договор  купли-продажи в отношении арендуемого истцом имущества, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29, помещение № 6, общей площадью 10,6 кв.м. на основании Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Выводы суда первой инстанции о существовании между истцом и ответчиком арендных отношений в отношении названного выше помещения на основании  договора аренды от 10 января 2006 года № 67906  ответчиком в суде апелляционной инстанции не оспорены.

Вместе с тем, рассмотрев представленные в материалы дела доказательства суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований  истца в виду следующего.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае соответствия им определенным законом условиям.

В силу части 3 статьи 1 и части 4 статьи 9  Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» данный федеральный закон имеет преимущественное действие по отношению к иным нормативным актам, в связи с чем субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приватизировать арендуемое помещение только при соблюдении совокупности перечисленных в названном законе условий, в осуществлении данного права может быть отказано, если отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 8 Информационного письма от 5 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», из смысла Закона следует, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно пункту 9 названного Информационного письма субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение.

Таким образом, в силу положений Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» часть нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом реализации  преимущественного права арендатора на её выкуп.

Из материалов настоящего дела следует, что спорное помещение - № 6, общей площадью 10,6 кв.м., находящееся в здании по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29, на кадастровый учёт не поставлено. Право собственности муниципального образования «город Кызыл», согласно свидетельству о регистрации права серии 17-АВ 012270, зарегистрировано на всю  площадь здания – 606 кв.м. Представленный в дело кадастровый паспорт здания по адресу:  г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, 29 «А», и справка Государственного унитарного предприятия Республики Тыва «Бюро технической инвентаризации» от 2 февраля 2012 года № 55 также свидетельствуют о том, что кадастровый учёт был произведен в отношении всего здания, отдельных помещений оно не имеет. Само спорное помещение, согласно техническому паспорту здания, по состоянию на 26 сентября 2007 года отдельного выхода не  имеет, его стены капитальными не являются, что сторонами не оспаривается.

Следовательно, помещение № 6, общей площадью 10,6 кв.м., находящееся в здании по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29, не является обособленным объектом недвижимости и не может являться предметом договора купли-продажи.

Доводы истца о наличии возможности может сформирования спорного нежилого помещения как обособленного объекта и принятия ответчиком действий для воспрепятствования в осуществлении истцом своего преимущественного права, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 20 декабря 2010 года № 22-П, исходя из презумпции добросовестности законодателя и его приверженности общеправовым и конституционным принципам, обладающим высшей степенью нормативной обобщенности, предопределяющим содержание конституционных прав человека и отраслевых прав граждан, носящим универсальный характер и в связи с этим оказывающим регулирующее воздействие на все сферы общественных отношений (Постановления от 27 января 1993 года № 1-П, от 10 апреля 2003 года № 5-П), предполагается, что реализация субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приватизацию арендуемого им муниципального имущества осуществляется применительно к тем объектам муниципальной собственности, в отношении которых имеет место волеизъявление муниципального образования как собственника этого имущества, выраженное в соответствующих нормативных предписаниях, отвечающих требованиям Конституции Российской Федерации.

Таким образом, поскольку собственнику имущества принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом, в связи с чем необходимо его волеизъявление на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления часть нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи.

В материалы дела представлены заключения Управления архитектуры и градостроительства Мэрии города Кызыла от 23 января 2012 года № 202е и от 27 февраля 2012 года, согласно которым обособление помещений здания, устройство дверных проемов в наружных стенах и внутренних перегородках, перенос и разбор перегородок в деревянном здании по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29, невозможно в связи с техническим состоянием самого здания и в связи с тем, что все помещения объединены в единую систему функционирования здания, запроектированы и построены как единый объект.

Технический паспорт административного здания по адресу: г. Кызыл,